Q81 大規模修繕工事の決議要件は？
屋上の防水、外壁塗装、建物内共用部分の補修など大規模修繕工事を行う計画が進んでいます。工事内容も決まり、次期総会で決議をする予定ですが、工事費用は非常に大きなものになります。やはり４分の３以上の賛成を得ていたほうがよいでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
費用に関係なく普通決議で可
機動的に行えるよう法を改正
過去の区分所有法では、共用部分の変更のうち、改良目的で、かつ著しく多額の費用を要しないものは、過半数の普通決議でできると定めていました。
ただし「著しく多額な費用」についてマンションごと、区分所有者ごとに解釈が異なり、結果、特別決議のほうが安心して工事を行うことができることから、４分の３以上の賛成を得る傾向にありました。しかし、４分の３以上の賛成を得るのは大変なことですから、工事計画は思うように進みません。
そこで2002（平成14）年の区分所有法改正で、共用部分の変更について、形状または効用の著しい変更を伴わないものは費用に関係なく、普通決議で行うことができることにしました（法17条１項）。大規模修繕工事を行うことが「著しく多額の費用を要する」ものか否かの疑問を解消し、区分所有者が協力して、機動的に修繕工事を行うことができるように対処したものです。
では「著しい変更」についてはどうでしょうか。
例えば、外壁を今までのモルタル張りからタイル張りにするケースなどがあります。建物の外壁としての効用そのものには変更はないと考えていいでしょうが、形状はモルタルからタイルへと変更されます。
一見、形状の違いは比較的大きいように思えますが、「著しい変更」とまでいえるか否かは疑問があるように思います。
しかし、大規模修繕工事を普通決議で行うことができるとした法改正の趣旨、そしてモルタルからタイルへの変更を必要とした建物の状況等からすると、一般的に普通決議でできると考えていいといえるでしょう。
＜参考引用： 田山輝明・鎌野邦樹編／ゆうひかく選書『マンションの法律Q&A』＞
（大規模修繕工事新聞130号）
