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管理組合の体制確立と事前準備で 複雑な建物構成や劣化状況に対応

67-1-1管理組合の体制確立と事前準備で
複雑な建物構成や劣化状況に対応

 

67-1-2ソフィアステイシア管理組合が大規模修繕を行うにあたって取り組んだポイントは4つ。
(1)長期修繕委員会の常設(2)歴代理事長の大規模修繕委員会全員参加(3)設計コンサル、施工会社、設備会社、管理会社等の委託に際し、分離・分割方式を採用(4)プロポーザル(提案型)コンペ方式の採用。
第2期理事会が設置した長期修繕委員会は引渡し時の長期修繕計画を25年から36年に変更。さらに第7回通常総会で36年から48年に修正し、修繕費の積立計画も変更した。
また、大規模修繕工事着工の2年4カ月前に大規模修繕修繕委員会を設置したが、過去の修繕履歴を知る歴代理事長全員がこの委員に就任している。
こうした管理組合の体制の確立と事前の準備が、管理組合の基本方針の居住者への徹底が図られ、コミュニティの形成につながったといえよう。
とはいえ、工事の作業自体は「たいへんだった」と現場代理人の鈴木雅博氏。4棟の構造がそれぞれ異なり、足場を組み立ててからわかった修繕項目も少なくなかったという。
そもそも立地が「海辺」。塩害と強風にあおられる地域で、鉄部などの錆がひどく、1回目の大規模修繕工事で玄関扉の全戸交換も行われている。
さらに外壁の色について、既存の色がなかなか出せず、担当者が「普通ありえない、60種類以上の見本を作った」などという苦労話も。タイルも同様で、壁面によって大小さまざまな種類のタイルを使用しており、中には見本焼きを4回繰り返してやっと管理組合に納得してもらったものもあった。
また4月は天候不順が続き、工事の進捗に影響するなどの不運もあり、工期が1カ月弱延びることになりそうだ。
ただ、大規模修繕修繕委員会を中心とした管理組合体制は「工期より品質優先」でゆるがない。6月7日には地元のNPOよこすかマンション管理組合ネットワークに協力して、現場見学会を開催。約30人の参加者が見学に訪れた。鈴木・現場代理人は「組合活動が盛んなマンションであると聞いていたが、管理組合が居住者をまとめてくださり、工事が円滑に進んだことで品質の向上にもつながった。居住者のベクトルが一方向に向いていて、コミュニティ形成がしっかりできている管理組合だと思いました」と述べている。

67-1-367-1-467-1-567-2-167-2-2工事データ
○工事名/よこすか海辺ニュータウン ソフィアステイシア大規模修繕工事 ○建物概要/ 2003(平成15)年竣工・RC造地上8~ 14階建・4棟・309戸・集会所など付属棟4棟・自走式駐車場1棟
○発注者/よこすか海辺ニュータウン ソフィアステイシア管理組合
○設計・監理/㈱英綜合企画設計 ○施工者/建装工業㈱

○主な工事内容
・仮設/現場事務所、仮設足場
・下地補修/外壁タイル面、外壁塗装面、共用部天井面
・シーリング/外壁目地、建具まわり
・高圧洗浄/高圧水、薬品洗剤
・ 塗装/外壁、手すり壁、バルコニー天井、共用廊下天井等
・ 鉄部塗装/メーターボックス扉、トランクルーム扉
・ 屋上防水/アスファルトシート、塩ビシート、ウレタン塗膜
・バルコニー防水/ウレタン塗膜プラス長尺シート貼り
・ 外部階段床防水/ウレタン塗膜プラス階段用長尺シート貼り
・玄関扉/塩害対策仕様カバー工法
・その他/ FRP面格子交換
○工事期間/ 2015年1月5日~ 2015年8月22日(予定)

■設計・監理者:株式会社 英綜合企画設計
■横浜事務所
〒236.0042 横浜市釜利谷東2-11-14 MKビル102号室☎045-788-193
■横須賀事務所
〒238.0004 横須賀市小川町25-5-203☎046-825-8575
代表者:島村 利彦 設立:1987年(昭和62年)1月
資本金:1,200万円
www.hanabusa.e-arc.jp
■施工者:建装工業株式会社
■本社・首都圏マンションリニューアル事業部
〒105.0003 東京都港区西新橋3-11-1☎03-3433-0503
■横浜支店
〒220.0023 神奈川県横浜市西区平沼2-2-7☎045-290-6090
■関西支店
〒564.0063 大阪府吹田市江坂町2-1-52☎06-6821-3611
代表者:高橋 修身 創業:1903年(明治36年)
資本金:3億円
www.kenso.co.jp

(大規模修繕工事新聞 第67号)

 


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