住宅金融支援機構マンション・まちづくる支援部によると、マンション共用部分リフォーム融資を利用したマンションの大規模修繕工事費は2023年度の集計で戸当たり平均146.0万円であることがわかりました。
2019年度の119.5万円から5年で約22%アップしており、工事費高騰の影響が見られています。
また、2019年度～2023年度の大規模修繕工事費平均は戸当たり130.1万円。このうち、工事費に占める借入額の割合は、マンションの戸数に関わらず、平均で約半分（工事費の49.5%）となっていました。＜参考：マンション管理センター通信7月号＞
リンク：マンション共用部分リフォーム融資パンフレット
//www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/400353017.pdf
リンク：融資金利（管理組合申込み）について
//www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/400362933.pdf

国土交通省は不動産・建設経済局参事官名で6月26日、管理業者22社に是正指導を行ったと発表しました。各地方整備局および北海道開発局、内閣府沖縄総合事務局において、全国のマンション管理業者107社に対し、事務所等へ一斉立ち入り検査を実施し、その結果を発表したものです。
今回の立ち入り検査は、マンション管理業者の登録数1,776社（令和6年度末現在）のうち107社（昨年度100社）に対して実施。是正指導した合計（重複該当あり）の割合は20.6%で、昨年度（29.0%）との比較では8.4ポイント減、過去5年間の平均（29.1%）との比較では8.5ポイント下回りました。
国土交通省ではマンション管理業協会に対し、「依然として貴協会社員であるマンション管理業者において適正化法違反が見られることは誠に遺憾である」とし、「法令遵守の徹底を図るための研修活動等を推進するなど、マンション管理業全般の適正化に向けた社員への指導等を図られたい」と指導等の要請を行っています。

ゲリラ豪雨による駐車場冠水被害
予見できない自然災害、自分で守る対策を

【当事者】
原告：区分所有者X1、X2
被告：管理会社A

【主文】
・原告らの請求をいずれも棄却する。
・訴訟費用は原告らの負担とする。

【事案の概要】
原告X1、X2がマンションの機械式駐車場に所有する自動車をそれぞれ所有していたところ、平成30年8月27日午後8時頃から9時頃にかけての集中豪雨により、駐車場が冠水して自動車が水没する事故が発生したため、管理会社Aが緊急出動等の義務を怠ったなどと主張して、管理会社Aに対し、不法行為による損害賠償請求を求めた事案。
機械式駐車場は中段、下段が地下に収納される3段式で、X1、X2の区画はいずれも中段に位置していた。

【原告の主張】
・管理会社Aは、管理委託契約に基づき、異常発生時に管理員等を緊急出動させ、駐車場のパレットを上昇させるなどの適切な措置を講ずる義務を負う。
・午後8時26分に機械式駐車場の排水槽異常信号を受信した後、セキュリティ会社への連絡を試みるばかりで、フロント担当者がマンションに到着したのは、午後11時であった。
・このような管理会社Aの対応は、警備業法で定められた機械警備業者の即応体制に関する規則に反するものである。

【被告の主張】
・駐車場は遅くとも午後8時45分には冠水していたのは明らかである。
・排水槽異常信号を受信したのは午後8時26分であるから、19分で冠水したことになる。
・このように、本件は極めて短時間のうちに集中かつ多量の降雨が発生したゲリラ豪雨の事案である。
・事故当日、異常な件数の警報等への対応に追われる中で、現場の状況を把握できず、信号受信後
19分で現場に赴き、適宜必要な対応をすることは不可能であり、事故を回避できた可能性は皆無であった。

【裁判所の判断】
・X1、X2は、管理会社Aには緊急出動義務違反、異常発生時の通知義務違反および事前の説明・提案義務違反があると主張するが、本件事故の発生を具体的に予見することができない限り、上記のような注意義務は生じないというべきである。
・本件集中豪雨による雨量は、東京管区気象台が記録的短時間大雨情報を発表していたこと、駐車場だけでなくマンションの屋内にも浸水等の被害が生じたことからすると、事前に予測することが困難なものであったということができる。
・本件駐車場の排水設備が、事故当日も正常に稼働していたことが認められること、マンション竣工から16年間、駐車場の冠水事故がなかったことからすると、近隣の敷地や前面道路からの雨水の流入、下水道からの雨水の逆流といった要因が重ならない限り、本件駐車場が冠水することはなかったと認められる。
・本件駐車場の排水槽異常警報は、下段の区画パレットの下部に設置された排水槽が満水になったことを示すものに過ぎず、駐車場の地下部分全域に冠水の危険が及んでいることを意味するものではない。
・したがって、管理会社Aに事故の発生について予見可能性があったとは認められず、X1、X2の主張するような注意義務違反があったということはできない。
・また、管理会社Aが、排水槽異常警報を受信後直ちに、本件駐車場の使用者等に対してその旨の通知をすべき義務を負っていたということはできない。
・以上によれば、管理会社Aが排水槽異常警報を受信した後、緊急出動せず、駐車場使用者等に通知しなかったことをもって、X1、X2に対する不法行為を構成するということはできない。

【コメント】
判決文から、管理会社Aを訴えたのは管理組合でなく、区分所有者X1、X2の2人だけだということがわかります。同じく被害にあった駐車場使用者等がまとまって管理組合に相談し、管理組合として管理会社を訴えたということではないということです。
記録的なゲリラ豪雨の被害に対して、2人しか訴えていない時点で、X1、X2のエゴイストぶりがうかがえます。
カスハラ条項が盛り込まれている管理委託契約書（※1）であれば、区分所有者には当事者適格がないとして、今後の裁判では却下される可能性も否定できません。
予見できない災害に対しても事故の原因は管理業務の一部だったと言って、管理会社に「お任せ」し、責任を問うような考え方も疑問です。
本件事故の場合、住民のだれかが機械式駐車場のパレットを上昇させておけば、冠水することはなかったのではないでしょうか。

近年の自然災害は、予見可能性を超えるものが非常に多くなっています。大震災もいつ発生するかわかりません。
地域的な自然災害が起きれば、住民も、管理会社社員も、行政職員もだれもが被害者になります。
近年は大型台風、ゲリラ豪雨が頻発しています。予見できない自然災害があることも想定して、自分の身は自分で守る対策を講じておきましょう。防災対策は管理組合の業務でもあります（※2）。

※1）令和5年9月にマンション標準管理委託契約書が改訂され、カスタマー・ハラスメント対策として、管理会社に対する管理事務に関する指示は管理者か指定された役員が行うとする条文が新設されました（第8条）。現行では、個々の区分所有者が管理会社にクレームをいうことは契約違反になります。
※2）マンション標準管理規約第32条十二号参照

一般社団法人全国建物調査診断センターが提供するサービス『マンションAI』。これをメインテーマに開催した第76回管理組合オンライン・セミナーの要約を採録します。
視聴動画は下記URLよりVimeoとYouTubeで公開しています。
//zenken-center.com/76sm

○テーマ： 『マンションAI』の 可能性を深掘りする
○講師：ニューヨーク大学客員教授・AI研究者・光藤祐基氏（『マンションAI』制作顧問）

1．シンギュラリティは来るのか？
皆さん、シンギュラリティって言葉どこかで聞いたことあるかと思います。
要は、「人工知能AIが人の知能を超える時がやってくる」ということです。
人の知能を超えるとなると、これをユートピアとディストピアという言葉に捉えて、どちらがやってくるのかという議論になります。
今日はディストピアの話はしません。人の知能を
超えることによって、どんな恩恵があるのか、どんな嬉しいことがあるのか、ワクワクしながら聞いてもらいたいと思います。

こちらの表は、ハイプ・サイクルといいます。（表-1）
IT分野を中心とした調査・助言を行うアメリカの企業ガートナー社が毎年出しているチャートで、最初に山があって、その後一旦沈んで、そこから小さな山があります。

最初の上り坂というのは、AIだったら、AIという言葉に対して人々がとっても期待する時期、黎明期と呼んでます。
最初の段階は、新製品発表やその他のイベントが報道され、興味が湧いてワクワクしてる。それを過ぎてトップまで頂点まで来ると一番ピークですね。最高潮の時、みんなこの言葉の話ばかりしている（流行期）。
そこから急激に落ちる時期というのがあります（幻滅期）。あれ？意外にAI大したことないな、と。みんな言葉と現実のギャップにちょっと残念になる時期です。
その後またグーッと上がるわけですけど（回復期）、これは実際にその言葉で示される技術が実用化に向けて次第に入りはじめる。それが実際に世の中に使われていく、という段階になります（安定期）。
歴史をひも解くと、AIと呼ばれるもののブームっていうのは実は3回ありました。
最初は1950年です。AIという言葉を最初に世の中の人が意識しはじめた、第一次AIブームです。人工知能をマシンで実現することが目的でしたが、技術的に至らなかった。
なので一回がっかりしたんですけど、1980年代に第二次ブームが来たんです。ただ残念ながら、10年ほどで技術的にまたダメでした。
ところが2010年。第三次AIブームと言われますが、今も続いているAIブームです。二次ブームから研究し続けてきた、トロント大学のヒントン教授の研究成果が三次ブームで花開いたのです。
それでできあがったのが大規模言語モデル。英語でLLMといいますが、皆さんがよく使っているのはチャットです。AIの力によってチャットがあたかも人と話しているかのようにできるようになった。
この大規模言語モデルの到来によってAIは大きく変わりました。

2.ディープシーク・ショック
ディープシーク・ショックとは、中国のとある研究団体が出したモデルの名前がディープシークなのですが、本当に少ないコストでChat GPTを上回るような能力のあるAIを出したのです。それで何がショックかというと、AIを作るための半導体は、実際はそんなに必要なくできちゃうじゃないか、ということなんです。
これによって、アメリカの企業・NVIDIA社の株がガーンと落ちました。
中国では、大量の半導体を使わなくても同じレベルのAIを実現できるような科学力を着実に身につけてきているのです。
もうひとつ。企業間でモデルを公開するか、公開しないかという闘いがあります。
Google社、オープンAI社は基本的にモデルを出しません。
一方、メタ社はモデルをすべて公開しています。公開することによって他の企業や大学、公的研究機関の研究職がそれを使って技術を作り、さらにコミュニティとして活性化させる。そういったことを目的にしています。
ただ、その両者でどっちが上かというと、それはまだ結果が出ていません。
モデルを隠していても、3カ月くらいで追いつかれるんです。なので、オープンだろうが、クローズドだろうが、あまりその差はない。
このアメリカの企業の競争の中に、中国のディープシークがオープン戦略で存在しています。クオリティとしていい線いってます。
ここでわかるのは、モデルオープンにしてもOK。半導体が少なくてもOKということです。

3. メガプロンプトはAIモデルの高度な推論を解き放つカギとなる
「プロンプト」とは、AIに対して、指示や質問を与えるための入力データのことです。今だと、検索するときは短く書きますよね。
ただ、AIを活用して何かを実現するためには、AIにいろんな事前情報を教えたり、長い情報を与える必要があります。
例えば、AIに「ハリポッターになりきって」というときには、ハリポッターのいろんなキャラクターの設定とか全部教えてあげるわけです。そうするとAIがハリポッターになりきれる。
メガプロンプトとは、単一の複雑なタスクを、より小さな複数のステップに分解し、それを連続して処理するように設計された、高度なAIへの指示（プロンプト）の形式です。
最近は、技術の革新によって長い情報（メガプロンプト）をAIに教えることができるようになりました。これによってより優れた思考力、論理力というものがAI側に身についたということです。

4．RAGはリアルタイムで外部データを使用し、エラーを減らし、AIの精度と関連性を高める
（表-2）
さらに大事な最近の技術として、検索を利用したRAG（ラグ）という技術です。AIに直接考えさせて答えを出させるよりも、Googleなどの検索エンジンからリアルタイムで事実を集め、最後にAIがその事実を人の言葉のようにまとめるという仕組みです。
このRAGの技術は多くのAIに入っています。『マンションAI』も、このRAGという技術が非常に重要になってきています。
（表-3）

次がディープリサーチです。これは最近、いろんなAIを立ち上げると、小さく書いてあります。「より深い思考をしてくれるもの」ですが、何をやっているかというと、実はRAGです。
あることを調べてくださいとAIに指示すると、人のコンサルタントのように、これはこっち調べてみようと言って、RAGを使って調べに行く。
さらにコンサルタントが書くようなドキュメント、レポート形式にして出力することもできる技術です。
（表-4）
次がAIエージェント。「エージェント」なので代行して何かやってくれる。AIが「私に任せてください」というものです。
例えばUber Eats（ウーバーイーツ）。あなたは昨日Aを食べました。だからきっと次はBを食べたくなるでしょう。あなたここに住んでるから近い方がいい。最近できた店のBが人気だからそれを頼みます。
そういうことをAIエージェントがやってくれるのです。
エージェンティックAIという言葉もありますが、AIを使いこなして複雑なタスクを達成するもので、先を行ったAIエージェント、より複雑なことをできるAIエージェントということになります。

5．AIコンテンツの保護
日本はこれまで製造業で力をアピールしてきました。これからは日本オリジナルなAIコンテンツを世界に届けていこうというのが、政府の戦略にあります。
特にアニメとタイアップしている音楽ですね。
K-POPは世界に広まっていますが、J-POP、日本の音楽はかなり遅れをとっているので、これをアニメと一緒に世の中に届けようという流れがあります。
実は音楽業界がすごい伸びているのです。
ところが、衝撃のレポートがあります。2025年、実は世の中で聴かれている音楽の18%はAIが作った音楽だというのです。5曲に1曲AIが作った楽曲だなんてちょっと信じられない。
これが2030年になると、80%、90%になっちゃうのでしょうか？
曲が良ければ別にAIでもいいんじゃないかと思う方、いらっしゃるかもしれないですけど、そうはいかないわけですね。
なぜなら、まず人のクリエイターが減ってしまう可能性がある。言ってみれば他の人の資産を利用して新しいものを作っているので、使われてた側の人は何のメリットもないわけです。
つまり、きちんとしたお金のフローを作らないと、たとえ日本がJ-POPを外に輸出しても、それが利用されてしまって、日本には全くお金が入らないような状況になってしまいます。
音楽だけでなく、写真も絵も、たとえばジブリスタイルで画像を生成することができます。スタイルというのは、著作権、法律で守れないものです。
これはもう世の中の状況的にもうどうしようもない。きちんとスタイルも守れるように法改正していこうという動きはヨーロッパを中心に進んでいます。
（写真-1）

6．科学発見のためのAI
AIが科学発見にどういった貢献するかということです。
最近のAIは非常に高度な知性を持っているので、最初にお話ししたシンギュラリティ、つまり人の知能を超える特異点を超えるわけですから、今まで人が発見できなかったような発見を一夜にして数千、数万見つける可能性はあるわけです。
シンギュラリティを超えたら、人を超える発見ができるわけですから、これによって何ができるようになるかというのは非常に楽しみです。
2024年、歴史上初めてAIに関する研究が、ノーベル賞を受賞しました。これはAIによる科学発見への期待と実績で受賞したと言われています。
チャットGPT作っているオープンAI社は、長寿のための研究にAIを活用しはじめました。
この研究がAIを使って加速すれば、もしかしたら人はもう年取らないし、死すら人の進化の過程の中で作られた仕組みという説もありますから、これを取り除く方法というのをAIが発見する可能性があるのです。
シンギュラリティを提唱されたAI研究者のレイ・カーツワイル博士が書いた本に書いてあるのが、Longevity Escape Velocityという言葉です。
Longevityが長寿、Escapeは逃げる、Velocityは速度です。
人は毎年歳をとるわけですけど、その速度を上回って若返りを与えるコンセプトです。自分が年を取るスピードよりも若返るスピードが上回るのでゼロになる。要するに絶対年取らないことをLongevity Escape Velocityと言います。
すごいユートピア的な話です。少なくともAIによって滅ぼされるというシナリオよりもずっとワクワクするシナリオかな、と思います。
将来のAIの期待について、まとめさせていただきました。
（写真-2）

（表-1）

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（表-3）

（表-4）

（写真-1）

（写真-2）

『シンギュラリティはより近くー人類がAIと融合するとき』
著／ レイ・カーツワイル 訳／高橋 則明
発行／㈱NHK出版

判型／四六判・448ページ2024/11/25
価格／2,640円（税込）
発売日／2024年11月25日
978-4-14-081980-7

『世界は団地でできている－映画のなかの集合住宅70年史-』
「あなたのこと、団地中の人に知らせてやるわ」－映画『団地妻 昼下りの情事』（1971）のセリフである。このセリフにゾッとする人は、本書タイトル「世界は団地でできている」の恐ろしさを実感できる人だろう。
横溝正史は金田一耕助シリーズで『白と黒』（1960～61）という新聞小説を連載した。東京郊外に突然建設された団地。「いつの間に、あんな建物めが？」「ちょうどそのころ、金田一耕助は（略）圧迫し、息苦しさをかんじさせたところの、日の出団地に足を踏み入れていた」。
人気作家の目に、団地がほのぼのとした様子で描かれるはずがない。怪文書が飛び交い、変死体が発見される。殺人の道具には、集合住宅特有の設備であるダストシュートが使われた。
本書では15年にわたって団地作品について語るイベントを50回開催してきた6人のユニット（団地団＝写真家、脚本家、編集者、小説家、漫画家）が、「団地映画」を通して思ったこと、考えたことを記した一冊である。
社会、風俗、家族、ジェンダー、創作などのさまざまな観点から、戦後社会の変遷とフィクションが語られている。

著者／団地団（大山顕、佐藤大、清水健朗、稲田豊史、山内マリコ、妹尾朝子）
発行／株式会社集英社
判型／新書判・240ページ
定価／1,089円（税込）
発売日／2025年8月8日
ISBN： 978-4-08-721375-1

　国土交通省が「置き配」のススメを説いている。
　マンション管理センター通信5月号において、国土交通省住宅局参事官名で、置き配を認めるルール「置き配に関する使用細則を定める際のポイント」（令和6年6月公表）を紹介している。

置き配に関する使用細則を定める際のポイント（図１）
　根拠は国土交通省管轄下である物流分野の働き方改革、いわゆる「2024年問題」への対応である。
　確かにセキュリティレベルの高いマンションでは、配達員が警備室で配達指示を得てセキュリティ施錠カードを預かり、何カ所かのセキュリティを解錠して居住エリアに入る仕組みがあり、一住戸への配達だけで30分かかるとする報告が上がっている。

第4回「持続可能な物流の実現に向けた検討会」佐川急便株式会社発表資料（令和4年12月13日）（図２）
　そんな配達環境の中で、配達完了ができなければ。。。
　再配達の繰り返しは物流分野における働き方改革の最大の弱点だ。
　国土交通省は6月23日、宅配便再配達率のサンプル調査の結果を公表した。
　これによると、今年4月の再配達率が約8.4％となり、2022年の10月（約10.6％）と比べ約2.2ポイント減った。
　再配達を問題視する受け手の意識や国土交通省の取り組みにより、改善傾向が見られているのだといえよう。
　ただし、再配達は有料化へと進められ、この先も受け手の対応改善が求められるのは必然といえるだろう。

宅配便再配達率のサンプル調査（図３）
　そこで、国土交通省が推奨する「置き配」である。
　実は、マンション管理組合の反応は「置き配」にまったく否定的だ。センター通信で国土交通省が「置き配に関する使用細則」を広報するも、関心を持たれないのが実情である。
　もちろん、最大の理由は、玄関前の共用廊下に私物を置くのは原則的に認められていないというものだが、管理組合交流会で話を聞くと、置き配トラブルのほうが話題になり、置き配を認める使用細則の作成を検討するほうへ話題が向かないことがわかった。
・ 「配達完了しました」との通知が届いたが、玄関の前もポストも宅配ボックスにもない。通販サイトに添えられていた写真を見たら、うちのマンションではないことが判明した。
・ポストに入るものだったが、置き配にされ、盗難に遭った。
・商品が届かないので、商品キャンセルをしようと思ったが、「返品」する方法しかない。手元に商品がないので、キャンセル自体ができない。
・商品が届かないので、通販サイト側の保険で返金対応となったが、結局欲しかった商品は手に入らなかった。
　管理組合側（受け取り側）で使用細則を定めたとしても、配達側に問題があれば何のためのルール化かわからない。そうした認識が管理組合側にあるのだ。
　宅配業者のほうでは、玄関前などに荷物を置くことで「配達完了」とする置き配の利用が広がっている。
　ドライバーなどの働き方改革の必要性、あるいは再配達を減らす受け手の意識改革が求められることも理解できる。
　一方で、ぞんざいな配達につながり、トラブルになるがために、置き配を認める使用細則を作成できない管理組合の気持ちも理解できる。
　国土交通省による、マンション向け置き配のすすめ（使用細則の広報）は、物流業界の働き方改革優先で、受け手の管理組合には響いていない。それだけはお国のお偉いお役人に訴えておきたい。
＜全建センター・大規模修繕工事新聞論説委員会2025/09/02＞

（図1）置き配に関する使用細則を定める際のポイント

（図２）第4回「持続可能な物流の実現に向けた検討会」佐川急便株式会社発表資料（令和4年12月13日）

（図３）宅配便再配達率のサンプル調査

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　健康診断で悪玉コレステロールが高いと言われ、悩んでおられる方はとても多いと思います。今の日本の基準では、120以上で脂質代謝異常と言われ、140以上あるとコレステロールを下げる薬を勧められるケースが多いです。
　そうなると閉経前後の女性のほとんどがこれに当てはまってしまい、一旦薬が始まると特別な理由がない限りほぼ一生お薬を飲み続けることになります。“悪玉コレステロール“といういかにも悪そうな名前を付けられてしまったLDLコレステロールですが、実は私達の命を守ってくれるとても重要な働きをしています。
　①60兆個ある細胞の細胞膜を作っている原料で、これには血管の細胞も各臓器の細胞も脳細胞も全て含まれます。その結果それぞれのパーツが自分の役割を果たせる事が出来、感染を防いだり、発がんを防ぐ事も担っています。
 ②1000億個の脳神経細胞の脂肪膜を構成しており、これは神経細胞の伝達をスパークさせない絶縁体の働きをしています。この絶縁体が不足したり溶かされたりすると、痛み、自律神経の不調、記憶障害、集中力の低下、脳活動の低下、認知などが誘発されます。
 ③傷んだ細胞を修復してくれる働きを持ちます。女性は閉経すると女性ホルモンが低下し、今まで女性ホルモンによって守られていた血管のしなやかさを失います。そのような不具合から血管の損傷を防いだり、傷んだ箇所を修復するためにLDLコレステロールが増えていると考えられます。
 ④ストレスから身を守る副腎皮質ホルモン、生命力を強化する男性ホルモン、女性ホルモンを作る原料になります
 ⑤消化液（胆汁）の原料でもあるので、不足により油物の消化力が低下します
 ⑥免疫力を強化するビタミンDの原料です
　まさに命を守る神様のようなLDLコレステロールなのに、これを無理やり下げるのは生命力を削ぐようなものだと私は考えています。
　最近では
 ①LDLコレステロールが高い方が死亡率が低い
 ②高齢者の心筋梗塞などの血管疾患とLDLコレステロールとの相関関係は無い
 ③LDLコレステロールが低い方が発がん率も高く、むしろ死亡率が上がる
 ④女性が閉経以降LDLコレステロールが上がるのは正常の生理現象である事などがわかっています。

　　（薬剤師・国際中医師・国際薬膳師　高田理恵）
＜おもしろコラム提供＞//omosiro-column.com/