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Data. 2 大規模修繕工事の成功から 管理組合運営の適正化へ

大規模修繕工事の成功から 管理組合運営の適正化へ

 「あなたの話は本当のこと?」。2013年、第1回大規模修繕工事を前に、管理会社フロントマンが修繕委員会発足の提案をしてきた。後日、初の修繕委員長になったS氏がそのフロントマンに発した言葉である。
 「大規模修繕工事とはですね…」「私たちがしっかりサポートしますのでご安心を」。フロントマンの上から目線のやや強気なコメントに対し、疑問が浮上してきた。
 この時、管理組合は13期目に入っていたが、これまで理事会はほぼ開催されず、何ごとも管理会社に任せっきりの状態だった。
 ところがS修繕委員長は「私は何ごとも納得いくまで調べなければ気が済まない性格」と自称。
長期修繕計画書、過去の修繕履歴、管理費や修繕積立金の額、設計図書等々の把握を行ったところ、「え?そうだったの?」「それは知らなかった」というような実態が判明してきたという。
 管理会社への不信が大きくなりつつあったが、修繕委員会の当初の目的は第1回大規模修繕工事に向け、「限られた修繕積立金をどう有効に使うか」ということにある。
 そのように考えはじめた修繕委員会で、修繕積立金の資金計画における経常的な修繕項目と計画的修繕項目への仕訳から進めた。まず、各仕訳項目の見積書を管理会社へ依頼した。しかし、出てくる見積もりはすべて高額であると感じた。
 管理会社の見積もりは、修繕積立金をほぼ全額大規模修繕工事に使い切る提案。「こんなに高いのでは日常の小さな補修どころか、大規模修繕工事も無理ではないか」
―このため、修繕委員会での話し合いの中から、管理会社を通さず、各施工会社から直接、見積もりを取得して比較検討することになった。
 「相見積もりは管理組合としてはじめてのこと。でも比較できた金額の差にみんな、目が点になりましたよ」とS修繕委員長。「管理会社に任せっきりにすれば、中間マージンが入る。こうなるのは当然のことなんだ」と気づいたという。
 2014年秋、大規模修繕工事は管理組合(修繕委員会)が各修繕部位の施工会社と直接契約し、必要な工事をしっかり行いながら、不必要な工事をなくし、工事費を管理会社のお金を使い切る提案から約4割減で実施した。さらに一般的な大規模修繕工事のほか、共用部分電灯のLED化、受水槽方式から直結給水化、受水槽の空いたスペースの電動式自転車置場への変更、BS/CS110°アンテナの設置等の工事を行うことができた。
 S修繕委員長はこう話す。「誰一人、管理会社の提案内容に疑問を持たなかったら、組合員が切望したことに耳を傾けなかったら、このような大規模修繕工事は行えなかったかもしれません」。


大規模修繕工事を成功した管理組合が次に取り組んだのが管理組合会計の正常化(管理委託業務費の削減)である。
 2015年夏、委託管理費が高い印象を受け、管理会社と委託業務費の削減交渉をはじめる。フロントマンではなく、決裁権限を持っている支店長に委託費削減を交渉。
支店長からは「10%の値下げはできますが、ただしこれが限界です」という返答があった。
 とはいえ、「10%」の根拠とは何だろうかという疑問が浮かぶ。「では、今まで誰も言わなかったから10%高かったのだろうか?」。
 ただし、無理な値下げ要求をする管理組合は、結果的に悲惨なことになりかねない。委託業務を改めて双方で確認し、これも必要な部分と不必要な部分を切り分け、なおかつ保守点検会社をメーカー系から独立系への直接契約とし、その結果2016年(16期)の更新の委託業務費は従前より21%減額した契約となった。


 管理組合運営に関しては管理規約の改正も実施。理事役員資格要件の緩和、代理人の範囲や専有部分と共用部分の境界の明確化など、基本的な事項を中心に使用細則も実態に合った内容に改定した。
 最後にS修繕委員長から「長期修繕計画案による工事や修繕積立金の値上げを提案されても、理事会はこれを受け取って終わりではないはず」と他の管理組合へのアドバイスがあった。
 「提案は理事会で検討し、現状と相違はないか、適正か、妥当であるか等を判断するべきでしょう。管理組合の財産がマンションの価値だとすれば、修繕積立金をどのように確保していくかが非常に重要なことだといえます」。


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大規模修繕工事新聞(123号)

●マンション建物概要
 ・2001(平成13)年2月竣工
 ・RC造・地上6階建て、地下1階建て
 ・全38戸
●大規模修繕工事履歴
 ・第1回 2014年9月
●管理組合運営適正化への軌跡
 ・2013年 修繕委員会を結成
 ・2014年 大規模修繕工事実施
 ・2015年 委託管理費を改定
 ・2016年 管理規約を改定

修繕委員会開催の様子

修繕委員会の屋上点検

エントランスに設置した事務所&掲示板