「第1回の大規模修繕工事が終わった翌年、次の修繕の資金が足りないことに気づいた」――そう語る理事長は、今や珍しくない。かつて大規模修繕工事は「一生に一度」の一大イベントだった。しかし建物の長寿命化が進み、築40年・50年超のマンションが全国に急増した今、第2回・第3回の修繕工事が当たり前となる「複数修繕時代」が到来している。この変化は、現行の修繕積立金制度の根幹を揺るがしている。

制度の設計思想は「初回前提」だった

現行の修繕積立金制度は、国土交通省が公表する「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を指針として運用されている。このガイドラインは、竣工後おおむね12〜15年ごとに大規模修繕工事を実施するという前提に基づき、必要な積立額の目安を示したものだ。

しかし制度の根底にある発想は、基本的に「第1回修繕を完遂するための資金確保」にある。第2回・第3回修繕についても長期修繕計画には組み込まれているものの、計画の精度は遠い将来になるほど低くなり、積立金の算定も「その時点で見直せばよい」という性善説的な運用が続いてきた。

全建センターの管理コンサルタントはこう指摘する。「制度の根幹にある前提は、新築マンションの第1回修繕工事に資金を間に合わせること。複数修繕が重なる老朽マンションへの対応は、制度設計の時点では十分に想定されていなかった」。

複数修繕が重なる「三重苦」の構造

複数修繕時代が管理組合にとって深刻なのは、複数の要因が同時に押し寄せるためだ。

第一は、工事費の物価上昇である。建設資材・人件費の高騰は近年急速に進んでおり、10年前の修繕費見積もりをそのまま流用することはもはや不可能だ。第1回工事終了後に長期修繕計画を更新すると、第2回工事の概算費用が大幅に膨らむケースが相次いでいる。

第二は、修繕周期の短縮だ。国土交通省は長期修繕計画作成ガイドライン（2024年改定）で、修繕周期を「概ね12〜15年」と幅を持たせる「修繕周期の柔軟化」を打ち出した。しかし実際には「状態が悪ければ早く修繕する」という運用が広がり、12年より短いサイクルで第2回工事が必要となるマンションが増えている。修繕周期が縮まれば、次回工事までの積立期間も縮まる。物価上昇と積立期間の短縮が重なれば、資金不足は加速度的に深刻化する。

第三は、設備更新の重複である。築40〜50年超のマンションでは、外壁・防水などの外装工事に加え、給排水管・電気設備・エレベーターなどの設備更新も同時期に重なるケースが多い。外装の修繕と設備更新が別々の修繕計画として並走し、資金需要が短期間に集中する「多重修繕」は、現行の積立金制度が想定してこなかった事態だ。

国交省モデルとの乖離が拡大

国土交通省のガイドライン（2021年改定）が示す積立金の目安は、専有面積1平方メートルあたり月額約250〜335円程度（平均値）とされている。機械式駐車場がある場合は、機種・台数に応じた費用が別途加算される。例えば2段昇降式で1台あたり月額約6,450円、3段昇降式で約5,840円が加算されるため、マンション全体の月額積立金は台数次第で大幅に増加する。しかし近年の建設費高騰を踏まえると、これらの数字が現実の工事費をカバーするには不十分だという声が相次いでいる。

「ガイドライン通りに積み立ててきたのに、見積もりが出たら全然足りなかった」という管理組合の声は、今や各地で聞かれる。ガイドラインの数字自体が時代遅れになっているという批判に加え、そもそも「第2回以降の修繕費上昇を前提とした積立額の設定」が、多くのマンションで行われていないことが最大の問題だ。

マンション総研のマンション管理士からは、「長期修繕計画の見直しが5年ごとに義務づけられているにもかかわらず、義務的な更新をしているだけで内容が形骸化

しているケースが多い。特に第2回・第3回の費用試算は大ざっぱなまま放置されている」という指摘が出ている。

専門家が提唱する「制度の根本的見直し」

こうした状況を受け、専門家の間では現行制度の抜本的な見直しを求める声が強まっている。主な提言は以下の三つに集約される。

① 積立金ガイドラインの定期的な物価連動更新

建設費の上昇に連動して積立金の目安額をリアルタイムで更新するしくみが必要だという提言だ。現行のガイドラインは改訂頻度が低く、インフレ局面では即座に陳腐化してしまう。消費者物価指数や建設工事費デフレーターと連動した「動的なガイドライン」への転換を求める声がある。

② 公的保証制度・修繕専用ローンの整備

積立金が不足しているマンションへの金融支援として、「修繕専用ローン（マンション修繕ローン）」の公的整備を求める声は以前からある。しかし現状では、管理組合が金融機関から融資を受けるハードルは高く、一時金徴収に頼らざるを得ない組合がほとんどだ。管理組合を対象とした公的保証制度の創設や、低利融資制度の拡充を求める提言が現実味を帯びてきている。

③ 積極的な積み立てへの税制インセンティブの創設

修繕積立金を適切に増額した管理組合に対して固定資産税の軽減措置を設けるなど、「適切な積み立てに対するインセンティブ」を税制面で講じるべきだという意見もある。現行制度には「積み立て不足でも罰則がなく、資金不足が表面化するまで問題が先送りされやすい」という構造的な欠陥がある。積極的に積立額を引き上げた管理組合を評価・優遇する仕組みが、制度の実効性を高めるという議論だ。

管理組合に今できること

制度の見直しを待つ余裕はない管理組合も多い。専門家が共通して強調するのは、「今すぐ長期修繕計画を第3回修繕まで含めた形で更新し、現実的な工事費を反映した積立額を試算すること」だ。

特に重要なのは、「現在の積立金残高が第2回工事費の何割をカバーできているか」

を数値で把握することだ。この数字を管理組合全体で共有しないまま放置すると、資金不足の発覚が工事直前になり、一時金徴収や大幅な月額値上げという「痛み」を組合員に押しつけることになる。

マンション管理士の活用も有効だ。長期修繕計画の見直しや積立金増額の合意形成プロセスは、専門的な知識と中立な立場が求められる。管理会社に任せきりにせず、独立した第三者の意見を取り入れることが、複数修繕時代を乗り越えるための第一歩となる。

「老朽化する日本」の縮図として

マンションの複数修繕問題は、日本社会全体が直面する「ストック老朽化」の縮図でもある。道路・橋梁・上下水道など公共インフラの老朽化問題と同様、かつて「将来の課題」だったものが、いま一斉に「現在の危機」として顕在化しつつある。

修繕積立金制度の根本的な見直しは、単なる制度改正の問題にとどまらない。複数修繕時代という新たな現実に、管理組合・管理会社・政策立案者の三者が正面から向き合えるかどうか、その姿勢が問われている。

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