相続人が売却予定の住戸
管理組合が区分所有権を取得できる？

築38年・28戸のマンションです。
このほど206号室の区分所有者が亡くなり、息子が相続されましたが、住む予定がないことから売却する方向で話が進んでいます。
マンションには集会室がありません。分譲当初から理事会は近くのファミリーレストランでおこなっています。
この際、管理組合が206号室を購入して区分所有権を取得してはどうかという話が上がっています。管理組合が区分所有者となることは可能なのでしょうか？

法人名義で不動産の登記は可能
まずは管理組合法人化の検討から

ご質問の件につきましては、貴マンションの管理組合が⑴法人化されている場合（管理組合法人である場合）と、⑵法人化されていない場合とに分けて考える必要があります。

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1　法人化されている場合（管理組合法人である場合）

管理組合が法人格を取得するメリットとして、法人である管理組合が権利義務の主体となることが挙げられます。
すなわち、管理組合の法人化によって、第三者との関係において契約（例えば、管理委託契約、修繕工事の請負契約）の当事者となることができ、また、管理組合の財産と個人の財産の区分を明確にすることができるので、例えば、不動産を法人名義で登記できることになります。
ご質問の例では、法人格に関する理論上の回答としては、管理組合法人が専有部分である206号室の区分所有権を取得し、また、管理組合法人名義で所有権移転登記の手続を行うことが可能であると言えます。
もっとも、現行の区分所有法制において、区分所有権を取得することが管理組合法人の目的の範囲内の行為として認められるのか、また、区分所有権の取得のためにはどの範囲の区分所有者の賛成を得る必要があるのかという点について、明確には定められていません。
そこで、令和６年度の通常国会に法案提出が見込まれている区分所有法制の改正試案においては、区分所有建物等の管理のために必要があること、区分所有者および議決権の各４分の３以上の特別決議があることを要件として、管理組合法人による区分所有権を取得することが認められることになり、この点が明確化される見込みです。

2　法人化されていない場合

法人化されていない管理組合も、規約が設定され、代表者が選任され、多数決で議事が処理されている場合には、いわゆる権利能力なき社団の性質を有し、権利能力なき社団の法理による法的処理ができることになります。
もっとも、権利能力なき社団である管理組合が区分所有権を取得する場合、登記名義人は管理者または区分所有者全員とする必要がありますので、管理者または区分所有者が交替するごとに登記手続が必要で、極めて煩雑な管理が必要となるため、法人化されていない管理組合による区分所有権の取得はおよそ現実的でありません。
このため、まずは管理組合の法人化について検討する必要があるでしょう。

大規模修繕工事新聞10月号（23-10）

東妻陽一（あづま・よういち）弁護士
2009年（平成21年）弁護士登録。親和法律事務所所属。第一東京弁護士会常議員、日本弁護士連合会代議員など歴任。共著に㈱日本法
令発行『標準実用契約書式全書』３訂版、４訂版（寺本吉男・三浦繁樹編）など。
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