在两起关于公寓业主因公共区域漏水导致私人区域受损，能否向物业管理协会索赔的诉讼中，东京高等法院裁定“物业管理协会并非占用人，因此不承担赔偿责任”。然而，1月22日，最高法院第一小庭裁定“物业管理协会负有管理公共区域的义务”，并根据《民法典》第717条的规定，被认定为土地和建筑物的“占用人”。这意味着“业主可以就公共区域漏水向物业管理协会提出索赔”。

由于高等法院裁定物业管理协会不承担赔偿责任，因此赔偿金额的裁定被发回高等法院重审。

这两起案件均涉及位于东京新宿区和练马区的公寓。公寓业主均已向物业管理协会提起损害赔偿诉讼，声称由于外墙（公共区域）裂缝导致天花板漏水，造成业主遭受损失。

物业管理协会辩称，“如果问题由协会承担，管理资金将会耗尽，必要的维修也将难以进行”，但最高法院裁定公寓业主胜诉，并指出，“如果诉讼不被受理，就意味着所有公寓业主都将被起诉，实际上，他们将失去索赔权。”

Zenken Center 则担心，如果最高法院的裁决维持不变，将会助长“公共区域管理不善并非物业管理协会的责任”的错误观念，因此我们认为最高法院的裁决非常合理。

另一方面，如果物业管理协会管理不善，针对协会的损害赔偿诉讼将会增加，尤其是在老旧公寓楼中，正如协会所辩称的，这最终可能会侵蚀协会的资产。

可以说，当每个公寓业主都承担起楼宇维护的责任并提高管理标准时，就不会发生此类纠纷。

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房地产经济研究所（Real Estate Economic Institute, Inc.）编制并发布了2026年东京和近畿地区公寓市场预测报告。

东京地区预计2025年1月至11月将新增供应16,494套公寓，加上12月份预测的约6,000套，总供应量约为22,500套。预计2026年供应量将增加500套（2.2%），达到23,000套。

按地区划分，东京23区预计2025年供应量将增长2.7%，2026年将下降5.9%；而东京郊区预计2025年和2026年将分别出现47.0%和33.3%的显著增长。

就价格趋势而言，预计2025年（1月至11月）东京23区平均房价将达到1.3366亿日元，每平方米价格将达到208.7万日元，持续创下“历史新高”。

其他地区，除千叶略有上涨外，同比涨幅均在10%至20%以上。

房地产经济研究所指出，“利率上升以及对包括外国人在内的投机性购房的限制可能会对销售趋势产生影响”，但同时也指出，“诸如延长抵押贷款税收抵免、50年期贷款和残值贷款等降低还款额的政策，将推动销售增长”。

该研究所还评论道，“自安倍经济学（2013年）实施以来，房价已上涨超过90%，人们担心这会对销售趋势产生影响。”

为公寓提供建材的公司数量为 87 家，比去年减少了一家。

大东京地区各区域的供应趋势

东京都市圈的价格趋势

根据《水俣公约》缔约方大会的决定，含汞荧光灯的生产、进口和出口将从2026年1月起逐步受到限制。紧凑型荧光灯的限制已于2026年1月1日生效。

预计未来荧光灯价格将上涨并出现短缺，而由于需求增加，LED照明的价格预计也会上涨。

虽然目前并未禁止继续使用已在使用的产品，但一旦停止生产、进口和出口，库存必然会减少。经济产业省和环境省正在推动使用荧光灯的设施系统性地更换为LED灯。

在公寓楼中，建议尽快将走廊、入口等公共区域的照明更换为LED灯。建筑标准法规定的应急照明设备也应如此。

2027年荧光灯问题是一个迫在眉睫的问题，不容拖延。

第78届管理学会线上研讨会实录，第三部分

“基于人工智能的长期维修计划审核服务”正式上线

主讲人：水岛肇，长期维修计划顾问，禅健中心（持牌公寓管理公司）主任

//zenken-center.com/78sm

“基于人工智能的长期维修计划审核服务”正式上线

国家建筑检验诊断中心即将推出“公寓基于人工智能的长期维修计划审核服务”。值此服务上线之际，我想首先介绍一下这项服务的背景，以及我们选择“人工智能与长期维修计划”作为切入点的原因。

为什么需要人工智能和长期维修计划审核？

我们的中心一直专注于“公寓人工智能®”项目。

其背景是什么？

近年来，住户老龄化加剧，公寓楼本身也日渐老化。此外，维修成本与日俱增，给物业管理协会的预算带来了压力。

我们认为，未来的维修工作和长期维修计划需要基于数据的理性审核，因此我们推出了这项服务。

在大多数公寓协会中，长期维修计划通常由物业管理公司或设计公司制定，但我们认为，当前长期维修计划存在的问题可以归纳如下：

- 依赖计划制定者的“经验”和“直觉”

- 维修周期设定过于统一

- 与公寓的实际情况不符

以上是我们咨询过程中经常遇到的问题。我认为最大的问题在于这取决于建筑商的能力，虽然维修周期遵循国土交通省的指导方针，但这与公寓的实际情况不符，实际上只是一个空想。

人工智能能做什么

人工智能目前正迅速渗透到各个领域。

在这个行业，尤其​​是在长期维修规划方面，我们主要关注人工智能的三个方面：

1. 劣化趋势分析：从历史数据中学习劣化速度

⇒ 能够确定最佳维修时机

2. 成本预测：预测材料和施工成本的波动

⇒ 人工智能不断学习，因此能够获取最新信息

3. 最优排程：自动优化维修时间

⇒ 可以提供多种方案

首先，人工智能会分析和追踪劣化趋势。人工智能每天都在不断学习和成长。

例如，它可以从历史数据中学习劣化速度，并利用这些信息来确定每栋公寓楼的最佳维修周期。

在成本预测方面，材料和施工成本每天都在变化。到明年这个时候，单价可能会完全不同，但正如我前面提到的，人工智能不断学习，因此能够获取最新信息。

第三个也是最重要的功能是最优排程。

前面我提到过，长期维修计划通常以统一的方式制定，但如果计划与公寓楼的实际情况不符怎么办？那么，最佳维修时机又是什么呢？我认为，将第一部分中的劣化趋势分析和第二部分中的成本预测相结合，制定出最优的维修计划，对于每栋公寓楼来说都至关重要。

例如，与其仅仅因为楼龄12年就决定进行大修，不如综合考虑劣化情况和成本，找到最适合您公寓楼的维修时机。我们可以利用人工智能生成多种维修时机方案。

维修成本评估示例

虽然目前仍处于测试阶段，但请查看图表。这是我们中心正在实施的维修成本评估示例。

图表显示的是 20 年后的情况，假设这是一栋刚刚完成首次大规模翻新的公寓楼，目前楼龄 15 年。20 年后，楼龄将达到 35 年。

一栋 35 年的楼房需要进行各种设施相关的建设工作，但将传统的长期维修计划与人工智能评估的模拟结果进行比较，可以发现成本存在显著差异。

人工智能的应用无疑能够实现优化。此测试模拟还通过推迟和分散施工来降低成本。

人工智能和长期维修计划的预期优势

提高维修成本预测的准确性

更早识别维修储备金不足的风险

高效制定长期维修计划

更顺畅地达成共识（量化）

人工智能的未来优势包括提高维修成本预测的准确性和水平。此外，还能更早地识别维修储备金不足的风险。例如，我们将努力尽早确定价格上涨的幅度和时间。

此外，制定长期维修计划一直以来都非常耗时费力，但我们将简化这一流程。

最后，更顺畅地达成共识。人工智能从数值和逻辑的角度制定计划，消除管理层内部潜在的冲突。量化使得提供清晰的解释成为可能。

关于人工智能长期维修计划审核服务的未来发展，我们将通过将其与云端人工智能（Power BI、ChatGPT）集成来进一步提高准确性。

通过这种方式，系统将不断学习，从而不断提高准确性。

随着准确率的提高，数据将实现标准化和共享，协作也将成为可能。因此，我们希望在制定路线图的同时，进一步开发我们的人工智能长期维修规划服务。

我希望今天参加研讨会的各位能将所学内容带回各自的管理协会和董事会。如有必要，我很乐意亲自拜访各位，详细解释相关流程。

首先，非常感谢各位聆听到今天的最后发言。

对于楼龄超过35年的老旧公寓楼，物业管理协会通常会进行调查和诊断，以确定老化管道的使用寿命，这些管道可能存在漏水或其他问题。因此，在进行翻新改造时，需要在管道更换和修复之间做出选择。但有些情况下，更换管道会比较困难，例如管道嵌入建筑结构中。我们采访了东京龙卷株式会社社长鹤谷正义，该公司是一家专业的供水和排水管道修复公司，拥有超过990个项目和73800户家庭的修复经验。我们向他介绍了该公司在排水管道修复方面所做的努力。

-我听说你们超过90%的订单都直接来自物业管理协会。

贵公司成立之初，排水管道修复工程在业内尚未普及，你们在公寓楼或建筑物的维护方面经验也有限。

所以你们当时是为物业管理公司和总承包商做项目，但过去七八年间，你们逐渐发展成为一家独立公司，承接了超过300套单元的物业项目，公司知名度也逐步提升。这使得你们能够直接与物业管理协会洽谈。

可以说，从最初的分包商做起，你们的现场作业能力不断提升，直接订单也随之增加。

-为什么物业管理协会会选择管道修复工程？

与更换管道相比，管道修复工程的优势在于无需进行大规模拆除工作（例如拆墙和拆除楼层），从而降低了成本。但我认为，物业管理协会选择管道修复工程并非仅仅出于成本考虑；更确切地说，在很多情况下，董事会或维修委员会与我们销售人员之间的关系才是最终决定的关键。

作为我们的代表，我也会亲自拜访公寓楼，向他们解释情况，我相信通过反复沟通，我们已经赢得了他们的信任。

我们被选中的另一个原因是我们提供完善的售后支持，这可以防患于未然，包括全天候故障排除服务，以及我们自主研发的排水管道修复方法“龙卷风法”的十年质保。

“龙卷风法”是一种整体施工方法，在公共区域安装垂直管道，在私人区域安装水平管道，并提供质量保证。

—您对物业管理协会有什么建议吗？

与外墙、铁艺和防水层不同，管道是公寓楼内部结构的一部分（不可见的部分）。

因此，很难判断管道的损坏程度。只有在发生漏水之后，您才会意识到问题的存在，但即使只是一次漏水，也会让您怀疑“是不是所有问题都出在哪儿？”

在决定是否进行维修之前，我们建议您尽快进行所谓的“管道健康检查”。通过管道检查和诊断，您可以规划何时以及采用何种方法进行维修。

我们将根据每栋公寓楼的具体情况制定方案。

-您对物业管理协会对您工作的评价有何感想？

查看施工后的调查问卷，我们看到诸如“工人们非常热情周到”和“他们热情地接待了住户”之类的评价。

由于我们是在“住户仍在楼内居住的情况下进行施工”，因此我们始终确保现场工作人员热情地接待住户。调查问卷中体现了这一点，这意味着并非只有一两位工作人员表现出色，而是所有工作人员都做到了这一点。

当我们能够以这种方式与住户进行良好的互动时，我们感觉我们的现场工作人员也变得更加强大。 - 最后，请您谈谈东京龙卷风公司未来的发展规划。

我们预计高层公寓楼的排水管道维修需求将日益增长。

我们也能预见到，高层公寓楼的结构特性在某些情况下会导致管道无法更换或升级。因此，我们希望对这类高层公寓楼的管道系统进行深入研究，并积累相关经验。

2010年7月30日，福冈高等法院

[案件概要]

该公寓楼于1990年开始销售，共有48套住宅单元和7间商铺，设有37个停车位。然而，开发商未经许可允许第三方使用这些停车位并收取使用费。

在2006年12月的一次特别业主大会上，确认了所有业主共享这些停车位。业主协会（原告）投票决定修改管理章程，将停车位租赁给业主并收取使用费。

2008年8月，业主协会对开发商及其他相关方（被告）提起诉讼，要求（1）赔偿相当于停车费的侵权损失；（2）基于所有权，要求腾空被占用的停车位。

被告辩称，重要事项说明文件和协议批准文件中明确规定，12套住宅单元归卖方所有，且商铺前的土地为业主专属免费使用。因此，2006年对该协议的修订违反了《公寓法》第31条的规定，该条规定：“当预期会对部分业主的权利产生特殊影响时，必须征得他们的同意。” 因此，该决议无效。

[上诉法院判决]

（1）基于侵权行为的损害赔偿请求

重要事项说明文件（标题为“关于专属使用权的协议条款等”）对停车场权利进行了解释，构成对原协议内容的解释。被告在该重要事项说明文件上的签字否定了被告的专属使用权，无论原协议如何规定。此外，协议批准文件被发现缺少五个单元（程序缺陷），所有业主的书面同意被认定为无效。

此外，法院裁定，由于被告原本不享有专属使用权，因此2006年对该协议的修订不具有“特殊影响”，并认定自该日起发生了侵权行为。 （2）关于修订法规之前的占用情况，被告收取使用费的行为已获得所有公寓业主的批准，且被告系善意占用（《民法典》第189条第1款）。虽然不能说不存在程序上的不规范或疏忽，但法院裁定“这些不规范或疏忽并未对公寓的管理和运营造成重大影响”，因此驳回了被告不当得利的指控。

（2）停车场驱逐

被告提起上诉，并提出独占使用权已因时效届满而失效的主张。但如上所述，法院裁定“不能说不存在程序上的不规范或疏忽”，因此驳回了该主张，并指出“时效尚未届满”。法院裁定允许驱逐。

*原告和被告均提起上诉，但被告撤回了上诉。

参考资料

《民法典》第189条（善意占有人取得利益等）

善意占有人取得其占有物所产生的利益。

《民法典》第190条（恶意占有人返还利益等）

恶意占有人有义务返还利益，并赔偿已被消耗、过失损坏或疏忽未收的利益的价款。

《公寓法》修正案已于去年5月23日颁布。

这些修正案将于今年4月1日生效。这是23年来首次重大修订。与此同时，《标准公寓管理条例》的修正案也于去年10月17日发布。

这些修正案的主要目的是为了响应《公寓法》的修订，这意味着每个公寓的管理条例必须反映这些变化。

下表列出了2025年版《标准公寓管理条例》的主要变更。此处不做详细阐述，但请注意，标有*的项目如果未对各公寓的管理条例进行修订，则可能与新的《公寓法》相冲突。

这意味着，随着新《公寓法》的实施，部分管理条例将失效。

因此，国土交通省制作了一份宣传册，详细解释了《标准公寓管理条例》的修订内容以及各公寓管理条例修订的必要性。您可以从以下链接下载该宣传册。

链接：//www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001971489.pdf

◇

接下来，为迎接新《公寓所有权法》的实施，各公寓在召开涉及修订管理条例的业主大会时，应注意以下事项。

请参阅下表，了解召开业主大会时需要注意的事项。主要有两种模式。

模式一是“按照现行规定进行”，即在新《公寓所有权法》生效前，于2026年3月31日之前发出业主大会通知。

当然，第一种情况适用现行的《公寓所有权法》。由于与现行法律相同，因此不能以出席会议成员的多数票通过决议。

接下来是第二种情况。如果股东大会的通知在2026年4月1日之后发出，并且按照新《公寓所有权法》的规定进行，则适用新《公寓所有权法》的规定，而非现行法规的法定人数和表决要求。在第二种情况下，可以以出席会议成员的多数票通过决议。

接下来，虽然表格中未列出，但还有第三种情况，即股东大会的通知在4月1日之前发出，但股东大会在4月1日之后举行。

这种情况比较复杂，但如果股东大会的通知在4月1日之前发出，则适用现行的《公寓法》。

即使股东大会定于4月15日举行，如果在3月31日之前发出会议通知，则决议不能以“出席人员多数票通过”。

如果在3月31日之前发出股东大会通知，则适用旧法。因此，如果您声明“管理条例经出席人员多数票修改”，则股东大会决议无效，所以您需要格外注意。

因此，请记住，模式1和以下两种模式均适用旧法。

此外，假设在3月31日之前发出股东大会通知，并在3月31日之前召开股东大会，则适用旧法，并且管理条例已根据新的《公寓法》进行修订。

换言之，若在3月31日前召开股东大会，并依据旧法下的现行管理条例修订章程，且会上确立了多数表决规则，则由于新法尚未生效，无效的管理条例将优先适用。

在此情况下，可在管理条例中补充一条条款，规定其“自​​2026年4月1日起生效”。如此一来，修订后的章程便可于4月1日生效，而新法也将同时生效，从而确保顺利启动。

◇

新法将于4月1日生效，届时希望不会出现任何混乱或程序上的瑕疵。

<禅研中心/大型维修工程报社论委员会，2026年2月2日>

主な変更点

総会招集時期における留意点

阴阳和谐是中医养生的根本。在中医理论中，人与自然被视为一体，相互依存、相互影响。

阴代表寒冷、静谧、柔和、夜晚以及寒冷的冬季；阳代表温暖、活跃、阳刚、白天以及温暖的夏季。

夏季，为了防止体内阳气过盛，毛孔张开，更容易出汗，从而达到降温降阳的目的。相反，冬季，汗腺闭合，调节体温，防止阳气流失。如果这种调节失衡，就容易感冒或出现各种自主神经系统疾病。

今年冬季，昼夜温差较大，预计会有极寒空气定期南下，因此务必注意多吃能够增强体内阳气的食物，做好防寒保暖。

推荐的暖身食物包括生姜、葱、韭菜、肉豆蔻、肉桂、辣椒、莲藕、山药等根茎类蔬菜，以及干货，例如干白萝卜、干香菇、腐皮、高野豆腐和干裙带菜。

本月食疗推荐是八角！食疗是指具有药用价值的食材。八角因其果实有八个部分而得名。它具有强大的抗病毒功效，也是感冒药达菲的成分之一。八角能够温暖身体，帮助抵抗病毒，因此如果您感觉身体不适，可以在红烧肉或煮鸡蛋中加入八角，以驱邪避凶。八角与甜而浓郁的酱油搭配食用，能赋予其独特的台湾风味。

本月穴位推荐是关元穴！位于肚脐下方四指宽处，这个穴位可以聚集能量。

它对畏寒、痛经、泌尿系统问题、腹泻和水肿等症状有疗效。用艾灸器或其他类似工具充分温热此穴位，有助于缓解身体畏寒和疲劳。

（高田理惠，药剂师、国际中医师、国际药膳医师）

<本专栏由……赞助>

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第79届管理协会在线研讨会将于2月22日（星期日）举行。

欲了解更多研讨会信息并进行注册，请点击此处（点击横幅或网址即可打开专属网站）。

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