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大規模修繕工事のすべて

21-2011-09-107月16日に行った『大規模修繕工事新聞』読者セミナーより「大規模修繕工事のすべて」の一部を紹介します。

第2テーマ「大規模修繕工事のすべて」
<大規模修繕工事の進め方①~⑯>

 

①3大要素の検討

■組織計画
外部コンサルタントを入れるのか、施工会社と管理組合の責任施工方式にするのか、または理事会だけで行うのか、専門委員会を設けるのか―については、最初に決めておくことが重要です。後から再考するとその分、時間のロスになるからです。
■時間の計画
総会で決議する必要があることを考えると、定期総会の時期を考えて工事実施時期を想定し、逆算してスケジュールを立てることが望ましいでしょう。何回の会合で何を決めるかを予定します。工事期間は正月、梅雨、酷暑を避ける傾向にあります。
■資金計画
長期修繕計画の資金計画のチェックが大事です。いつの時期にどのくらいの金額がかかるのか、工事予算の大枠を知っておかないと議論が先に進みません。

21-2011-09-11
②調査診断の実施

仕様書を作成するために調査はやるべきです。診断結果をよく理解し、なぜ工事が必要なのかわかりやすい説明を求めることも大切です。適正な現状把握は区分所有者の合意形成のもとになります。大規模修繕工事は通常、普通決議で実施できますが、限りなく全員に理解してもらうためにも説明は必要です。

③修繕設計の実施

外部コンサルタント(設計者)を入れる場合、コンサルタントの選考、修繕項目の打ち合わせ、予算との兼ね合いが必要です。

④資金計画

工事費用は修繕設計により概算がわかります。修繕積立金残高で不足する場合は優先順位をつけ、一部工事の取り止め・仕様変更により減額することも考えられます。

⑤合意形成

説明会やアンケートの実施、理事会や専門委員会での審議内容の広報を適宜行います。

⑥工事見積もり依頼

見積依頼先のリストアップは公募(業界紙など)、紹介推薦、検索(経営事項審査)などの方法があります。

⑦施工社選定方法

a入札(一般競争・指名競争)b見積もり合わせc特命(随意契約)現場代理人予定者を含めたヒアリングの実施を推奨しています。
⑧~⑯は次号へ。
(大規模修繕工事新聞 2011-09 No.21)


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