共用部分からの漏水により所有する専有部分に被害を受けた区分所有者が、管理組合を相手に賠償を請求できるかについて争った2件の訴訟で、「管理組合は占有者ではなく、賠償責任は負わない」とした東京高裁判断に対し、最　　高裁第一小法廷は1月22日、「管理組合が共用部分を支配、管理する義務」があり、民法717条の土地工作物の「占有者であると認めらる」という判断を下しました。共用部分からの漏水は「管理組合に請求できる」とされたわけです。
　高裁では賠償責任なしとされたため、損害賠償額は高裁に差し戻しとなりました。
　2件は東京・新宿区と練馬区にあるマンションで、区分所有者側はそれぞれ、外壁（共用部分）の亀裂が原因で天井からの漏水事故が起き、被害を受けたとして、管理組合に対して損害賠償請求訴訟を提起していました。
　管理組合側は、「管理組合の責任となれば管理のための資金は枯渇し、必要な修繕工事が困難になる」と主張していましたが、最高裁の判断は「訴えが認められなければ、区分所有者全員に訴えを起こすことになり、事実上、賠償請求の権利が行使できなくなる」という区分所有者側の主張を認めました。
　全建センターとしても、高裁判決が通っていれば、「共用部分の管理不全は管理組合の責任ではない」といったおかしな認識が広がる懸念があったため、今回の最高裁の判断は非常に妥当なものだと考えております。
　一方、管理組合が適切な管理をしていなければ、特に老朽化したマンションでは管理組合への損害請求が増加し、管理組合側の主張どおり、管理組合の資産を食い潰すことにもなりかねません。
　それぞれの区分所有者が建物の維持管理に責任を持ち、管理水準を向上させることこそ、本件のような争いを起こさない要因といえるでしょう。

地震保険の話

マンション共用部分への地震の備え、できていますか？
日本損害保険協会・地震保険関係チラシ

地震が起きた時、支払われる保険金
日本損害保険協会・地震保険関係チラシ

　㈱不動産経済研究所は2026年の首都圏・近畿圏におけるマンション市場予測をまとめ、公表しました。
首都圏では2025年1月～11月に16,494戸の供給があり、12月の予測値である約6,000戸を加えた約22,500戸が供給されるとされています。2026年はこれに500戸増（2.2%増）の23,000戸を見込んでいるとしています。
　地域別では、東京23区が2025年2.7%増、2026年5.9%減が見込まれていますが、一方、東京都下では、それぞれ47.0%、33.3%の大幅な増加が見込まれるとされています。
　価格の動きでは、東京23区の2025年（1～11月）の平均価格が1億3,366万円、㎡単価208.7万円となり、「記録的高値」が続いています。
　他のエリアでも前年比は、千葉の微増を除き、軒並み10%～20%超となっています。
　不動産経済研究所では、「金利上昇に加え、外国人を含む投機的購入に対する規制が売れ行き動向に影響を与える可能性も」あるとし、一方で「住宅ローン減税延長や50年ローン、残価設定型などの支払額を抑える仕組みは押し上げ材料」であるとも指摘しています。
また、「アベノミクス開始時（2013年）から単価は9割超上昇しており、売れ行き動向への影響に懸念」があるともコメントしています。
　マンション供給する企業は昨年より１社減少した87社となりました。

首都圏の地域別の供給動向

首都圏の価格の動き

 水俣条約締約国会議の決定を受け、水銀使用製品である蛍光灯は2026年1月より順次、製造と輸出入が規制されます。電球形蛍光ランプは2026年1月1日より、規制が開始されました。
 今後蛍光灯は在庫の値上げと品切れが予想され、LED照明も需要の増加から値上げが予想されることになります。
 既に使用している製品の継続使用を禁止するものではありませんが、製造・輸出入が終了すると必然的に在庫も少なくなります。経済産業省、環境省では、蛍光ランプを使用している設備等について、計画的なLED化を進めていくよう周知しています。
 マンションでは廊下やエントランスなど共用部分の照明について、早めのLED化が望まれます。また、建築基準法で義務付けられている非常用照明器具のLED化も同様です。
蛍光灯の2027年問題は先送りできない喫緊の課題となっています。

第78回管理組合オンライン・セミナー採録Part.3
「AIによる長期修繕計画見直しサービス」スタート
講師 全建センター・長期修繕計画担当相談員兼理事・水島一氏（マンション管理士）
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「AIによる長期修繕計画見直しサービス」スタート

 　全国建物調査診断センターでは、これから「マンションAIによる長期修繕計画見直しサービス」がスタートいたします。
　 本サービスがスタートするに際し、まずどういった背景でこのサービスを提供するか、またなぜ「AIと長期修繕計画なのか」を含めまして、私の方から説明させていただきたいと思います。
 

なぜ、AI×長期修繕計画見直しなのか
 　当センターでは、特に「マンションAI®」に関して非常に力を入れてまいりました。
　なぜこういった背景があるか。
　近年、住民の高齢化、マンション自体も老朽化が進んでいます。そして修繕費の高騰が日々進んでおり、こちらが管理組合の予算を圧迫しています。
　将来における修繕工事、これからの長期修繕計画というのはやはりデータを活用した合理的な見直しが必要であると当センターでは考えておりますので、このサービスをスタートした次第でございます。
　長期修繕計画の作成主体は、多くの管理組合ではおそらく管理会社、あるいは設計事務所であると思いますが、現状の長期修繕計画の問題点とは、次の3つに収斂（しゅうれん）されるのではないかと思っています。
・作成者の「経験」と「勘」に依存
・修繕周期の設定が画一的
・マンションの実情に合っていない
　以上は我々が相談を受けている中でよく見受けられる現象です。作る方の能力に依存していること、そして修繕周期が国交省の方のガイドラインに則ってますが、マンションの実情に合っていない、実際に絵に描いた餅になっているところが大きな問題点だと思います。

AIにできること
　現在、AIは今様々な分野で広がっています。
　我々がこの業界で、特に長期修繕計画においてAIに求めるものは、次の3つです。
1.劣化傾向分析：過去データから劣化速度を学習
　⇒最適な修繕時期を決めることができる
2.コスト予測：材料単価や工事費の変動を予測
　⇒AIは常に学習しているため、最新情報取得
3.最適スケジューリング：修繕のタイミングを自動最適化
　⇒複数パターンの提案が可能

　まず、劣化の傾向と分析をAIは行います。AIは常に学習していますし、日々成長しています。
　例えば、過去のデータから劣化速度を学習し、それを各マンションで最適な修繕周期をAIに求めることができます。
　コスト予測では、材料単価、工事費が日々変わってきています。来年の今頃はまったく今と違うような単価になっているかもしれませんが、先ほど申したようにAIというのは常に学習をしているので、最新の情報を取得することが可能になってまいります。
　3つ目が一番重要だと考えられるのですが、最適スケジューリングです。
　先ほど、長期修繕計画が画一的な設定になっていると申しましたが、これは長期修繕計画がマンションの実情に合ってないとした場合、ではどのタイミングで修繕を実施するのがベストなのか。1の劣化傾向分析、そして2のコスト予測を掛け合わせて、最適なスケジューリングをしていくことが、個々のマンションに非常に求められるものだと考えらます。
　例えば、築年が12年経ったから大規模修繕工事を行うというのではなく、劣化の現象、コストを考えたときに自分のマンションではどのタイミングでやるのがベストなのか。複数のパターンの修繕タイミングをAIに求めることができます。

AI導入ステップ

①データ収集（点検記録・修繕履歴・材料単価）
管理組合の過去の修繕履歴、各種法定点検等の記録、これまでの実際に行った工事の単価等をすべてAIに学習させます。
②AI構築（劣化・費用予測）
この学習によりAIを構築し、劣化等の費用の予測を行います。
③シナリオシミュレーション（周期・費用比較）
周期や費用の比較を行い、いくつかのパターンが提案されます。様々なシナリオのシミュレーションができることになります。
④最適化提案（修繕優先後・予算配分）

　そして最適化提案では、シナリオシミュレーションから実際にどのタイミングでやるのがベストなのかをAIに求めて、管理組合に最終的な提案を差し上げるようなサービスにしていきたいと考えています。

修繕費の見直しの導入例

　まだテスト段階ですが、グラフをご覧ください。当センターで試験的に取り組んでいる修繕費の見直しの導入例です。
　現在から20年後と書いてますが、1回目の大規模修繕を迎えたマンションなので、現在が築15年の物件だと想像してみてください。20年後は築35年になるということです。
　築35年となると、設備関係のさまざまな工事も含んできますが、従来の長期修繕計画とAIが見直したシミュレーションを比べると、かなり金額にばらつきが生じています。
　やはりAIを使うことで最適化できる。そして工事も先送りさせたり、分散させたりすることでコストを抑えるテストシミュレーションとなっています。

AI×長期修繕計画の期待される効果

・修繕費の見通しの精度向上
・修繕積立金不足のリスクを早期把握
・長期修繕計画作成の効率化
・合意形成のスムーズ化（数値化）

　今後、AIに期待される効果としまして、修繕費の見通しの精度の向上、レベル上げていく。そして修繕積立金の積立不足のリスクの早期把握。例えばこの値上げ幅はどういった形でどのタイミングで来るのかというと早期の把握を求めていきます。
　そして、今まで長期修繕計画の作成は非常に負担手間がかかってましたが、これを効率化させていきます。
　最後、合意形成のスムーズ化です。AIは数字そして論理的な観点で作成をしますので、管理組合内で揉める要素が出てこない。数値化できちんと説明をするということが可能になります。
　今後の当センターのAI長期修繕計画見直しサービスの展開ですが、次はクラウドAI（Power BI、ChatGPT）と連携することによってさらに精度が高めていきます。
　それをすることによってまた継続的に学習をしますので、どんどん精度が上がってまいります。
　精度が上がると、データの標準化・共有化、そして連携が取れてまいりますので、このようなロードマップを描きながら、AI長期修繕計画サービスをさらに発展させたいと考えております。
　本日、このセミナーを拝見していただいた方に関しましては、ご自分の管理組合、そして理事会等にお持ち帰りいただきまして、必要ありましたら、私の方で直接お伺いにあがってご説明をさせていただきたいと思っております。
　本日はまず最後までご清聴いただきまして、誠にありがとうございました。

築35年以上の高経年マンションとなると、漏水事故などから管理組合では老朽化した配管の寿命について調査や診断を行います。その結果、改修となれば更新・更生工法のどちらを選ぶか検討されますが、躯体に埋め込まれた配管など、更新が困難なケースも出てきます。給排水管更生工事のプロとして、990件以上・73,800世帯以上の施工実績を誇る株式会社東京トルネード・鶴谷将良社長に、ここでは「排水管更生工事」における会社の取り組み等について、お話を聞きました。

―管理組合からの直接受注が90%以上とお聞きしました
　会社設立当初は排水管更生工事が業界の中でまだ確立されておらず、マンションやビルのメンテナンスの実績は多くありませんでした。
　なので管理会社やゼネコンの下で営業していましたが、7～8年前から会社としての実績もつき、300戸以上の物件も手がけるなど、だんだんと認知度も上がってきて、直接管理組合様と話ができるようになってきたのです。
　下請けからはじめて、現場の力が上がって、直接受注が増えてきたと言えます。

―管理組合が更生工事を選ぶ理由は？
　更生工事は、配管を取り替える更新と比べ、壁を壊したり床を剥がしたりする大規模な解体工事が不要なので、費用を抑えられるメリットがありますが、管理組合で皆様が更生工事を選ぶ理由は、実際はお金ではなく、理事会や修繕委員会の方々と私たち営業マンとの付き合いの中で採用していただくケースが多いと思います。
　代表の私もマンションに伺って直接説明いたしますし、何度も会話を重ねていく上で信頼を得ているのだと思います。
　また、年中無休24時間体制のトラブル対応、自社開発の排水管更生法「トルネード工法」では10年間の長期保証など、様々なトラブルを未然に防ぐよう万全のアフターフォローも選ばれる理由ではないかと思います。
　「トルネード工法」は共用部分の立管、専有部分の横引管の一体施工で、保証がつきます。

―管理組合へのアドバイスはありますか？
　配管は外壁や鉄部、防水等と違って、マンションの内側の部分（見えない部分）です。
　このため、老朽化がどこまで進んでいるのかわかりにくい。漏水事故があってはじめて、問題意識を持つのですけど、1件の漏水事故で今度は「全部悪いんじゃないの？」という意識が芽生えたりもします。
　工事を実施するかしないかの前に、人間でいう「健康診断」をなるべく早めに行うことをおすすめします。配管の調査診断を行うことによって、どのくらいの時期にどのような工法で行うか計画することができるからです。
　それぞれのマンションの事情に合った提案をさせていただきます。

―管理組合から評価されている認識は？
　工事後のアンケートみると、「作業員の対応がよかった」「あいさつがきちんとできている」といった感想が見受けられるようになりました。
　「住まいながらの工事」であるため、昔から現場作業員には住民へのあいさつを徹底してきました。アンケートに反映されるということは、ひとり、ふたりの作業員が特別なわけでなく、みんなが実践しているのだなと思います。
　こうした住民対応がしっかりできていけば、現場の力もついているのだなと感じられます。

―最後に東京トルネードの今後の抱負をお聞かせください
　今後はタワーマンションで排水管改修のニーズが増えていくと考えられます。
　タワーマンションの構造では配管を取り替えられないケース、更新が難しいケースが想定されます。このため、そのようなタワーマンションの配管システムの研究を行い、実績を積み上げていきたいと思っています。

　平成22年7月30日福岡高裁

【事件の概要】
　平成2年分譲開始・48戸7店舗のマンションです。駐車場は37区画分あったのですが、分譲業者が勝手に第三者に使用させ、使用料を徴収していました。
　平成18年12月の臨時総会で、駐車場が区分所有者全員の共有であることを確認。管理組合（原告）が駐車場を区分所有者に貸与し、使用料を徴収する管理規約への改正を議決しました。
　平成20年8月、管理組合は分譲業者等（被告）に対し、（1）不法行為に基づく駐車場使用料相当額損害金の支払いと、（2）占有する駐車場について所有権に基づく明け渡しを求めて提訴しました。
　被告らは重要事項説明書と規約承認書に12区画が売主の所有であること、店舗前敷地は無償の専用地であると明記されていることから、平成18年の規約改正は区分所有法第31条の「一部の区分所有者の権利に特別な影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」に当たるとし、決議は無効であると主張しました。
【控訴審の判断】
（1）不法行為に基づく損害賠償請求
　重要事項説明書には「専用使用権に関する規約等の定め」という表題のもとに駐車場の権利関係の説明が記載されていることから、原始規約の内容の説明であり、重説の署名をもって原始規約とは無関係に被告らの専用使用権の合意を否認しています。また、規約承認書は5戸分が不足しており（手続き上の不備）、区分所有者全員の書面による合意は認められないと判断されました。
　さらに平成18年の規約改正は、もともと被告らが専用使用権を有していなかった等を理由に「特別の影響」を及ぼすものではないとし、裁判所は同日以降の不法行為を認めました。
　ただし、規約改正以前の占有については、被告らによる使用料の収受は区分所有者全員が容認していたもので、被告らは善意の占有者であり（民法189条1項）、手続き上の不備や過失がなかったとは言えないものの、「本件マンションの管理・運営に大きな影響を及ぼしたということもなかった」として、不当利得の成立を否定しました。
（2）駐車場の明け渡し
　被告らは専用使用権の時効取得の主張を追加して控訴しましたが、上記認定の通り、「手続き上の不備・過失がなかったとはいえない」としていることから、「未だ時効期間は経過していない」と否定。明け渡しを認めています。
　※原告、被告は上告しましたが、被告らが上告を取り下げました。

参考
民法　第189条（善意の占有者による果実の取得等）
　善意の占有者は、占有物から生ずる果実を取得する
　同第190条（悪意の占有者による果実の返還等）
　悪意の占有者は、果実を返還し、かつ、既に消費し、過失によって損傷し、又は収取を怠った果実の代価を償還する義務を負う

　昨年5月23日に区分所有法の改正法が成立しました。
それが今年4月1日に施行されます。23年ぶりの大改正であり、この区分所有法改正に伴ってマンション標準管理規約の改正が昨年10月17日に公表されました。
今回の標準管理規約の改正の目的は、区分所有法改正への対応、つまりそれぞれのマンションの管理規約に法改正を反映させなければならないことが大きいと言えます。
令和7年マンション標準管理規約の主な変更点を表にしました。ここでは説明を省きますが、★マークが付いている項目は、それぞれのマンションで管理規約を見直さないと、新区分所有法に抵触してしまうことがあることに留意していただければと思います。
新区分所有法の施行により、無効になる管理規約の規定があるということです。
このため、国土交通省では標準管理規約改正の内容、各マンションにおける管理規約改正の必要性などのポイントを分かりやすく伝えるためのパンフレットを制作しています。以下よりダウンロード可。
リンク􊼏􊼐 //www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001971489.pdf
◇
次に新区分所有法の施行に向け、各マンションが管理規約改正を伴う総会招集手続きついて、注意しなければならないことがあります。
（表）総会招集時期における留意点をみてください。パターンが大きく2つあります。
パターン1は「現行規約に則った手続き」で、総会の招集通知を新区分所有法の施行日前（令和8年3月31日）までに送るパターンです。
このパターン1は当然、現行の区分所有法が適用されます。出席者多数決では決めれないわけです。現行と同じだからです。
次にパターン2です。総会招集通知は令和8年4月1日以降に発送され、新区分所有法に則った手続きをされれば、現行規約の総会定足数や議決要件ではなく、新区分所有法の規定が効力を持つと考えてください。パターン2は出席者多数決でやってもOKです。
続いて、表にはありませんが、招集通知を4月1日より前に送ったけれども、総会は4月1日より後、というパターン3です。
これは非常にわかりづらいけれども、総会招集通知が4月1日より前なら、現行の区分所有法を適用するルールになります。
総会は4月15日であっても、総会招集通知を3月31日までに発送していれば、「出席者多数決」での議決はできないわけです。
総会招集通知を3月31日までに送ってると旧法適用なので、「出席者多数決で管理規約変えました」としてしまうと、その総会決議は無効となるので、注意が必要です。
だからこのパターン1、この2つのパターンは旧法適用ですということで押さえてください。
さらに3月31日まで総会招集通知を送り、3月31日までに総会を開催し、旧法適用で、管理規約を新区分所有法に則った改正を行うとします。
つまり、3月31日までに総会を開催し、旧法上で、現行の管理規約に則って、規約改正を行い、出席者多数決のルールをそこで定めしまうと、まだ新法が施行されていないので、無効の管理規約が先行してしまうことになります。
このとき、管理規約の附則に「令和8年4月1日から効力を発する」と書いておく。そうすれば、4月1日に規約改正の効力が発生して、同時に新法も施行されるから、矛盾なく走り出せるこういう形になるということになります。
◇
新法の施行が4月1日に迫っていますので、その際に混乱を招かないように、また手続き上で瑕疵のないようにしてほしいと思います。

＜全建センター・大規模修繕工事新聞論説委員会2026/2/02＞

主な変更点

総会招集時期における留意点

　　中医学の養生の基本として陰と陽の調和があります。中医学では、人と自然は一つでお互いに協調して影響し合っていると考えられています。
　　陰とは冷たい、静か、女性、夜、冬の寒い季節などを表し、陽は暖かい、活動的、男性、昼間、夏の暖かい季節などを指します。
　　夏の間は、体の陽気が強くなりすぎないように、毛穴を開き汗をかきやすくして、体を冷やして陽の気を抑えますが、逆に冬の間は汗腺を閉めて陽の気を漏らさないように体温調整を行います。これがうまくいかないと、風邪を引いたり様々な自律神経トラブルに見舞われます。
　　今年の冬は、昼間の気温と朝晩の気温差が例年よりも大きく、さらにかなり強烈な寒気が定期的に南下する事が予想されていますので、体の陽気を増やす食材をうまく取り入れて守りを固めてください。
　体を温めるオススメ食材は、生姜、ネギ、ニラ、ナツメグ、シナモン、唐辛子、蓮根、長芋などの根菜類、切り干し大根、干し椎茸、湯葉、高野豆腐、乾燥ワカメなどの乾物類を積極的に補ってください。
　　今月の食薬は八角です！食薬とは薬に近い効果がある食材です。八角は果実が8つに分かれていることからネーミングされています。八角には強力な抗ウイルス作用があり、インフルエンザのお薬であるタミフルの原料としても有名です。体を温めて、ウイルスを撃退させる働きがありますので、風邪気味の時に、豚の角煮や煮卵に用いて邪を払うと良いですね。八角に合うのは甘めの濃い口醤油で、台湾料理風の独特の風味になります。
　今月のツボは関元です！お臍から指4本分下のところで、元気が集まるツボです。
　冷え性や生理痛、尿のトラブル、下痢、むくみなどに効果があります。温灸器などで、よく温めると体の冷えや重だるさが解消できますよ。

（薬剤師・国際中医師・国際薬膳師　高田理恵）

＜おもしろコラム提供＞//omosiro-column.com/

第79回管理組合オンライン・セミナーは、2月22日(日)に開催します。

今回のセミナーの詳細および参加申し込みはこちらから（バナーまたはURLをクリックして専用HPを開いてください）

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