8月7日，香川综合律师事务所于律师协会会馆举办了一场紧急研讨会，重点讨论了最高法院于2026年1月22日作出的两项裁决。

◇ 1月22日最高法院的裁决对公寓管理的实践层面和法律解释产生了重大影响。研讨会围绕这两项裁决展开了热烈的讨论，探讨了公寓所有权法理论的本质。

本文总结了法律专家指出的“公寓立法中的根本矛盾”。

全日本建设中心推出了“Mansion AI® Consultant System Z”服务，该服务利用其合作的公寓管理专家，运用最新的人工智能技术，为公寓楼宇诊断、施工设计以及大型公寓翻新工程甄选并推荐最合适的施工公司。

System Z 的功能如下：

① 长期维修方案审核系统：利用最新的人工智能技术，对建筑的劣化状况、施工历史和市场价格进行诊断和分析，从而优化维修方案，使其达到最佳效果。

② 基于T.M.方法的施工公司甄选：根据建筑诊断和施工设计，人工智能技术推荐最适合该物业的施工公司。

③ 由公寓管理专家监督：所有流程均由全日本建设中心的公寓管理专家进行监督。

全日本建设中心推出的这项突破性新系统，确保施工过程公平公正，杜绝任何串通舞弊行为。

接续上期内容，本文摘录并附有国家建筑调查诊断中心于6月28日发布的第81届公寓管理协会线上研讨会的文字稿。本次研讨会的主题是“3. 防止串通舞弊的具体方法”。主讲人是国家建筑调查诊断中心的濑川香织女士（虚拟主任）。

３．防止串通的具体方法
①要求设计顾问提交包含详细规格和数量明细的文件

如何防止回扣或“反向利润”？或者说，这种机制是如何产生的？

防止串通的首要具体方法是要求设计顾问提交包含详细规格和数量明细的文件。

国土交通省房屋局、国土建设产业局于2017年1月27日发布了题为《关于委托设计顾问进行大型公寓楼改建工程咨询服务的通知》的公告。该公告提及了不当顾问与建筑公司之间的适当距离，阐述了对管理协会的规定，提供了选择特定建筑公司的具体示例，并通过解释反向利润披露机制，指导了应对措施。

《关于委托设计顾问进行大型公寓楼改建工程咨询服务的通知》（通知）

//www.mlit.go.jp/common/001230147.pdf
让我再次强调，媒体完全忽略了这些问题。

举个例子，一家设计公司向一家特定的建筑公司提供的工程细节数量少于其他五家潜在的建筑公司，导致该公司最终被选为施工承包商。

主讲人：濑川香织，国立建筑调查诊断中心成员/Avatar主任

这意味着，在管理协会不知情的情况下，设计文件中的估算细节被篡改，以偏袒某家公司。

原本以平方米为单位的外墙和防水面积被改为更小的面积，并提交给这家公司用于其报价。

主流媒体对此只字未提。而我们，国立建筑调查诊断中心，却对此进行了报道。

此外，关于允许支付回扣的制度，国土交通省的通知也描述了不当做法。

不必要的工程和过分繁琐的设计规范导致建筑成本虚高。过分繁琐的设计规范指的是包含一些不必要地增加成本的项目。

此外，一些公司为了降低建筑成本，被要求减少某些材料的采购量。

为了防止这种情况发生，您可以要求设计顾问提供详细的规范和数量明细，以此来制止这种做法。

但是，如果您的管理协会无法判断详细规范是否过分繁琐或数量明细是否准确，请咨询我们——国家建筑调查与诊断中心，以获得第二意见。

我们将对提交的文件进行全面分析，以确定是否存在过分繁琐的规范或数量明细是否存在造假行为。

②请求查看报告。
　防止串通投标的第二个具体方法是要求设计顾问允许查阅《建筑师法》第23条之6规定的报告。

根据国土交通省公告《案例分析》附录1，某客户委托了一家报价最低的设计咨询公司，但后来发现实际的勘测、诊断和设计工作并非由该咨询公司的员工完成，而是由施工公司的员工完成。

在本案中，该咨询公司实际上是施工公司的员工，协助客户选择施工公司。结果，施工公司被初步选定，但由于在合同签订前发现了这一情况，合同最终被撤销。

“《建筑师法》第23条之6规定的报告”是建筑设计事务所的所有者每年必须向都道府县知事提交的文件。同时，规定提交的文件必须随时应要求提供查阅。

报告要求编制一份隶属于该事务所的建筑师名单，包括他们的姓名和注册号。这项规定可以立即明确建筑师是否实际隶属于该建筑设计公司。

我们认为，使用此类法律文件作为打击回扣问题的措施是最合法、公平和有效的程序。这也有助于杜绝冒名顶替行为。

接下来，根据国土交通省通知《举措示例》附录二，以下是一个在排除存在利益冲突的提案公司后选择设计公司的示例。

根据报纸、杂志和经验，我们向15家公司索取了报价。其中7家公司提交了报价，管理协会在仔细审查了报价金额、内容和过往业绩后，最终筛选出排名前2位的公司。然后，管理协会选择了一家提出旨在降低建设成本的方案的建筑公司，例如缩小工作范围。

关键在于，管理协会在未依赖设计顾问的情况下获得了估价。

通过让管理协会自行获取估价，建立了一个根本性的机制，防止设计顾问收取回扣。

事实上，只要管理协会有动力，现在有很多方法可以帮助他们获取估价。

得益于数字化技术的进步，即使管理协会不认识任何建筑公司，也可以轻松使用一些网站和应用程序来获取施工估价。我们也想与您分享这些资源。

附件列出了一些网站和应用程序，它们可以帮助公寓管理协会独立获取估价，而无需依赖物业公司或设计顾问。

（应用程序列表：左表）

公寓管理协会还可以采取许多其他方法，主动解决串通问题。

• 在建筑公司和设计顾问的合同中采取XXX措施

• 对于面临第二次或后续大型翻新项目的公寓管理协会，采取XXX措施可以营造一个防止串通和回扣的环境

由于这些案例涉及诸多细节，因此不便在研讨会上披露。

鉴于这些信息非常具体，希望了解更多信息的人士可以考虑与国家建筑调查诊断中心（一家综合性法人机构）签订咨询协议，该中心将在实际操作中提供相应的支持。

建立防止串通的制度是完全可能的。

我们希望您能充分利用我们在这方面提供的支持。

非常感谢您的关注。

6月22日，国土交通省公布了2026财年公寓存量延寿示范项目第一轮（4月1日至15日接受）提案的评审结果。

共收到四份提案，其中一份被评为“领先再生模式（规划支持）”的提案，符合公寓存量延寿示范项目的要求。

此次选定的项目是一栋拥有56年历史、45个单元的租赁产权公寓楼。由于需要解决频繁漏水问题并进行抗震加固，因此决定推进其重建。

该项目因其独特性、创新性和合理性而受到评估，尤其值得一提的是其商业模式，该模式根据修订后的《公寓所有权法》制定了获取相邻土地的机制。

2026 财年的申请时间如下：

* 第三轮：2026 年 9 月 14 日（星期一）至 9 月 18 日（星期五）

（关联）
//www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000037.html

本书是Fields会计师事务所知识和专业经验的精简汇编。Fields是一家专门为公寓管理协会和管理公司提供服务的会计事务所。

第三版的主要修订内容包括新增了最新的解释和问答，以应对法规和环境的最新变化，例如：① 发票制度的合规性，② 空置停车位的货币化，以及③ 外部管理制度的推广。

在国家税务厅2025年12月更新的问答示例中，在判断出租停车位是否构成营利性业务时，明确区分了业主和租户。由于租户不属于业主，如果该业务被认定为独立业务，则会被判定为营利性业务。

《公寓管理协会会计实务》

出版日期：2026年7月30日

编辑：菲尔兹会计师事务所、菲尔兹审计公司

格式：A5平装本，240页

价格：3190日元（含税）

出版社：新山社

ISBN 978-4- 7972-8226-9
（关联）
//www.biz-book.jp/isbn/978-4-502-59161-7

东京地方法院，2025年2月18日

[各方]

原告：业主 X

被告：Y1 物业管理协会、Y2 物业管理公司

1　 案件概要
　涉案公寓楼已有三十余年历史，阳台栏杆锈迹斑斑，破旧不堪。物业管理公司（被告Y1）计划进行大规模翻新，将传统的“栅栏式”栏杆更换为“铝板式”栏杆，以提升私密性和安全性。

然而，八楼住户（原告X）强烈反对这项计划。他们认为，改建后的阳台如同碉堡一般（碉堡是一种简陋封闭的设计；“碉堡”是俄语军事术语，指坚固的混凝土防御工事），会影响采光、通风和视野。施工完成后，X对物业管理公司提起诉讼，要求仅恢复其阳台原有的栅栏式结构。

[被告管理协会的论点]　
在法庭上，物业管理协会为该项施工的合法性进行了辩护。

1. 民主程序：该项工程经业主大会特别多数投票通过，且“板式”窗户类型已事先在文件中明确规定。

2. 多方面效益：采用板式窗户有诸多合理理由，例如：周边高层建筑增多，可起到“遮挡视线（保障隐私）”的作用；可防止台风期间飞溅碎片击碎窗户玻璃；以及可防止物体坠落。

3. 居民意愿：对所有住户的调查显示，大多数住户（48户中的28户）希望采用板式窗户。

【法院裁决】
　本案的核心问题是，扶手的改动是否构成《公寓所有权法》所定义的“特殊影响”。如果认定存在“特殊影响”，则需要征得受影响单元业主的同意。

虽然法院推断，与之前相比，加装护墙板确实减少了采光和视野，但驳回了原告X的诉讼请求，理由如下：

* 扶手本身的高度并未改变。

* 缺乏关于不利程度的具体客观证据（例如，采光量减少了多少）。

* 与物业管理协会施工的必要性和合理性相比，X所遭受的不利影响并未超出“可容忍限度（社会生活中应容忍的范围）”。

【概括】
　X 尊重股东大会通知中的措辞，该通知指出“鉴于本次股东大会为特别股东大会，且新冠疫情尚未得到控制，请尽可能避免出席”，但他并未出席会议，并且忽略了估价单中“面板类型”的描述。

大规模维修并非简单的“维修”，而是有可能彻底改变居住环境。虽然本案受到新冠疫情的影响，但如果沟通得当，或许可以避免法律纠纷。

本案凸显了物业管理协会需要提供“详尽的解释”，并且每位业主都应“积极参与，如同这是他们自己的责任”。

奥拉教堂

钻石公主号

7月28日至8月5日：钻石公主号邮轮之旅（第一部分）

7月29日，我目前正在钻石公主号邮轮上。这艘邮轮从横滨出发，航行在鹿儿岛县沿岸。明天，我们将停靠长崎。后天，我们将前往韩国釜山，然后前往青森观看睡魔祭，前往函馆参加港口祭，最后于8月5日返回横滨大栈桥。

由于正值学校暑假，这次邮轮之旅有很多家庭同行。船上大约有3000名乘客，其中约2300名是日本人，约700名是外国人。人数最多的是美国人，约有340人。

钻石公主号于2004年在三菱重工长崎造船厂完工。邮轮长290米，宽37.5米。这艘船总吨位为115,874吨，共有18层甲板，设有1,337间客舱。

◇

第三天，也就是30号，我们于上午10:00抵达此行的第一站——长崎港。

我们于上午11:00下船，前往军舰岛的登船区，但那里空无一人。于是我们去了军舰岛数字博物馆，购买了下午1:40出发的船票，票价为6,000日元（每天两班）。期间，我们参观了附近的大浦教堂、格洛弗花园内的原三菱船坞大楼、原林格住宅以及格洛弗故居。之后，我们在前往军舰岛登船区之前享用了长崎什锦饭。

大约40分钟后，我们抵达军舰岛，并在三个不同的观景台听取了讲解。军舰岛是一座建于19世纪末的漂浮城市，通过人工扩建一座天然岛屿，以高效利用海底煤炭资源而建成。

端岛煤矿就建于此岛，三菱公司于1890年开始大规模开采。

为了方便煤矿工人及其家属，岛上配备了高层公寓、学校和医院等设施。1916年，日本第一座钢筋混凝土高层公寓楼（30号楼，7层高）建成。到1960年，该岛的人口密度已超过东京。

随着能源从煤炭转向石油，煤矿于1974年关闭，该岛逐渐荒废，最终成为一片废墟。2015年，军舰岛作为“日本明治工业革命遗址”的一部分，被列入世界文化遗产名录。

下午 4 点后我返回，并在下午 5 点在意大利餐厅 Sabatini 享用了一顿美味的啤酒和红酒大餐。

受中东局势引发的“石脑油（原油）冲击”影响，截至2026年，全国范围内的公寓大规模翻新工程严重停滞。

一项由行业协会开展的调查（4月3日至10日，172家会员公司中有87家回复）显示，全国共有51家公司和594处房产（包括尚未开工的房产）的翻新工程进度受到影响。

事实上，42家公司（占48.3%）和356处房产报告称“材料获取困难或交货延迟”。

造成这种停滞和现状的主要因素如下：

1. 材料供应中断和运输限制

目前的情况并非增加预算就能解决，而是实际的供应中断。主要生产商相继暂停订购并限制防水材料、密封剂和溶剂型涂料（如稀释剂）的出货，导致因无法采购材料而无法开工或施工计划完全取消的案例急剧增加。

2. 价格飙升导致维修储备金短缺。

即使材料供应渠道幸运地得到保障，价格也大幅上涨。

这导致项目超出管理协会预设的预算，不得不修改计划并讨论追加一次性付款事宜，最终导致工程停工。

3. 施工公司申请延期/取消工程及缩短估价期限

由于材料短缺，施工公司在开工前申请延期的情况有所增加。

此外，由于材料价格剧烈波动，估价的有效期往往比以往短得多，而达成共识的速度（例如管理协会大会的决议）跟不上，加剧了工程停滞。

4. 串通投标问题

虽然石脑油衍生材料的短缺属于“外部、物理因素”，但一些设计顾问和建筑公司的串通行为却加剧了这一局面，使其成为一种“结构性、人为因素”，阻碍了大规模的内部维修工作。

5. 因不信任而导致的“共识构建的冻结与重启”

在“设计监理模式”中，设计顾问主导承包商的选择并负责施工监督，由此产生的顾问与建筑公司之间串通的嫌疑，导致管理协会内部治理崩溃。

对已提交的估算是否真正合理的质疑，可能会升级为寻求第二意见、解雇顾问，甚至解散和重组维修委员会，这往往会导致施工延误数年才能开始（整个流程完全颠倒）。

6. 总结

目前维修工作停滞不前的原因有二：一是“材料短缺导致无法开工（实际停滞）”，二是“由于串通指控和预算异常超支导致工会内部无法达成协议（共识构建停滞）”。

在相模国足柄山脉深处，住着一个名叫金太郎的男孩，他由一位山中老妪抚养长大。他能与熊搏斗，能折断参天大树，还能扛着斧头在山间奔跑。尽管他拥有常人难以企及的力量，但山中无人赏识他的力量，更无人垂涎。

故事的转折点出现在一位名叫源赖光的京都武士偶然路过此地。他发现了金太郎超乎常人的力量，并将他收为己用。金太郎从此改名为“坂田金时”，最终成为了源赖光麾下的四大天王之一。转折点并非力量本身，而是那只慧眼识珠的慧眼。

用现代的眼光来看，这个故事略显苦涩。我们的社会试图用各种标准来衡量人的能力，力求公平。考试分数、学历证书、学业成绩、年收入……这些都成了衡量标准。能衡量的东西才更有价值，而难以衡量的东西从一开始就被排除在评分之外。敢于与熊搏斗的勇气，或是未经邀请就挑战参天大树的雄心壮志——这些都是简历上无法写明的。我自己也反复体会到，在当今社会，能清晰阐述如何使用斧头的人，比那些只会夸夸其谈的人更容易获得成功。

然而，这个民间故事还蕴含着另一个道理。真正将金太郎打磨成金时的，并非打磨的过程，而是那些慧眼识珠、发现这块未经雕琢的石头价值的人。

无论金太郎在山中多么强大，如果没有赖光的慧眼，他充其量也只是一个强壮却自负的山中少年。对于当今的求职者来说，赖光或许是坐在面试官对面的招聘经理，或许是鼓励他们的导师，又或许是无意间点明他们才能的朋友。

未经雕琢的宝石，若不先认清其为石头，便无法打磨。金太郎的古老寓言，在这个数字化的时代，悄然向我们揭示了这虽小却意义深远的道理。

（记者：井上克彦 / 插图：吉田达土）

//omosiro-column.com/

您将在本次研讨会中学到什么

 

在我们的第83期线上研讨会上，国家建筑调查与诊断中心将详细介绍其新推出的服务（公寓AI®顾问系统Z）。这一突破性系统采用最新的AI机器人技术，由认证的公寓管理人员监督，并整合了全新的建筑诊断报告，用于审查长期维修计划，有效解决串通问题。我们相信这一创新系统必将取得成功。我们鼓励您尽快了解并充分利用该系统。

//zenken-center.com/83sm/

自成立以来，国家建筑调查诊断中心已走过17个年头，通过持续发行月刊《大型翻新工程报》，不断加强与公寓管理协会的沟通。此外，中心每两个月举办一次的管理协会研讨会，至今已举办82场。同时，中心还将这些积累的“经验资料”按主题汇编成册，出版发行《国家建筑调查诊断中心文库》，目前已出版66卷。中心将继续收集、整理和发布来自公寓管理协会研讨会、《大型翻新工程报》采访、管理协会研讨会以及中心各项咨询服务的信息。为庆祝《国家建筑调查诊断中心文库》出版超过65卷，中心特向管理协会和公寓住户免费提供电子版文库。免费电子版文库书目列表请见下方专属网站。点击您想阅读的书籍图片，系统会提示您输入密码才能访问该书籍。输入密码（密码可在专门的网站上找到）后，即可查看该书籍的电子书版本。

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出版社 Zenken Center 的代表董事吉野先生解释了免费公开该书的原因：“许多公寓业主委员会的负责人非常重视该书，认为它是重要的信息来源。为了实现成立一般法人团体的宗旨，我们希望通过广泛提供该书，能够帮助解决大型装修行业面临的各种问题。”他还表示，他决心“继续出版 Zenken 文库系列，目标是出版 100 卷”。

您可以通过以下网站浏览或购买 Zenken 文库系列（纸质版）。

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