不動産データバンクの㈱東京カンテイは1月30日、「都道府県・主要都市のマンションストック戸数＆マンション化率2025」を発表しました。
　全国のマンションストック数は779万5,763戸で、2024年（770万2,392戸）よりも9万3,371戸と増加しました。
　マンション供給について東京カンテイでは、コロナ禍当初の大幅減から持ち直す動きも見られたが、販売価格の高騰に伴う供給調整が継続してなされていることで、前年に続く低水準となったと述べています。マンション化率の伸びは前年と同程度（13.22%）で、0.11ポイントのアップでした。
　関東圏、近畿圏の表をみると、最もマンション化率が高いのは東京都の28.33%で、神奈川県23.34%、大阪府20.58%と続いています。その他の地方圏では、福岡県の16.41%が突出しています。
　最も伸び率が0.18ポイントと大きかったのは京都府（2年連続）と神奈川県。兵庫件が0.18ポイントアップと続きました。住宅全般の総世帯数（B）の減少または増加分の下振れが、マンション化率に影響していると捉えられています。

　2012年竣工のアリュール横濱星川で、1回目の大規模修繕工事に取り組むきっかけとなったのは、一般のマンションと同様、管理会社からの提案でした。
　当時築10年となった2022年、長期修繕計画に沿って管理会社が行った建物診断をもとに大規模修繕工事の見積書を提出してきました。その額、約2億8,000万円。戸当たり280万円です。
このとき、あまりにも大きな数字をみて、当時の理事会では「管理会社に任せるわけにはいかない」「継続性のある委員会が必要」と、輪番制で1年交代の理事会の下部組織として修繕委員会を立ち上げました。
　住民から修繕委員を募って、メンバーとなったのは5人。ただし、専門家の集まりではないので、工事の進め方もわかりません。
修繕委員会では書籍やネット、管理組合交流会などから情報を集め、今は管理会社お任せの責任施工方式ではなく、設計監理方式がスタンダードだということを知り、設計コンサルタントに業務を委任することになりました。
施工会社は一般公募を行い、11社がエントリー。書類審査で4社に絞ってヒアリングを実施。最終的に、㈱ヨコソーに決定しました。
　選定理由は、「ヒアリングでの現場代理人の受け答えの印象が良かった」点が大きかったといいます。
　また、縦格子（ルーバー）を躯体に固定している金物（支持材）について、次回工事がやりやすくなるように加工する提案があり、それも修繕委員会の評価を上げたといいます。
　工事がはじまってからも、将来の設備改修のための排水溝を整備するなどの提案が現場代理人から上がってきたそうです。
　その他、住民対応も丁寧で、「理事会、修繕委員会と一緒の方向を見てくれた」というのが、工事終了後のヨコソーに対する印象でした。
　　さて、工事金額ですが、ヨコソーとの工事契約時点で約1億8,000万円。実費精算後は約1億6,000万円となりました。
管理会社の見積額から約1億2,000万円減です。戸当たりにして約120万円。当初のまま「お任せ」であれば、大きな損失をしているところでした。
　修繕委員会のメンバーは満足感で、竣工引き渡しを迎えました。

　損害賠償請求事件/令和8年1月22日最高裁

【事件の概要】
　共用部分からの漏水により所有する専有部分に被害を受けた区分所有者が、管理組合を相手に賠償を請求できるかについて争った2件の訴訟で、最高裁は「管理組合は土地工作物の占有者にあたる」と認定しました。これにより、区分所有者は管理組合に対して損害賠償を請求できることが確定しました。
　二審（高裁）の判断では、「管理組合は占有者ではない」として賠償責任を否定していました。管理組合に請求できないとなれば、被害者は区分所有者全員を相手に訴訟を起こさねばならず、事実上、権利行使が不可能になります。最高裁判断では、この点を重視し、管理組合の責任として、管理組合に損害賠償請求をできると認めました。
　一方、管理組合では、賠償請求が増えることで修繕資金が枯渇するリスクもあります。
　求められる対応: 老朽化マンションなどは特に、漏水が起きる前の適切な維持管理が不可欠です。区分所有者一人ひとりが管理意識を高めることが、将来的な紛争や資産価値の低下を防ぐ鍵となります。

【練馬区の事案】
最高裁は2件の訴訟を取り上げました。そのうち練馬区の事案についてとりあげます。（画像をクリックすると拡大表示されます）

不動産コンサルタントである著者が、「自宅」は「資産」であると位置づけ、その「資産性」は何によって決まるのか、各物件の評価はどうすればわかるのか、過去の物件データ分析を通して得た結果をもとに、「自宅」をもとに資産形成の方法を指南するのが本書です。
マンションの価値は「使用価値」と「資産価値」であると著者は言います。使用価値は通勤、買い物、安心安全な建物で、資産価値は住み心地がよく、値下がりが少ないこと。良いマンションの定義をそう述べています。
そこで著者はマンション購入を「投資目的」ではなく、「自宅として購入」しながら価値を落とさない方法、つまり、自分がオーナーとして住みながら、将来は売却する「半住半投」を勧めています。
ただし、そのような方法は、家族構成などライフステージの変化によって住み替えることで資産を増やしたい人が選ぶべき方法で、マンションでも永住思考の人も多くいます。
いずれにしても資産価値の高いマンションのほうが老後に大きな影響があると記されています。

『図解 眠れなくなるほど面白いマンションの話』
2025年10月21日発行
著者／沖 有人
判型／A5判128ページ
定価／1,089円（税込）
発行／㈱日本文芸社
ISBN 978-4-537-22320-0
（リンク）
//www.nihonbungeisha.co.jp/book/b10144696.html

　私たちは、自分に関係のないことには驚くほど無関心でいられます。
　火の粉が自分に降りかからない限り、対岸の火事を眺めて「大変だなぁ」と呟くだけ。
　しかし、「老い」に関しては、ある日突然、鏡の中の自分、足元の段差、あるいは住み慣れた我が家の壁にその影を見つけ、動揺することになります。
　「老い」や「死」は、考えたくないものの筆頭です。しかし、直視を避けてきたその場所にこそ、私たちが向き合うべき本質が隠されています。
◇
　マンションという共同体には、いま3つの「老い」が同時に押し寄せています。これらは単独で起きるのではなく、互いに絡み合い、負のスパイラルを生み出します。

■建物の老い（物理的劣化）
　配管の錆やコンクリートの剥離。目に見える老化は、修繕積立金の不足という「経済的な病」を引き起こします。
　ただ、管理組合が意思を持って、長期修繕計画をしっかり組み立てていれば、建物自体は100年持たせることは可能だと言われています。
　『3つの老い』の中で対処しやすいものです。

■人の老い（住民の高齢化）
　住民が年を重ねれば、管理組合の理事を担う担い手が消えます。
　理事のなり手がいないからと言って、管理業者管理方式に移行すれば、意思決定の場が他人任せになり、管理業者、工事業者、点検業者がいいように管理組合の資金を使えるようになります。そして組合資金がなくなれば（修繕積立金不足）、捨てられるだけです。
　「建物の老い」と異なり、所有する人々の意思の無さがあだとなって、最後には捨てられ、スラム化していくことになります。
　負のスパイラルの典型例だといえます。

■ルールの老い（陳腐化）
　標準管理規約に準拠していない管理規約は、防災・緊急時の対応、ITを取り入れた合理化といった現代のニーズに遅れたままでいます。
　今般、区分所有法の大改正があり、それに伴い、各マンションの管理規約の見直しも迫られています。
　このときにやらなくて、いつやるの？
　だれかがやってくれるの？
　マンションの所有者として住んでいる人々の「意思」です。それがなければ、スラム化していくだけです。
◇
　「自分はまだ若いから」「このマンションは大丈夫だから」という無関心は、思考の停止に過ぎません。そして社会的な孤立という「社会的な死」は、ある日突然、当事者として目の前に現れます。
　これらの老いに抗い、あるいは共生するためには、計画的な修繕、マンション管理士などの専門家による第三者管理方式の導入、デジタル技術の活用といった「新しい武器」を持つことが不可欠です。
　マンションの3つ老いを直視することは、特に高齢者の区分所有者にとっては、ご自分の人生の最後に、一番の損をしないようにするための、極めて前向きな「生」の問いです。
　以下、あなたのマンションの「老い度」はいかがでしょうか。
□住民同士の挨拶が減り、隣に誰が住んでいるか（あるいは空室なのか）把握できていない
□独居高齢者が増え、安否確認や孤独死への不安が管理の話題にのぼるようになった
□総会に出席する人が少なく、委任状だけでギリギリ成立している状態である
　「社会的な死」やスラム化の予兆があります。専門家を交えた抜本的改革が必要です。

＜全建センター・大規模修繕工事新聞論説委員会2026-3-02＞

　 頻尿や夜間頻尿が続くと、「またトイレ…」という焦りが日常に影を落とします。60代女性では約2.5人に1人が排尿の悩みを抱えるとも言われ、決して珍しい不調ではありません。つい膀胱炎を疑いがちですが、痛みや出血が目立たないのに尿意が頻繁に来る場合、背景に「過活動膀胱」が潜んでいることがあります。
　過活動膀胱のサインは大きく4つ。①昼間に8回以上トイレへ行き、1回の尿量が少ない「頻尿」。②夜に3回以上起きてしまう「夜間頻尿」。③尿意を感じた瞬間、我慢がきかないほど切迫する「尿意切迫感」。④間に合わず漏れてしまう「切迫性尿失禁」です。中でも頻尿と夜間頻尿は、生活の質をじわじわ下げる“静かなストレス”になりやすいところが厄介です。
　ではなぜ起きるのでしょう。過活動膀胱は、膀胱に尿をためる力が落ち、少量でも膀胱が収縮して「出したい」と感じてしまう状態。加齢で膀胱の粘膜が萎縮し、膀胱そのものが硬く小さくなることがあります。膀胱炎を繰り返した人や、粘膜に慢性炎症がある人は、膀胱が過敏になりやすいとも考えられます。さらに強いストレスや冷え、緊張の連続などで自律神経が乱れると、膀胱の制御がうまくいかず尿意が暴走しがち。骨盤底筋が弱って膀胱が下がる、内臓下垂や便秘で膀胱が圧迫される、といった「支える力・押される力」の問題も重なります。
　養生の第一歩は、“膀胱を刺激する要因を減らし、ためられる環境を整える”こと。加齢による萎縮対策として燕の巣エキスに触れられることがありますが、日常でできることとしては、まず体の乾燥と冷えを放置しないこと。特に夜間頻尿がつらい人は、寝る前の冷えが引き金になりやすいため、湯船でしっかり温まり、湯冷めしない工夫が効果的です。腹部にカイロを当てるなど、下腹部を「温めて守る」意識はシンプルですが侮れません。
　次に、膀胱粘膜が荒れやすい体質の人は“炎症を育てない食べ方”へ。小麦食品（グルテン）や甘いものを控える提案は、慢性炎症を起こしやすい人にとって見直しポイントになり得ます。また植物油の摂りすぎに注意、という視点も挙げられています。
　そして見落とされがちなのが、骨盤底筋という“下からの支え”。尿もれや下垂感がある人は、骨盤底筋トレーニング（いわゆる骨盤底筋体操）を習慣化すると、膀胱への刺激が減りやすくなります。コツは「強く一回」ではなく、「弱くても毎日」。歯磨きのように生活に埋め込むほど、体は変化に応えてくれます。
　頻尿・夜間頻尿は、根性で我慢するほど悪化しやすい不調です。冷え、炎症、ストレス、筋力低下、便秘や下垂――原因は一つに決めつけず、自分に当てはまりそうな要素から生活を組み替えていく。トイレの回数を減らすことは、行動の自由を取り戻すことでもあります。つらさを「年齢のせい」と片づけず、今日から小さく整えていきましょう。

（薬剤師・国際中医師・国際薬膳師　高田理恵）

＜おもしろコラム提供＞//omosiro-column.com/

第80回記念、管理組合オンライン・セミナーは、4月26日(日)に開催します。

おかげさまで「管理組合セミナ」は通算80回を迎えることができました。今後とも、時代に即したタイムリーなセミナーを企画・実施してマりますので、よろしくお願いいたします。

今回のセミナーでは、談合問題の解決に役立つと期待されている、このほど発足した「一般社団法人マンション管理士総合研究所（略称：マンション総研）」について、その詳細を公開するとともに次のようなテーマを予定しています。

●管理会社への不満　(コスト、対応の遅さ、提案不足など)●突然の解約通知リスク
●経済状況による管理会社の変更難
●「管理業者管理者方式」のリスク
●管理会社との新たな連携方法の必要性
●セミナーで理想的なパートナーシップの答えを探る

今回のセミナーの詳細および参加申し込みはこちらから（バナーまたはURLをクリックして専用HPを開いてください）

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