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全建センター第32回大規模修繕工事本音セミナー 11/26 東京・京橋 住宅あんしん保証本社会議室にて

 全国建物調査診断センターは11月26日、東京・京橋の住宅 あんしん保証本社会議室で第32回セミナーを開きました。こ こでは㈱リノシスコーポレーション(1級建築士事務所)の佐 藤成幸専務が講師を務めた「大規模修繕100組合の教訓から学 ぶ事例研究と考察について」から、「管理組合内の手続きや合 意形成に関わるもの」の一部を掲載します。<構成:編集部>

■合意形成のポイント①
前例にならうことも大事
 管理組合内の手続きや合意形成を図る方法として、いろいろ な実例がありますけれど、以前はこうして対処したとか、暗黙 の了解になっているとか、不可逆性の過去を大義にして協力を 拒む機先を制することがあります。  レジュメに「あえて前例があるものは前例にならう」「ある いはこの工事のタイミングで一度に解決を推し進めない」と書 きました。
 例えば、工事中のバルコニーの対処など、区分所有者の費用 負担と責任において、専用使用しているものについては、個人 で移動、片付けをしていただくのは大原則です。  バルコニーですと、エアコンの室外機、洗濯もの干し、昨今 は置き敷きのタイルなども期間中は撤去していただかないと工 事ができません。  すべて個人の費用において設置したものになりますので、管 理組合が負担するのは少し原則に反するということになりま す。
 しかし、「あえて前例があるものは前例にならう」と書きま したが、十数年に一度の工事のときにこのような対処をしてい くという話とは別に、過去何か営繕の工事があったときに、置 き敷きのタイルの撤去などを管理組合の費用で一気にやったこ とがあるという事実があるとすると、そうした前例にならうと いうことも合意の形成では非常に効果的な場合が出てきます。  古いマンションですと、エアコン室外機の天井吊りを禁止に しているにも関わらず、バルコニーが狭いからといって、壁に つけている例があります。
 大規模修繕工事の数カ月の中だけで、これまでの十数年の規 約違反を一気に解決というのは、時間的制約と個人の納得から いっても、かなり難しい問題です。  
まずは工事ができる状況にすることが大事で、その後、こう したものについては順次対処していくほうが得策といえるで しょう。
 急がば回れではないですが、工事を優先し、先にはなります が、規約違反の状況も改善する方法もあります。

■合意形成のポイント②
日頃のつきあいが合意を容易に
 管理組合の構成員である区分所有者は、最後はひとつ屋根の 下に住む、いわゆる「運命共同体」です。日頃からのおつきあ い、コミュニケーションの深さがとっさの際でも合意形成を容 易にすることができることがあります。
 あるマンションで400台を超える機械式駐車場の部品取り替 え工事にあたり、敷地内での駐車場の入れ替えを繰り返し行い ながら工事を実施した例があります。  日頃の形成された住民のコミュニティが工事に対する全員の 当事者意識につながり、スムーズに進行することができました。

(大規模修繕工事新聞100号)


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