長期的な展望と計画が大切
1回目から3回目までの違いとは
大規模修繕工事とは、足場仮設が必要な外壁改修工事の際に、鉄部塗装、バルコニーや廊下・階段の床防水工事を計画的に同時に行うものです。関連する工事を同時に施工することにより、経費等が節約でき、経済的な工事を行うことができます。
ただし、修繕時期によってその項目が変わるため、１回目から３回目までの工事費を削減するためには、長期的な視野が必要といえます。
１回目から３回目までの修繕時期・修繕項目・修繕費用の目安を表にしました。
第１回大規模修繕工事は、建物の初期性能の回復が目的といわれています。外壁や鉄部、屋上、バルコニー・廊下・階段等の床防水の劣化部分を修繕することが主な工事内容です。一般的に築後12年～ 15年ごろに実施されています。
２回目は築後24年～ 30年ごろで、１回目の基本的な工事のほかに、鉄部・金物の更新などが加わり、戸当たりの費用も高くなってきます。
３回目となると、建設年代や建物等の仕組みにより、工事内容も様々になりますが、バリアフリー関連の改修工事、玄関扉・窓サッシの更新などが検討されはじめてきます。
表にした以外にも給排水・電気等の設備関係工事、エレベーターや機械式駐車場の更新があります。近頃では専有部分の配管工事についても管理組合主導で実施しているケースが目立ってきました。
マンションの計画修繕と資金計画
いずれにしろ、管理組合に財源がなければ工事はできません。
そこで長期修繕計画の見直しを繰り返すことによる修繕項目の確認と、資金計画のできるだけ早い時期での検討が必要になってきます。
足場を組まなくても修繕できる内壁は先延ばしにする、屋上の防水は劣化が少ないからこれも延期するなど、建物の状態に見合った修繕計画の立て方をすることで全体の工事費の削減が可能となります。それが「工事費を削減するためには、長期的な視野が必要」と前述した理由です。
きちんとした計画修繕の検討を行わないマンションでは、無駄な費用をかけて修繕工事を実施しているケースが多いのではないでしょうか。
㈱ヨコソー
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（大規模修繕工事新聞 第66号）
