管理組合が工事会社、工法、材料を選定 大切なのは発注者としての自覚

　まず、今回工事の大きな特徴は、工事作業ためにつく る仮設の作業床や通路である足場を設置しない工事とし たことである。建物診断の調査結果からも「この程度の 浮きの枚数ならば、総足場ではなく、ブランコやゴンド ラでの補修も可能であり、経済的とも言える」という報 告書を受けた。 　これを受けて管理組合が発注したのが㈱エーファイブ。 ロープ・ブランコ工事を手がける数少ない工事会社であ る。

　「ロープ工法を売りにしているとはいえ、足場を組んだ ほうがいい個所、ロープのほうがいい個所など、状況に応じた提案をさせていただいています」と㈱エーファイ ブの木村康三社長。 　しかし、今回ロープ工法の採用によって仮設足場の費 用約1,300万円が250万円に削減できることになった。こ うした経費削減は外壁の保護塗装材のグレードアップな どを採用することにつなげた。
　そもそも管理組合の知 識・意識レベルは高い。修 繕委員会を中心にあらゆる 情報を集め、自分たちで判 断できる体制ができている のだ。 　例えば、大規模修繕工事 予算のための建物診断は「もったいない」という。目視で診断したタイル欠陥数と 実損数はおよそ５％と見積もればよく、コンサルタント 会社に聞いても10％以上違う結果になることはない。そ の他修繕個所も目視でよく、住民アンケートの情報収集 が貴重で、それで十分という考えだ。 　結果、今回は設計・監理者ははぶき、管理組合が工事 会社、工法、材料を選んだ。工事会社にしても、ロープ 工法での外壁担当と、その他防水などの担当会社を分け て２社と契約するなど住み分けも行っている。 　タイル補修は、SMC工法（ステンレスピンニング工法） を採用。特殊なエポキシ樹脂の注入ドリルを用い、余分 なエアー溜りを発生させることなく、穿孔→樹脂の注入→ピン挿入の３工程、騒音も極めて小さい。 　アルミのサビ対策も、管理組合がアルミ・スチール・ ステンレスの補修会社・工法を探し出して採用した。 　こうした工事ができるもの中心となるリーダーがいれ ばこそ。修繕委員長の川端志行氏は「工事がよくなるか は現場代理人が一番重要だけれど、職人がどれだけ気持 ちを入れて作業をしてくれるかも大事。工事前に住民と 職人で交流会をやって志気を高めてもらいました。職人 がやってくれればコンサルの工事監理や検査なんて不 要」。 　管理組合からの配慮がどれだけ工事の品質をあげるか ―大切なのは、やはり発注者としての自覚である。

工事データ

○工事名／第２モアクレスト上星川大規模修繕工事
○建物概要／ 1989（平成元）年12月竣工・RC造・ ７階建て・78戸
○発注者／モアクレスト上星川管 理組合
○施工者／㈱長谷工リフォーム（外壁以外 の屋上や鉄部、内装他）・㈱エーファイブ（ロープ による工事…外壁タイル他）
○主な工事内容／外 壁補修／シーリング／鉄部塗装／バルコニー防水／ 屋上防水／エントランス屋根防水／その他建築雑工 事
○工事金額／約7,000万円　○工期／平成25年 ９月～平成25年３月

ロープ・ブランコ工事のメリット

１． 低コスト…仮設床、はしご等が不要なため、工 事費用のカットができる

２． 迅速対応…高所の小工事に迅速な対応がとれる

３． 防犯…枠組み足場でありがちな不審者の侵入な どの心配がない

４． 圧迫感の解消…枠組み足場と異なり、工期中の 圧迫感等の負担が解消される

５． 作業条件の解消…隣の建物との間隔が狭く仮設 足場を組み立てるのが難しい個所などでの工事 が可能である