大规模修缮工程新闻 2026年3月 第195号
管理计划认证标准修订（草案） 2/10 国土交通省·第3次研讨会
我们将从右列中提取并查看既有公寓的主要项目。
（1）在管理组合运营中，增加了管理者、监事通过大会决议选任的规定。任期为
（2）在管理规约中规定任期不得超过规定的在任期间，并规定任期“在2年以内”。
（4）在长期维修计划的制定及修订等方面，现行规定“在7年内已制定或修订”被修正为“在申请日前5年内（若为认证更新申请，则为从原认证日期至认证更新申请日之间）进行”。
另外，还增加了“维修基金总额在整个计划期间内不得低于计划期间内预计的维修工程总额”的规定。
（5）良好居住环境的维持及提升，作为新增加项目，其标准为“具备关于防灾方针的文件”，并要求向区分所有权人告知其内容及方式等。
未来的时间表预计将在4月至5月进行公众意见征集，于6月公布，并于明年4月施行。
（点击图示可放大显示）
第79届管理组合在线研讨会记录 讲师 全建中心理事
第79届管理委员会在线研讨会记录
「公寓给排水管改修的真相～给排水管改修工程成功之轨迹」
讲师／全建中心理事・给排水设备改修咨询室室长 木村章一 先生
本文记录了由一般社团法人全国建筑物调查诊断中心于2月22日开始发布的第79届管理委员会在线研讨会的摘录。在第79届研讨会上，主要内容是对进行过给排水管改修工程的管理委员会会长·马场满喜荣先生与全建中心给排水设备改修咨询室室长木村章一先生的对谈。此次作为第1章，摘录了木村室长对工程经过、工程内容等方面的介绍。
另外，观看视频可通过以下URL在Vimeo和YouTube上公开观看。
//zenken-center.com/79sem0222/
另外，本次研讨会的详细内容收录在全建文库No.60《公寓给排水管改修的真相～给排水管改修工程成功之轨迹》中。全建文库电子版可通过全建Library（订阅服务）无限阅读。请通过以下网址注册申请。
//zenken-center.com/library/
第1章 公寓给排水管改造的真相
建筑概要
所在地：神奈川县
规模：10栋·5层·300户
竣工：1985～1988年
给排水管更新工程的背景
在马场先生担任理事长的2021年，当时大楼已经建成35年左右，我们认为有必要重新对管道进行检查，并判断是否需要进行给排水管工程。这是因为早在2013年，管理公司就对管道进行了老化诊断，尤其是室外埋地供水管，被建议“尽早进行改修”，但是从那以后长达八年时间，更新工程一直未进行，处于搁置状态。
然而，由于理事会实行一年轮换制，缺乏连续性，对供水管更新的必要性也显得不太关心。在这种情况下，马场理事长认为：“照这样下去，公寓的给排水管只会越来越损坏。”于是，在马场理事长的领导下，2021年7月，理事会再次委托全建中心给排水设备改修咨询室进行给排水管老化诊断。这也标志着我们与该项目的开始。
调查在9月底进行，并在11月向理事会报告了给排水管更新工程的必要性。
基本概念的创建
在全建中心，为了总结给排水管更新工程的基本概念，我们与主管部门进行了商讨，并在理事会于2022年1月提出了概念方案，讨论了现行的储水池方式及直连增压方式的可行性，以及道路埋地管的处理等事项。
2月份，我们举办了7次居民说明会。由于正值新冠病毒时期，我们尽量将每次控制在50人参加。
随后，我们收集了居民在说明会中的意见和提问，并反复修订概念以予以反映。
为了在灾害时也能应对，我们还考虑了利用现有受水槽的方式。经确认，可保障本小区约650名居民6.15天的用水，因此提出了在10栋楼中分别采用受水槽方式和直连直压方式的两种供水系统的建议，但由于受水槽的维护费用等原因，多数居民希望废止受水槽。
接下来，根据水压检测结果，即使采用直连直压方式，从主管道的供水压力可以保证1楼至5楼的压力相同。直连直压方式需要增加增压泵的费用。
我中心估算，如果采用直连直压方式，每年可以节约约287.5万日元的运行成本。因此，最终决定全体楼宇采用直连直压方式。
关于受水槽的废止以及全楼直连直压方式，我们认为作为公寓来说，节能效果相当显著。
在2022年3月的临时业主大会上，“关于共用部分供水管的更新及供水方式的变更、洗衣用排水立管的更新及该专有部分工程、以及以上工程预算的批准事项”被提出并通过决议。
表箱内管道的安装情况
这栋公寓有几个特点，其中之一是水表箱内管道的安装状况。
这次，通过劣化诊断，我们预计需要进行更新工程的公共部分给水主管和支管的正后方，有一根将来需要改修的洗衣系统的公共排水主管。
即使现在只更新给水管，在不久的将来，也必须更新紧挨在后面的排水主管。如果有必要，我们会作为“捎带工程”一并改修，因此对这部分公共排水主管的洗衣系统进行了改修工程，从而实现将来的合理化。
给排水管更新推进团队的成立
2022年7月，我们成立了由前期理事、新任理事以及全建中心组成的给排水管更新推进团队。
我们了解到国土交通省有一项名为“公寓存量长寿命化等模型事业”的补助金项目，在理事长马场的主导下，开始准备申请资料。全建中心负责辅助和提供资料。
该项目旨在支持那些在长寿命化等方面具有引领性并富有创意的改造工程，补助率也较高，因此我们希望能够获得批准，从而决定申请。
在团队会议中，由于该模型事业的提案申请书需要在11月提交，我们对申请材料进行了仔细的检查和复查。
团队活动包括：洗衣机、排水管调查的专用部位入内同意书的分发及回收确认日程的确定；与主管部门的会议；确认申请日程；确认停车场搬迁的同意；确认施工说明会规格；确认可选方案等。12月，团队还分发了《给排水管更新工程的推进状况报告》到每户，开展了团队活动。
关于专用部分的入内同意书，理事们亲自逐户访问，努力收回同意书，这种努力我认为对工程的成功做出了很大贡献。
关于该模型事业，理事长马场和我们尽心尽力制作了申请书，当收到12月的批准通知时，我记得自己非常高兴。
共用部分的开工和对专有部分施工的热情高涨
10栋共300户的共用部分给水管更新工程、给水方式的变更、洗衣排水系统的更新工程，计划于2023年2月1日至11月26日施工。 但是，由于“公寓存量长寿命化等示范项目”被采纳，并决定发放补助金，因此居民对继续进行专有部分的给水管和热水管更新的期望也逐渐提高。 进行住户问卷调查后，76%的居民希望通过维修基金来实施专有部分的给水管和热水管更新。 那么，决定也推进专有部分的更新工程，于是开始行动。
后续内容请见第2章。
东京Kantei/2025年存量住宅数量及公寓化率发布
房地产数据银行株式会社东京估价于1月30日发布了《都道府县及主要城市的公寓存量户数与公寓化率2025》。
全国公寓存量为7,795,763户，比2024年（7,702,392户）增加了93,371户。
关于公寓供应，东京估价表示，虽然在疫情初期经历了大幅减少后出现了恢复的迹象，但由于销售价格飙升导致的供应调整持续进行，因此供应水平仍维持在与去年相同的低水平。公寓化率的增长与去年基本持平（13.22%），提高了0.11个百分点。
从关东圈和近畿圈的表格来看，公寓化率最高的是东京都28.33%，其次是神奈川县23.34%、大阪府20.58%。在其他地方地区中，福冈县16.41%的公寓化率尤为突出。
增长幅度最大，为0.18个百分点的分别是京都府（连续两年）和神奈川县，紧随其后的是兵库县也提升了0.18个百分点。住宅总体户数（B）的减少或增加幅度偏低，被认为对公寓化率产生了影响。
管理组合修缮奋斗记 神奈川·横滨市 阿吕尔横滨星川管理组合
在2012年竣工的Allure横滨星川大厦中，第一次进行大规模修缮工程的契机，与一般公寓一样，来自管理公司的提议。
当时是建成10年的2022年，根据长期修缮计划，管理公司进行了建筑物诊断，并提出了大规模修缮工程的报价，金额约为2亿8,000万日元。折合每户约280万日元。
看到这个过于庞大的数字时，当时的理事会认为“不能完全依赖管理公司”、“需要有持续性的委员会”，于是作为轮值制一年一换的理事会下属组织，成立了修缮委员会。
向住户招募修缮委员会成员，最终有5人加入。然而，由于他们并不是专业人士，工程的推进方法并不清楚。
修缮委员会通过书籍、网络、管理协会交流会等渠道收集信息，了解到如今施工不再完全依赖管理公司，而是以设计监理方式为标准，随后决定将相关事务委托给设计顾问。
施工公司进行了公开招标，共有11家公司报名。经过书面审查，筛选出4家公司进行面谈。最终，决定由株式会社横装（ヨコソー）承包。
选择的理由是，“在面谈中现场代理人的应答印象很好”，这点起了很大作用。
此外，对于将垂直格栅（百叶窗）固定在主体结构上的金属件（支撑材），提出了便于下次施工的加工建议，这也提升了修缮委员会的评价。
工程开始后，现场代理人还提出了为将来设备改造而整备排水沟等建议。
另外，针对住户的应对也非常细致，“与理事会、修缮委员会保持同一方向”，这是工程结束后对横装的整体印象。
至于工程金额，与横装签订合同时约为1亿8,000万日元，经实际结算后约为1亿6,000万日元。
比管理公司报价减少约1亿2,000万日元，折合每户约120万日元。如果按最初“全权委托”的方式，会造成很大的损失。
修缮委员会成员对此非常满意，顺利迎来了竣工交付的时刻。
共有部分漏水 “管理委员会需承担赔偿责任” 符合《民法》第717条所称工作物的“占有者”
损害赔偿请求案件/令和8年1月22日最高裁
【事件概况】
在因共用部分的漏水导致所有的专有部分受损的情况下，业主能否向管理协会请求赔偿的问题上，最高法院在两起诉讼中认定“管理协会属于土地建筑物的占有人”。由此，业主可以向管理协会请求损害赔偿的问题得以确定。
高等法院（二审）认为“管理协会不是占有人”，因此否认了赔偿责任。如果不能向管理协会请求赔偿，受害者便必须针对所有业主提起诉讼，实际上无法行使权利。最高法院判决重视这一点，认定作为管理协会的责任，业主可以向管理协会请求损害赔偿。
另一方面，管理协会也存在因为赔偿请求增加而导致维修资金枯竭的风险。
建议的应对措施：对于老旧公寓等，尤其是，在漏水发生之前进行适当的维护管理是不可或缺的。每位业主提高管理意识，是防止未来纠纷和资产价值下降的关键。
【练马区的事件】
最高法院受理了两起诉讼。其中我们将讨论关于练马区的案件。（点击图片可放大显示）
本书的作者是一名房地产顾问，他将“自宅”定位为“资产”，并基于各类房产数据分析的结果，指导读者如何以“自宅”为基础进行资产形成，内容包括“资产性”由什么决定、如何评估每个房产等。
作者指出，公寓的价值分为“使用价值”和“资产价值”。使用价值体现在通勤、购物便利以及建筑的安全可靠；资产价值则体现在居住舒适度高、贬值少。作者这样定义了优质公寓。
因此，作者建议购房应以“作为自宅购买”为前提，而非“投资目的”，并讲解了保持公寓价值的方法，也就是在自己作为房主居住的同时，将来可出售的“半居住半投资”方式。
不过，这种方法适合希望通过换房增加资产的人，因为家庭结构等生活阶段的变化可能会需要搬家，但也有很多人即便是公寓也倾向于长期居住。
无论如何，书中指出，高资产价值的公寓对晚年生活有更大影响。
《图解 让人无法入眠的有趣公寓故事》
发行日期：2025年10月21日
作者：冲 有人
开本：A5判 128页
定价：1,089日元（含税）
侵蚀公寓的“三种老化” 当“别人的事”变成“自己的事”时
我们对与自己无关的事情往往惊人地漠不关心。 只要火星不会落在自己身上，我们只是站在对岸看着火灾，轻轻叹息“真麻烦啊”。 但是，对于“老去”，总有一天，你会突然在镜子中的自己、脚下的台阶，或者熟悉的家墙上发现其影子，从而感到不安。 “衰老”和“死亡”是我们最不愿意去思考的事情。然而，正是在我们一直回避直视的那个地方，隐藏着我们真正需要面对的本质。 ◇ 在以公寓组成的社区中，目前三种“老去”正同时涌现。这些现象并非单独发生，它们相互纠缠，产生负面的螺旋效应。
■建筑物的老化（物理性劣化）
管道的生锈和混凝土的剥落。肉眼可见的老化，会引发因维修基金不足而产生的“经济性疾病”。
不过，如果管理委员会有明确的意志，认真制定长期维修计划，据说建筑本身是有可能维持100年的。
在“三种老化”中，这是比较容易应对的。
■人的衰老（居民老龄化）
随着居民年龄的增长，担任管理协会理事的人会逐渐消失。
仅仅因为没有人愿意担任理事而转向由管理公司管理的方式，就会导致决策权交给外人，管理公司、施工公司和检查公司就可以随意使用管理协会的资金。而一旦协会资金耗尽（维修储备金不足），就只会被丢弃。
与“建筑物的老化”不同，正是因为拥有者缺乏意愿，最终被遗弃，逐渐成为贫民区。
可以说，这是负向螺旋的典型例子。
■规则的老化（陈腐化）
不符合标准管理规约的管理规约，在防灾和紧急响应、以及引入IT进行合理化等现代需求方面仍然滞后。 近日，分割所有法进行了重大修订，随之而来，各公寓的管理规约也迫切需要重新审视。 如果这时候不做，那什么时候做呢？ 会有人替你去做吗？ 这是公寓所有者作为居住者的“意志”。如果没有这个意志，只会逐渐滑向贫民化。◇ “我还年轻”“这个公寓没问题”的漠不关心，不过是思维的停止。而社会性孤立这种“社会死亡”，有一天会突然作为当事人出现在你面前。 要抗衡这些老化，或者与之共存，必须拥有计划性的维修、公寓管理士等专家引入的第三方管理方式、以及数字技术的运用等“新武器”。 直面公寓的三种老化，对于高龄的分割所有者来说，是为了在人生的最后阶段避免最大的损失，这是极其积极的“生命”课题。 以下，请看看你公寓的“老化程度”如何。□居民之间的问候减少，不清楚邻居是谁（或是空置）□独居高龄者增加，安危确认和孤独死亡的担忧成为管理话题□参加总会的人少，仅凭委托书勉强成立 存在“社会性死亡”和贫民化的征兆，需要邀请专家进行彻底改革。
＜全建中心·大规模修缮工程报纸评论委员会2026-3-02＞
《公寓AI》使用技巧⑦ 试着向《公寓AI》咨询吧！
マンションAI』に相談してみよう！
目前，全建中心的“公寓AI”已经有很多公寓的理事或会员提出问题，而公寓AI会对此进行回答，这是实际案例。 这一栏目将介绍过去几个月中，各管理协会成员使用“公寓AI”的实际情况。 【监修】全建中心首席理事·佐藤成幸
Q
与施工公司签订施工承包合同、保证和售后维护时应注意的事项是什么？
A
关于与施工公司订立施工承包合同、保证以及售后维护的注意事项，已根据以下信息进行了整理。
1. 施工承包合同的注意事项
(1) 合同书面化
合同必须以书面方式签订，应避免口头或备忘录形式的合同。书面化是建立总承包商与分包商之间适当关系的第一步（根据网络搜索结果）。
(2) 明确合同内容
合同书中应明确记载工程范围、工期、费用、支付条件、变更或追加工程的处理等事项。此外，建议使用标准格式（订单书、承诺书、变更指示书等）。
(3) 核实保证制度
若存在工程完工保证制度或性能保证制度，应确认其内容，并明确保证期限及保证对象。
2. 关于保证的注意事项
(1) 确认性能保证期
在竣工后的性能保证期间如发生故障，需要确认施工公司是否会免费进行修理。一般而言，十年的缺陷担保责任是法定义务。
(2) 接收和保存保证书
工程完成后领取保证书，并与工程记录照片、使用材料清单等相关文件一起妥善保存。
(3) 确认保修内容
事先确认保修适用的范围和条件，并了解不在保修范围内的情况。
3. 售后维护的注意事项
(1) 定期检查的实施
在竣工后的第1年或第2年等进行定期检查，如果发现问题，应尽早处理，这一点非常重要。
(2) 售后维护的合同
在合同中明确售后维护的内容和期限，并确认施工公司有责任进行处理的体制。
(3) 施工公司的应对能力确认
调查过去的案例和口碑，确认施工公司在售后维护方面的应对能力。选择值得信赖的施工公司非常重要。
4. 防止纠纷的要点
(1) 利用第三方机构
建议利用工程监理人员或第三方机构，检查工程的进展和质量。
(2) 保持沟通
定期与施工公司进行会议，分享工程进展和存在的问题，从而预防纠纷。
(3) 合同解除条件
以防施工公司未能履行合同内容，应在合同中明确合同解除的条件和程序。
掌握这些要点，可以防止与施工公司在合同及售后维护中出现纠纷，安心推进工程。
您是否为尿频困扰？
如果频繁排尿或夜间频尿持续发生，“又得去厕所了……”的焦虑会在日常生活中留下阴影。据说60多岁的女性中大约每2.5人就有1人存在排尿方面的困扰，这并不是罕见的不适。人们往往会怀疑是膀胱炎，但如果尿意频繁出现而疼痛或出血不明显，那么背后可能潜藏着“膀胱过度活动症”。
膀胱过度活动症的信号主要有四种：①白天上厕所8次以上，每次尿量少的“频尿”；②夜间起夜3次以上的“夜间频尿”；③一感到尿意就无法忍受的“尿意紧迫感”；④来不及就会漏尿的“急迫性尿失禁”。其中，频尿和夜间频尿容易成为逐渐降低生活质量的“隐性压力”，这令人头痛。
那么，为什么会发生呢？膀胱过度活动症是膀胱储尿能力下降，即使尿液少，膀胱也会收缩并感觉“想排尿”的状态。随着年龄增长，膀胱黏膜可能萎缩，膀胱本身变硬变小。曾反复发生膀胱炎的人或黏膜有慢性炎症的人，膀胱容易变得过敏。此外，强烈的压力、寒冷、持续紧张等导致自主神经失调时，膀胱的控制会失灵，尿意容易失控。骨盆底肌肉变弱导致膀胱下垂，内脏下垂或便秘压迫膀胱等“支撑力不足或受压”的问题也会叠加出现。
养生的第一步是“减少刺激膀胱的因素，营造有利于储尿的环境”。针对因年龄增长而导致的萎缩，有时会提到燕窝精华，但日常中可以做的事情，首先是不要忽视身体的干燥和寒冷。特别是夜间尿频严重的人，睡前受凉容易成为诱因，因此，在浴缸中充分温暖身体，并采取防止受凉的措施是有效的。将暖宝宝敷在腹部等，为下腹部“加温保护”的意识虽简单，但不可小觑。
接下来，对于膀胱黏膜容易受损的体质，要转向“不会加重炎症的饮食方式”。建议减少小麦制品（面筋）和甜食，对于容易引发慢性炎症的人来说，这可能是需要重新审视的重点。此外，也有人提出要注意植物油的摄入过多。
另外，容易被忽视的是骨盆底肌，即从下方提供支撑的人群。对于有尿失禁或下垂感的人，习惯进行骨盆底肌训练（所谓骨盆底肌操）可以减少膀胱的刺激。要诀在于“每天弱训练”，而不是“一次用力”。像刷牙一样融入生活，身体便会对改变作出反应。
尿频、夜间尿频是那种越是靠意志忍耐，情况越容易恶化的不适。寒冷、炎症、压力、肌力下降、便秘或下垂——原因不能只归结为一种，要从自己可能适合的因素开始，重新调整生活。减少上厕所的次数，也是在找回行动自由。不要把痛苦归咎于“年龄”，从今天开始一点一点地调整吧。
（药剂师·国际中医师·国际药膳师 高田理惠）
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第80届纪念版管理组合在线研讨会将于4月26日（星期日）举办。
托各位的支持，“管理组合研讨会”累计已举办到第80次。今后我们也将继续策划并举办符合时代需求的及时性研讨会，敬请期待。
本次研讨会将介绍新成立的“一般社团法人公寓管理师综合研究所（简称：公寓总研）”，该机构被期待能够对解决串通问题有所帮助。同时，研讨会拟定以下主题：
● 对管理公司的不满（成本高、应对迟缓、提案不足等）
● 突然解约通知的风险
● 由于经济状况导致更换管理公司的困难
● “管理业者管理者方式”的风险
● 与管理公司建立新协作方法的必要性
● 在研讨会中探讨理想的合作伙伴关系
本次研讨会的详细信息及报名请点击这里（请点击横幅或URL打开专用网页）。
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