築20年超、初の大規模修繕工事
小規模物件で仮設計画も難しく…

駅から徒歩6分、生活品は周辺ですべてが手に入る好条件に立地する36戸の小規模マンションで、築21年目にしてはじめて大規模修繕工事が実施された。
管理会社の変更などもあり、平成27年12月に現在の管理会社である日本住宅管理㈱リニューアル推進センターによる建物調査診断を実施。調査結果からコンクリートの収縮や地盤の変化・振動等によって生じるひび割れの発生、塗膜機能の低下、鉄部でのサビの発生等、遅ればせながら改修工事の必要性が確認された。
翌28年3月、日本住宅管理と設計・監理業務の委託契約を締結。6月、マンション内公募で5社がエントリー。見積もり比較により5社から3社に絞り、10月、ヒアリングにて㈱ラクシーに内定した。
翌29年7月、ラクシーから工事説明会資料、仮設計画の提出、タイルの見本焼きの確認等が行われ、住民への工事説明会を経て8月に着工。台風、長雨の中、年内完成を目指して工事を進めている。
物件の特徴としては、小規模物件とあって、敷地が狭く、機械式駐車場が建物に近接しており、「仮設計画が難しかった」と施工者の営業担当が述べている。工事期間中は住民の車両の移動先として9台確保する必要があり、近隣の駐車場確保にも工事会社が尽力したという。開放廊下と住戸の間が吹き抜けとなっており、その部分にも足場を設置する必要があるなど、他のマンションよりも仮設費用がかかったという点もあった。
もちろん、築20年超ではじめての大規模修繕工事とあって、外壁でのクラックの発生や塗膜の剥がれが著しい状況にあった。
外壁仕上げ塗材が石調吹き付けもあり、また複数の防水工法を使用しなければいけない複雑な建物形状でもある。このため、防水施工にあたっては通行止めをしたり、事前に関係の住民への周知、説明等に苦慮したという。
築20年超のため、工事計画で対象部位は多かった。しかし当然ながら、修繕積立金にも限りがあるため、今回は足場を架ける外壁改修工事、そして住戸に絡むバルコニー等の防水工事を最優先とした。これらは、管理組合、設計・監理者、施工者との話し合いで最終判断を下した。
今回の大規模修繕工事は施工者であるラクシーを通して、近隣マンションを対象にした工事見学会も実施。見学会当日も台風に見舞われたが、雨の多かった10月をやり過ごし、なんとか予定どおり年内竣工を目指している。
（大規模修繕工事新聞98号）

工事データ

○工事名／東急ドエル・アルス小田急相模原大規模改修工事　○建物概要／1997（平成9）年2月年竣工・RC造・地上6階建て・1棟・36戸　○発注者／東急ドエル・アルス小田急相模原管理組合　○設計・監理者／日本住宅管理㈱　○施工者／㈱ラクシー
○主な工事内容
共通仮設／仮設事務所、作業員詰所、資材置き場、防犯対策等
直接仮設／鋼製足場（枠組み、ブラケット足場）、飛散防止メッシュシート等
下地・躯体補修／下地劣化調査、ひび割れ、鉄筋爆裂、モルタル・タイル浮き補修等
シーリング／外壁・タイル目地、サッシまわり、建具まわり等
外壁塗装／一般外壁、石調塗装面、廊下・階段・バルコニー天井等
鉄部塗装／玄関扉枠、メーターボックス扉、端子盤、共用部鋼製扉等
防水／塔屋、屋上、ルーフバルコニー、各階バルコニー、開放廊下床等
清掃・クリーニング／塗装・石調面、外壁タイル面、サッシ・ガラス外面等
その他工事／各所ステッカー張替え、アルミ製面格子撤去・復旧等
○工事期間／2017年8月～2017年12月（予定）

設計・監理者：日本住宅管理　株式会社
■関東支店
〒103-0022
東京都中央区日本橋室町4-3-16 柳屋太洋ビルディング4階
でんわ03-6214-2512
代表者：盛　孝志　創業：1977年（昭和52年）
資本金：5,000万円
//www.njk21.co.jp

施工者：株式会社　ラクシー
■本社
〒270-2225
千葉県松戸市東松戸3-7-21
でんわ047-312-8888
■東京支店
〒105-0004
東京都港区新橋2-12-7　労金新橋ビル5F
でんわ03-6628-5240
■神奈川営業所
〒220-0003
神奈川県横浜市西区楠町10-8
でんわ045-290-3222
代表者：倉川　久男　創業：1990年（平成2年）8月
資本金：2億5,000万円
// www.ruxy.co.jp