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File Data. 133 東京・青梅市/ライオンズマンション多摩川河辺第2管理組合

外壁の不具合、見積もり超えるも
実費精算では予備費の範囲内に

東京・青梅市の多摩川のほど近く、住宅街に立地する築29年の低層マンションでの2回目の大規模修繕工事は、理事長および理事会の諮問機関である修繕委員会を中心に進められた。
施工会社選定は見積もり合わせに参加した数社の中からヒアリングを実施した結果、㈱エム・トラストが受注することになった。
 修繕委員会によると、施工会社選定の決め手は現場代理人の印象、工事実績、ヒアリング資料等の充実にあったという。「全体的な対応、印象が他社より信頼できる会社だと全員で選びました」。
 実際に工事について㈱エム・トラストの工事課長に聞くと、まずは建設時に高さ制限があったことから構造的に設置された斜壁のタイル面の劣化、さらに坂の途中という立地条件的に足場の設置の困難さの2点を本工事の特 徴とあげた。
 斜壁は建築基準法により、道路の境界や隣地境界線などから通風、採光等を確保し、良好な環境を保つための制限から採用されることが多い。ただ斜壁は壁であり、屋根ではないという認識から防水処理がなされていないことが少なくないため、「雨漏りしやすい」と言われている。
 また、東京都西部は寒暖の差が大きく、斜壁の他の外壁もタイルの浮きや塗装面のクラックが多く見受けられ、実際に足場を組んでからの調査で当初の見積もりより多くの不具合が見つかった。
 こうした事態において、施工会社と理事長を含めた修繕委員会との定例会で話し合った。定例会は2週間に1回だが、場合によっては週1で行うこともあった。施工会社からの下地補修の増加などの提案についても、工事を円滑に進めるために組合、施工会社間でよく話し合いをし、工事の進行が滞ることはなかったという。
 結果的にも工事費の実費精算分は予備費のうちで収まり、追加費用の発生はなく、無事に予定通り、竣工を迎えることができた。
 工事中は住民の協力が大きく、「玄関扉塗装ひとつにしても、在宅してもらい玄関を開けてもらって外面と枠の作業をするのですが、こちらの管理組合はご案内した日付で全戸100%実施できました」と工事課長。他のマンションでは10%以上の住戸で別日に、改めて費用をかけて行うことが多いという。
 「修繕委員会を中心に、住民の協力的な対応で、スムーズな工事を行えました」。工事の品質で大切なのは、やはり発注者としての自覚である。
(大規模修繕工事新聞119号)

管理組合による工程検査も多くの 人が参加した

塗装面のクラッック

タイルの浮き部分の調査、マーキング

特に劣化が目立った斜壁

特に劣化が目立った斜壁

駐車場3台分を借用し仮設事務所を設置

修繕委員とともに行った工程検査の様子

施工者:株式会社エム・トラスト
■本社
 〒192−0352
 東京都八王子市大塚624−1
 サンライズ大塚1階・2階
 ☎042−689−4725
代表者:三科正徳  設立:2001年(平成13年)12月
資本金:1億円
//www.m-trust.jp
■千葉営業所
 〒273−0002
 千葉県船橋市東船橋3−2−10
 ☎047−427−5317
■静岡営業所
 〒416−0903
 静岡県富士市松本223−19
 ☎0545−30−7625

工事データ
○工事名/ライオンズマンション多摩川河辺第2大規模修繕工事
○建物概要/ 1990(平成2)年竣工・RC造・地上5階、地下1階建て・1棟・49戸
○発注者/ライオンズマンション多摩川河辺第2管理組合
○施工者/㈱エム・トラスト
○主な工事内容
1. 共通仮設/各仮設設備設置(シンク)、安全対策、その他各所養生
2.足場仮設/足場設置
3. 下地補修/外壁面のひび割れ・欠落部等の補修、タイル洗浄、タイル欠損補修、タイル浮き補修、外壁塗装洗浄、モルタル部浮き補修、コンクリート・モルタル部欠損部補修、鉄筋露出部補修、脆弱塗膜除去・肌合わせ
4. シーリング/外壁打継ぎ目地・誘発目地、サッシ・建具廻り、避難ハッチ廻り、ベンドキャップ回り、雨樋配管取り合い、手摺根元回り
5. 内外壁塗装/バルコニー、廊下、階段、手摺天端、駐輪場、擁壁、エントランス天井・壁、駐車場天井・外壁、共用蛍光灯脱着・雑塗装
6. 鉄部等塗装/扉枠(玄関、メーターボックス、管理員室、集会室、EV機械室、電気室、受水槽室)、非常灯脇電源BOX、TV機器収納盤、TEL端子盤、フロアアダプタ盤、自転車置場電気盤、P-BB盤、吹抜擁壁面点検口、ガソリントラップ蓋、B1平置き駐車場通気管、1階駐車場柱・屋根、雑共用設備配管、連結送水管、屋上臭気筒、雨樋塩ビ配管、2階ガス管、パーテーションボード、マンホール、鉄部雑塗装
7.防水/屋上・バルコニー・ルーフバルコニー・大庇
8.その他/ガラスクリーニング・アルミ手摺クリーニング
○工期/ 2019年3月~ 2019年6月