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第三者管理方式で「コミュニティ」条項の削除に反発広がる

「コミュニティ」条項の削除に反発広がる

国土交通省では平成24年1月から、「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」(座長:福井秀夫・政策研究大学院大学教授)を立ち上げ、同年8月まで9回の会合を開きました。
内容としては、理事会方式が機能しない管理組合を対象に、区分所有者以外の第三者による適正な管理の実施を担保するための業務運営の枠組みづくり、専門家を活用した管理組合の運営に対応した標準管理規約の整備等を検討するものでした。
理事会方式が機能しない管理組合とは、区分所有者の高齢化、外部所有者の増加による賃貸化により、総会出席率の低下、役員のなり手不足が問題となっているマンションをイメージしています。こうしたマンションでは、特定の区分所有者に負担が偏り、管理活動自体が形骸化してしまう問題が生じます。
そこで専門家を活用した「第三者管理方式」の検討をはじめたのでした。

明海大学で行われたシンポジウム。マンション管理組合関連4団体の長が壇上に並び、共同提言を行った。
明海大学で行われたシンポジウム。マンション管理組合関連4団体の長が壇上に並び、共同提言を行った。

しかし、事態は思わぬ方向に展開していきます。平成24年8月の第9回検討会以降2年が経とうとしていますが、検討結果も出さないまま会合は開かれていません。

その理由については、検討会の主力委員らが「管理組合は財産管理団体」であるとしてマンション標準管理規約第27条、第32条の「コミュニティ」条項の削除を議論の中心に持ってきたことにあります。
検討会への反発は広がりました。
全国マンション管理組合連合会(全管連・山本育三会長)は平成25年3月、太田昭宏国土交通大臣と面談、第三者管理に反対の申し入れを行いました。
マンション管理業協会(マン管協・山根弘美理事長)も同年4月、太田大臣に対して「マンションに安心・安全で長く住まうための要望」を提出し、「管理組合による地域を含めたコミュニティ活動を支援してほしい」と述べました。

同年10月には、千葉・浦安の明海大学で全管連、マン管協、日本マンション学会、日本マンション管理士連合会4者がマンションコミュニティに関する共同提言を発表しました。

問題は、主力委員らが「管理組合は財産管理団体」と決めつけて議論を進めたことにあります。
管理組合の基本は区分所有者が管理運営の執行機関として理事会を組織し、その理事会が実際に活動していく「理事会方式」です。現に理事会方式で問題なく運営して
いるマンションがほとんどで、それに沿ってマンション標準管理規約も発表されているわけです。
ところが、主力委員らの議論の流れでは、「管理はプロに任せるべき」「コミュニティは管理組合ではなく、自治会の仕事」という主張が強くなり、基本の理事会方式はないものとして「第三者管理方式」の種類をいかにまとめるかという点に終始してしまいました。
その結果、「マンション標準管理規約からコミュニティ条項を取っ払え」ということになり、各方面から非難を受け、検討会が2年間も停滞することになっています。
国土交通省によると、検討会はあくまで「停滞中」ということのようですが、一方で9回行った検討会の議論は「行政の他の施策に生かしていきます」とも話しています。

(大規模修繕工事新聞 2014-7.5 No.55)


第三者管理方式で「コミュニティ」条項の削除に反発広がるへ5件のフィードバックがあります。

  1. 余計なお世話です!戸建に住んで、マンションのことなど全く知らない爺たちに考えてもらう必要なし。高齢化で問題が出たら、マンションの住民同士で話し合い・対処していくだけのこと・・・100%全く無関心の住民が住んでいることなどありえませんから。

  2. 私が住んでいるマンションは、高齢者用の分譲マンションです。65才以上が90%以上です。それでも、管理組合方式でなんとかやっています。ただ、今年は、横暴な理事長・副理事長になり、本来なら総会で諮らなければならない事項も、理事会での討議さえもなしに、2人で決めてしまい、掲示板に決定事項として張り出します。こんなことなら、一層「第3者方式」もいいかと思ったりもしますが、、、、。基本的には「理事会方式」に賛成です。

  3. 築年数の古いマンションに住んでいるものです。
    金銭管理は管理会社によってきちんと成され、修繕計画も順調です。
    確かに管理組合の役員の成り手が少ないのが現状ですが、順番制としています。
    全体に高齢化をしているのも事実です。
    ですが、管理会社の担当とのコミニケーションで管理は順調と感じています。
    また管理組合+管理会社との連携による重要な役割は、日常的なトラブル対処もあります。
    外人(中国人)や賃貸者によるマナートラブルや
    古いマンションのためかなりの騒音トラブルが日常的にあります。
    管理会社は管理組合の代理として、管理組合と相談の上、日常的トラブルの調整や注意などを行っています。
    外部ではどうしようもなく対処は間に合ってこないと思います。
    現場に居る住民の気持ちに最も添えるのは管理組合であり、管理業務を代行する管理会社だと思っています。
    管理組合+管理会社は、財産管理をしている、これは確かですが、
    毎年の定期で行われる建物管理(消防やエレベーター点検等)や水漏れ緊急対応や日々の建物清掃や
    日常的なトラブル対処も、財産管理の内であり、重要項目と思います。

    毎年一件ぐらいは弁護士に法的措置を依頼する件が発生します。
    依頼する前に管理組合の理事会を開き話し合いながら管理会社が働きかけをします。
    この働きかけを代行しているのが管理会社です。
    管理組合と別にすでに「管理会社」という外部組織があるということになります。
    我々はそれで十分と思っています。

    コミニュティーとは、住民の間で田舎のように自然と生まれるほど甘いものではありません。
    マンションには見知らぬ人が多く住んでいます。
    古くなれば、賃貸だけではなく売り買いの頻度が多いですから。

    管理組合+管理会社という仕組みがなければ、住むことに不安を覚えます。いいえ、とても住めないでしょう。
    例えば騒音を自分で注意に行くのですか?大音量の音を夜中に流す人が居たとして警察が動いてくれますか?
    各地で日々そうしたトラブルがあり、殺人さえ起きているのをご存知ですか?
    その危険は日々です。
    管理組合+管理会社という組織があるほうがトラブル解消には安全と思います。

    また管理組合の名のもとに実際の金銭管理とトラブル対処をしているのが管理会社であり、
    管理会社がなければ、自分たち(管理組合)だけではとても出来ないことばかりだと思います。
    修繕費という膨大なお金の管理と計画も、個人ではとても無理ですし。

    「コミュニティ」条項の削除には猛反対します。
    いくらなんでも住民を無視しています。
    マンション暮らしの実態を知らなすぎませんでしょうか。

    ちなみに管理会社は大京です。つまりライオンズです。

  4. ・管理はプロにまかせろ
     一戸建では所有者が管理するのが定説です。マンションでは管理組合が管理するのが定説。
     委員会は知らない人達が議論しているのでしょう
    ・コミニュティは自治会にまかせろ
     新住宅地では自治会なんかありませんよ。委員会の皆さんもっと勉強してね。
    マンションにおいては管理組合は維持するべきです。 

  5. 1985年から10年間東京都北区の50戸区分所有者の中古マンションで理事長を経験しました
    トラブル・問題は山積です。
    第三者管理方式は大反対です
    理由は:理事長時代管理組合同士のセミナー勉強会を数十回行いました
    その結果??現状は理事長と管理会社の担当者が癒着して組合の管理費&修繕積立金が
    すべて持ち逃げされた報告を数回聞きました。
    管理組合の理事長:管理会社:銀行が癒着したら管理組合は殆ど機能しません
    提案 1・・行政が監査登録制度施行し、税務申告を義務化し管理組合のお金の流れを透明化する
       2・・管理組合は管理費&修繕積立金以外で収益を得ている組合は沢山あります
          税金を納付する事を条例化してください
    東京都豊島区では条例化を施行するように調査中です。
    一つの例ですが:耐震化を実施していない81年以前のマンションが都市圏だけでも70%あるそうです
    そこで:修繕積立金は国交省は不足してると言いますが私の計算では
    六百万戸のマンション区分所有者が一カ月に支払う修繕積立金は平均1万円だそうです
    アバウト積立金の残高は:600万戸*1万円=600億円*12か月=7200億円*20年とします
    =約14兆円です・・・・組合が協力して共存共栄で耐震不足のマンションにペーパー利息で貸し出しては?・・・マンション銀行??マンション耐震基金を修繕積立金から供与する。

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