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弁護士によるトラブル相談シリーズ/専有部分の設備の先行工事者に対し 管理組合が金銭を支払うことは許されるか

Point

① 先行工事者との公平性を確保することが修繕積立金を適法に支出する条件となることが考えられる
② 具体的な公平性確保措置はケース・バイ・ケースで決めるほかない

 管理組合が給排水管の更新工事を行う際、専有部分の配管についても一括して行う管理組合が増えています。
しかし、すでに専有部分の改装工事を済ませている住戸があり、給排水管の更新工事の費用に相当する金額を返還することで公平性を確保している管理組合があります。
 先行工事者と、管理組合の負担で工事を実施する組合員との不公平さを解消することなく、漫然と修繕積立金の支出を決定してしまった場合、当該総会の決議内容が不公平であること理由に、無効と判断されてしまうリスクがあります。
 そのため、管理組合としては先行工事者がいることを前提として、⑴規約に公平性確保措置のための支出についても許される旨の規定をおく⑵前記の規約の規定に基づき、実際に修繕積立金を支出する旨を総会で決議する場合、これとあわせて公平性確保措置をとる旨の決議も行っておく⑶実際の事案はさまざまであり、適切な金額を算出することは難しい。可能な限り基準を明確化し、ある程度管理組合(理事会)の裁量に幅を持たせることを決めておく、などの方法を検討しておくことが必要になります。
 さらなる難問は、先行工事者の住戸へも立ち入り工事が必要な場合があり、その際にリフォームしたばかりの高価なフローリングやユニットバスを破壊しなければならないケースがあることです。
 ここでは大きな考え方の枠組みを指摘しておきたいと思います。①工事が適法に決議されれば、組合員はこれに拘束されるから工事の拒否はできない②先行工事者の財産を破壊されるわけだから、管理組合はその損害に対
し償金を支払う必要がある③償金は購入時の価格相当額ではなく、破壊された瞬間の時価にとどまる④管理組合は先行工事者との間で工事後に原状回復する費用について、応分の負担を求める交渉を行う、ということになりますが、最終的にはケース・バイ・ケースで対処するしかないでしょう。
(大規模修繕工事新聞 119号)