「大規模修繕工事新聞」は、一般社団法人 全国建物調査診断センターが発行するマンションの適正な管理に役立つ管理組合向けのフリーペーパーです。首都圏、関西圏の約30,000の管理組合に直接、無料で発送しています。また、同じ内容のメルマガ版は登録いただいた方に無料配信しています。当HPでは、「大規模修繕工事新聞」の過去から現在に至るまで、全ての記事を収録していますから、マンションの大規模修繕工事に関する情報やマンション管理組合に関する情報を左下の検索窓からキーワードを入れるだけで必要な情報を得ることができます。

管理組合「修繕奮闘記」/費用・施工性で「露出配管」を採用

File Data. 60 横浜市/ TS マンション管理組合

費用・施工性で「露出配管」を採用

「見栄えは悪いが、背に腹は代えられない」

02-01配管の腐食が進み、どこから漏れているかわからない漏水事故が年に3、4回発生するようになった。
専門家によるファイバースコープの調査を実施。調査の結果、管理組合は「共用部分も専有部分も修繕しないと漏水事故が頻発する」状況であることを知った。修繕に対し、受水槽方式を撤去して直結給水方式を取り入れたのは、設計・監理者からの提案。水道本管から引き込んだ水に増圧ポンプで圧力を加えて、直接各戸の蛇口まで給水する方式への改修を計画した。

配管は、既存管を建物内部に残したまま、新しい管を“露出”で設置した。既存管が収納されてい るパイプスペースが狭い場合など、施工性が悪いと費用負担が大きくなる。施工性と見た目と、どっ ちを取るかということであるが、見た目は慣れれば問題ない。大切なのは、給水は重要なライフラインなのだから、しっかりとした維持管理が必要、ということである
配管は、既存管を建物内部に残したまま、新しい管を“露出”で設置した。既存管が収納されているパイプスペースが狭い場合など、施工性が悪いと費用負担が大きくなる。施工性と見た目と、どっちを取るかということであるが、見た目は慣れれば問題ない。大切なのは、給水は重要なライフラインなのだから、しっかりとした維持管理が必要、ということである

 

02-03

直結給水方式にすると、受水槽に貯水しないので水道本管から直接衛生的な水が供給できる、水槽のメンテナンス費がなくなるなどといったメリットを得ることができる。

ただし、問題は専有部分の工事について。各戸に委ねると修繕しない住戸が出て、修繕状況がバラバラになる。
また、共用部分のみの修繕で、なおかつ直結給水にシステム変更すると、時間帯によって圧力が高くなるケースもあり、専有部分の老朽配管が破裂する可能性が高くなることが予測できた。
なるべく費用の支出を抑えるため、選択したのが「ほぼ露出配管」で給水管交換工事を実施すること。費用面だけでなく、改修をしにくいパイプスペースなど、施工性の問題もあり、“露出” 配管が選択されたといえる。

02-04


管理組合によると、「やるのなら専有部分も含めてやらないと、漏水事故はなくならない」を前提に住民の説得に当たったという。
しかし、そのためには資金の確保が問題となる。「露出配管は見栄えは悪いが、背に腹は代えられない」。そう結論付けた。

共用・専有部分に対応した工事手法の検討、資金計画、各戸への周知、意思の統一に1年半を要した。その間に修繕積立金の額も工事費用に合ってきた。

管理組合では今でも「共用部分だけでなく、専有部分の配管も手がけた今回、管理組合が音頭を取って、リーダーシップを発揮しないとできない工事だった」と話している。

写真の高架水槽はすでに撤去された。これまで、水道本管から受水槽に貯水し、揚水ポンプで高架水槽まで水を揚げて、自然の流下で各戸の蛇口まで給水していた。今後は、下から増圧ポンプで直接蛇口まで揚げるだけとなる
写真の高架水槽はすでに撤去された。これまで、水道本管から受水槽に貯水し、揚水ポンプで高架水槽まで水を揚げて、自然の流下で各戸の蛇口まで給水していた。今後は、下から増圧ポンプで直接蛇口まで揚げるだけとなる

 

 

ポンプについて

マンションの規模によって、ポンプの大きさ、管口径の大きさが異なるので、製品は現場によって異なる。75mmの口径のポンプが製作されて、1台200戸程度のマンションへの導入も可能である。このため、各棟までの配管水路の長い大規模団地でも直結給水シス
テムを導入するケースが増えている。
さらに現在のポンプの性能は、低騒音、省スペース、省エネルギー(インバーター制御)、野外型、キャビネット型と進化していて、物件に応じてさまざまな設計ができるようになっている。

 

受水槽を撤去した空地に駐輪用のルーフを新設。駐輪場不足はどこの管理組合も悩みのタネである。受水槽の撤去は、そのメンテナンス費用が不要になるというメリットだけでなく、跡地の有効利用が可能になる
受水槽を撤去した空地に駐輪用のルーフを新設。駐輪場不足はどこの管理組合も悩みのタネである。受水槽の撤去は、そのメンテナンス費用が不要になるというメリットだけでなく、跡地の有効利用が可能になる

 

工事データ

○建物概要/ 1977(昭和52)年9月竣工・RC造・1棟・5階建て・68戸 ○発注者/ TSマンション管理組合
○設計・監理者/㈲トム設備設計 ○施工者/川本工業㈱ ○ポンプメーカー/㈱川本製作所 /工事名/ TSマ
ンション大規模修繕工事 ○主な工事内容/共用部分、専有部分の給水管交換/高架水槽方式から水道管直結増
圧給水方式へのシステム変更/共用部分のガス管交換 ○工期/平成18年7月~ 12月 ○工費/約4,000万円

(大規模修繕工事新聞 2014-4.5 No.52)

03-03

既存のポンプ2台を撤去して、75mm口径の最新型の増圧ポンプを3台新設した。3台を交互に稼働することで、バックアップ機能を充実させ、省エネ、低騒音の効果がある
既存のポンプ2台を撤去して、75mm口径の最新型の増圧ポンプを3台新設した。3台を交互に稼働することで、バックアップ機能を充実させ、省エネ、低騒音の効果がある

03-05


コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA