【ケース④】今や元請けからコンサルへ
マンション大規模修繕工事を発注する場合、管理会社、新築時の建設会社、改修専門会社などが元請けとなって管理組合と工事契約を結んでいるケースが多い。
管理会社に依頼するメリットとしては、日常の点検業務や管理員業務などから不具合個所をよく知っている、フロントマンを窓口として工事計画の進行がスムーズに行える、工事後のアフターメンテナンスや施工瑕疵で逃げることができない、などがあげられる。
ところが昨今、大規模修繕工事におけるスタンスを元請けからコンサルタントへ移行している管理会社が少なくない。
大きな理由は建設業法の改正により、現場代理人の資格要件として正社員であり、現場に常駐することになったことがあげられる。
自社で工事部を持ち、建築士等を正社員として雇用している管理会社は、現在も同様に大規模修繕工事の元請けとして営業しているが、多くは協力会社に委ねていたため、フロント業務に特化してコンサルタント業務に移行しているようだ。もちろん、大手ではグループの工事専門会社を元請けとして管理組合と工事契約しているケースもあるので、一概には「元請けからコンサルへ」と言い切れない部分もあるかもしれない。
【ケース⑤】工事後、長計作成の担い手は？
Aマンション（築14年・44戸）は昨年、大規模修繕工事を終えた。
マンション関連団体から設計事務所を紹介してもらい、見積もり合わせで業者選定を行い、滞りなく工事が終了したと感じている。
そこで大規模修繕工事後の新たな長期修繕計画作成案が出た。設計事務所も業務の範囲なのでお願いすることにしようとした。
そんな時、疑問の声を上げる人がいた。「もともと長計は管理会社が作ってくれ、見直しもしてくれていたんだから、管理会社に無料で作ってもらえばいいんじゃないの？」。
長期修繕計画の作成はマンション標準管理規約によって管理組合の業務とされ、規約のコメントで25 ～ 30年以上の計画で、おおよそ５年ごとに見直しをする必要があるとされている。
一方、マンション標準管理委託契約書には、別表第１事務管理業務において、長期修繕計画の見直しのための助言をする、または見直し業務をする場合は別個の契約とすると書かれている。
さて、設計業務も、施工もすべて他社にもっていかれた管理会社。管理組合の無茶な要望をどう捉えるだろうか。当然、工事を請け負った会社に工事内容を教えてもらわなければ長計の精度的にも問題が出てくる。
なんでも無料でできるというのは上手な付き合い方ではないのでは？
(大規模修繕工事新聞 2015-12 No.72)
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担当者：チンヒ
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