管理組合が工事会社、工法、材料を選定 大切なのは発注者としての自覚
まず、今回工事の大きな特徴は、工事作業ためにつく る仮設の作業床や通路である足場を設置しない工事とし たことである。建物診断の調査結果からも「この程度の 浮きの枚数ならば、総足場ではなく、ブランコやゴンド ラでの補修も可能であり、経済的とも言える」という報 告書を受けた。 これを受けて管理組合が発注したのが㈱エーファイブ。 ロープ・ブランコ工事を手がける数少ない工事会社であ る。
「ロープ工法を売りにしているとはいえ、足場を組んだ ほうがいい個所、ロープのほうがいい個所など、状況に応じた提案をさせていただいています」と㈱エーファイ ブの木村康三社長。 しかし、今回ロープ工法の採用によって仮設足場の費 用約1,300万円が250万円に削減できることになった。こ うした経費削減は外壁の保護塗装材のグレードアップな どを採用することにつなげた。
そもそも管理組合の知 識・意識レベルは高い。修 繕委員会を中心にあらゆる 情報を集め、自分たちで判 断できる体制ができている のだ。 例えば、大規模修繕工事 予算のための建物診断は「もったいない」という。目視で診断したタイル欠陥数と 実損数はおよそ5%と見積もればよく、コンサルタント 会社に聞いても10%以上違う結果になることはない。そ の他修繕個所も目視でよく、住民アンケートの情報収集 が貴重で、それで十分という考えだ。 結果、今回は設計・監理者ははぶき、管理組合が工事 会社、工法、材料を選んだ。工事会社にしても、ロープ 工法での外壁担当と、その他防水などの担当会社を分け て2社と契約するなど住み分けも行っている。 タイル補修は、SMC工法(ステンレスピンニング工法) を採用。特殊なエポキシ樹脂の注入ドリルを用い、余分 なエアー溜りを発生させることなく、穿孔→樹脂の注入→ピン挿入の3工程、騒音も極めて小さい。 アルミのサビ対策も、管理組合がアルミ・スチール・ ステンレスの補修会社・工法を探し出して採用した。 こうした工事ができるもの中心となるリーダーがいれ ばこそ。修繕委員長の川端志行氏は「工事がよくなるか は現場代理人が一番重要だけれど、職人がどれだけ気持 ちを入れて作業をしてくれるかも大事。工事前に住民と 職人で交流会をやって志気を高めてもらいました。職人 がやってくれればコンサルの工事監理や検査なんて不 要」。 管理組合からの配慮がどれだけ工事の品質をあげるか ―大切なのは、やはり発注者としての自覚である。
工事データ
○工事名/第2モアクレスト上星川大規模修繕工事
○建物概要/ 1989(平成元)年12月竣工・RC造・ 7階建て・78戸
○発注者/モアクレスト上星川管 理組合
○施工者/㈱長谷工リフォーム(外壁以外 の屋上や鉄部、内装他)・㈱エーファイブ(ロープ による工事…外壁タイル他)
○主な工事内容/外 壁補修/シーリング/鉄部塗装/バルコニー防水/ 屋上防水/エントランス屋根防水/その他建築雑工 事
○工事金額/約7,000万円 ○工期/平成25年 9月~平成25年3月
ロープ・ブランコ工事のメリット
1. 低コスト…仮設床、はしご等が不要なため、工 事費用のカットができる
2. 迅速対応…高所の小工事に迅速な対応がとれる
3. 防犯…枠組み足場でありがちな不審者の侵入な どの心配がない
4. 圧迫感の解消…枠組み足場と異なり、工期中の 圧迫感等の負担が解消される
5. 作業条件の解消…隣の建物との間隔が狭く仮設 足場を組み立てるのが難しい個所などでの工事 が可能である