大規模修繕工事新聞2026年４月 第196号
国土交通省将再次修订《外部管理人准则》/ 预计将与4月1日生效的修订法律一同公布
近年来，由于公寓楼龄增长、管理日益复杂化以及业主老龄化导致董事会成员日益短缺，由业主以外的第三方担任管理人的“外部管理制度”需求不断增长。
然而，这种制度存在难以体现业主意愿的风险，尤其是由管理公司担任管理人的“管理公司管理制度”，更引发了人们对自营合同和利益冲突的担忧。
因此，国土交通省正在修订《公寓外部管理制度指南》，并于3月12日至25日期间公开征求意见。修订后的指南计划于4月1日发布，与修订后的法律（修订后的《公寓所有权法》和《公寓管理制度化法》）的实施同步。
本文件根据修订后的指南草案，总结了在由外部专家或公寓管理公司担任公寓管理协会“管理人”的制度中需要考虑的要点。
1. 指南修订的背景和目标
应对人员短缺：随着业主老龄化以及其他因素导致愿意担任董事会成员的人员短缺，对“外部管理人制度”的需求日益增长，在这种制度下，公寓管理顾问或管理公司等外部专家将主导管理和运营工作。
应对法律修订：继4月1日对法律（修订后的《公寓所有权法》和《公寓管理规范化法》）进行修订，加强了对作为管理人的管理公司的监管规定后，本指南已进行修订，以提供实用指导。
2. “物业管理公司管理体系”的合理管理措施
本次修订的重点在于加强措施，防止物业管理公司同时作为“委托方（管理人）”和“承包方（物业管理公司）”时产生的弊端（利益冲突）。
事先说明利益冲突交易的义务：物业管理公司在与自身或集团公司进行交易时，依法有义务在业主大会决议通过前，向业主说明交易详情及选择理由等“重要事实”。
业务结构分离：即使在同一公司内部，也必须建立一套制度，将“行政职责（作为业主协会代表的职责）”和“管理职责（外包现场工作）”的负责人划分到不同的部门。
印章和银行账户的管理：一般而言，物业管理公司不应持有印章等物品。如属特殊情况，则必须满足严格的要求，例如签订担保协议和获得业主大会决议。
3. 加强监督管理体系（审计员）：由于许多物业管理体系没有董事会，因此“审计员”对管理人的工作进行监督至关重要。
审计员的任命：为确保独立性，审计员应由业主大会任命，而非由管理人提名。建议至少任命一名外部专家（例如公寓管理顾问）和至少一名业主代表。
审计员的权力：明确规定了审计员在管理人存在欺诈风险时召开特别业主大会的权力，以及对预算和结算方案进行初步调查的权力。
4. 实施过程的透明度
现有公寓：建议仔细权衡实施的利弊，并采取诸如召开业主说明会、开展业主调查、在业主大会上通过决议以推广和实施该制度等措施。
新建公寓：现在必须在销售时的重要事项说明中解释是否正在实施物业管理公司管理制度。
5. 新旧指南对比表中的主要变化
术语澄清：术语更加精确，例如将“经理职责”改为“经理管理”，以符合实际应用。
合同模板的制定：纳入了与修订后的法律相对应的“标准物业管理外包合同”，并具体规定了经理退休时的职责交接以及排除反社会势力等条款。
总体而言，重点在于如何建立监督和检查机制，以维护“业主是管理的主要参与者”这一原则，同时充分利用外部管理者的专业知识。
<链接>
公寓外部管理体系修订指南
（参考）新旧版本对比表
//public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000309449
“公寓研究机构”正式成立，运用人工智能技术服务公寓楼宇！ 支持物业管理协会运营、大规模维修以及供水排水系统改造。
为公寓管理协会运营提供人工智能支持，并为大型维修工程和供排水设施改造提供咨询服务的综合法人团体公寓管理研究所（简称公寓研究所，理事长：水岛肇）正式启动运营。
公寓研究所是经日本建设中心认证的机构，其主要业务是为公寓管理协会提供咨询服务。
关于公寓研究所的成立，水岛理事长表示：“我们汇聚了一批顶尖专家，致力于为寻求第二意见的公寓管理协会提供最大程度的支持。”
2026财年“延长公寓楼使用寿命示范项目” 第一轮申请期：4月1日至4月15日
3月16日，国土交通省公布了“公寓存量延寿示范项目”的申请指南。该项目旨在支持有助于老旧公寓振兴和延寿的创新项目，预计未来老旧公寓的数量将大幅增长。
该项目旨在收集最佳实践和经验，并在全国范围内推广。
1. 项目模式类型
该项目根据项目内容分为两种模式：
创新振兴模式：支持旨在延长公寓使用寿命的创新性改造和重建项目。
管理改善模式：支持管理水平较低的公寓（例如没有业主大会或缺乏适当的长期维修计划的公寓）与地方政府合作，改善管理的项目。
2. 支持详情及补贴标准
根据项目阶段的不同，可获得以下支持。
规划支持（项目启动前准备阶段）：支持与调查和研究相关的费用。
受资助企业：公寓改造咨询公司、设计事务所、物业管理公司等。
资助金额：固定金额（一般每年最高500万日元，最长3年）。
施工支持（实施阶段）：为有助于延长建筑物使用寿命的翻新工程以及符合特定要求的重建工程提供支持。
受补贴企业：建筑公司、买卖公司等。
补贴比例：1/3
3. 评估要点
自2025财年起，新增“优先申请类别”，以下项目将获得高度评价：
* 考虑自主重建（由物业管理协会主导，不涉及开发商等的重建项目）
* 考虑高层公寓的给排水管道及防灾设备的改造
* 考虑住宅小区式公寓的场地分割项目
* 提高节能性能及防灾措施（例如，电气设备的防洪措施）
4. 2026财年提案接收期
提案将分三个阶段接收。
* 第一轮申请期：2026年4月1日（星期三）至4月15日（星期三）
* 第二轮申请期：2026年6月22日（星期一）至6月26日（星期五）
* 第三轮申请期：2026年9月14日（星期一）至9月18日（星期五）
<链接>
详细的申请指南和以往的成功申请案例已发布在国土交通省网站（链接如下）。
申请指南
//www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000037.html
（新闻稿附件）延长寿命等的示范项目
//www.mlit.go.jp/report/press/content/001987410.pdf
延长寿命示范项目概述
//www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001912177.pdf
第79届管理协会在线研讨会记录 第二章：私人住宅改造之路
这是日本建筑调查诊断中心（JBA）于2月22日发布的第79届管理协会在线研讨会的节选和文字稿的第二部分。上一部分，即第一章，介绍了公共区域建设的历史和细节。这次，我们将介绍第二章“私人单元的建设之路”。主讲人是JBA供排水设备改造咨询室主任木村正一先生。
第二章：“私人单元的建设之路”
到目前为止，我们已经介绍了公共区域供排水设备的改造进展。现在，在第二章中，我们将讨论如果不对私人单元进行改造，公寓的漏水问题将无法解决。因此，我们将介绍“私人单元的建设之路”，重点介绍私人单元的正确维修流程。
2023年1月，随着补贴的批准，居民们对后续私人住宅供水和热水管道更换的期望值有所提高。物业管理协会的一项调查显示，76%的居民希望私人住宅供水和热水管道的更换费用由维修储备金承担。
基于此，我们开始推进该项目的私人住宅部分。
从2023年1月到5月，我们着手制定施工进度计划，修订长期维修方案，并向居民宣传相关信息。
然而，宣传过程中难免会遇到一些反对意见。由于涉及300户居民，一些反对者甚至多次匿名向所有住户散发传单。
2023年5月底，尽管面临这些困难，我们仍决心继续推进项目，并成立了私人住宅供水和热水管道更换项目专门委员会，最初由四名志愿者组成。
每周召开一次会议，我作为禅健中心的代表，尽可能多地参与其中，以确保私人单元的施工顺利启动。2023年7月，在公共区域翻新工程进行期间，物业管理协会与禅健中心签订了私人区域的咨询协议。禅健中心作为咨询方，着手推进私人区域供水和热水管道的更换计划。
私人区域供水和热水管道更换计划的一个关键特点是，其设计由负责公共区域施工的同一家公司完成。最初，承接公共区域翻新工程的公司在一次住户说明会上提出将此项服务作为一项可选服务。管道走向、内部拆除和修复范围已基本确定。
2023年9月，就私人区域供水和热水管道更换工程举行了一次说明会。
会上，一些女性委员会成员表示难以理解工程细节。因此，专门为女性举办意见交流会以及由女性委员会成员主持的会议，有助于加深大家对项目的整体理解，我认为这是项目成功的关键因素之一。
自2023年9月起，管道更换审查委员会设立专栏，帮助居民更好地了解项目。诸如“私人单元管道更换的进展如何？”、“物业管理协会是否应该负责？”、“维修储备金是否充足？”、“个人意见是否会被采纳？”、“已更换的管道将如何处理？”、“我们不希望安装吊顶管道”以及“接下来的施工进度安排如何？”等问题被分发给所有居民，营造了集体协作的氛围。
2023年11月，召开了一次特别业主大会，并通过了相关决议。
2024年6月，我们正式启动了私人单元供水管道、热水供应管道和循环管道的更换工程。
在第三章中，我们将邀请管理协会主席巴巴先生，他为这个项目付出了很多努力，来听听有关公共区域和私人单元设备工作的各种故事。
第79届管理协会在线研讨会文字稿 <访谈> “公寓楼给排水管道改造的真相：给排水管道改造项目的成功之道”
这是日本建筑调查诊断中心于2月22日发布的第79届管理协会线上研讨会的节选和文字稿的第三部分。最后，我们将收录负责供排水管道改造工程的管理协会会长马场真纪惠先生与日本建筑调查诊断中心供排水设备改造咨询室主任木村昭一先生的对话文字稿（该讲座文字稿已由编辑部重新整理）。
木村：我们一次性完成了公共区域的给排水管道和私人区域的给水及热水管道的翻新。最难的是什么？
马场：最担心的是如何确保在我任期内（还有六个月）不会造成任何损失。
2013年，之前的管理公司就提出过更换管道的必要性，但这项计划被搁置了八年。我当时感到很紧迫，心想如果我们现在不做，在我任期内，以后什么时候才能更换管道呢？我觉得我必须做点什么。
现在回想起来，建筑成本已经飙升，所以我觉得我们当时做的时机很好。而且，如果我们当时不做，我估计漏水的情况会越来越多，我们会疲于应对。另外，不断上涨的建筑成本也可能导致维修储备金短缺，从而阻碍工程的实施。
木村：您提到希望在马场先生任期内把事情理顺。您能更具体地说明一下具体内容吗？
马场：我的想法是，如果我们能在股东大会上获得批准，并且获得一定程度的认可，那么就没有回头路了。
为了推进翻新工程，我们需要协调规划和管理方面的工作，例如招标方式、与申请公司的价格谈判、施工规范的统一、长期进度跟踪和维修储备金的确认、进度管理，以及与专家的技术协调。
考虑到决策的难度以及避免管理疏忽的风险，由一群非专业人士组成的董事会很难做出决策，而且存在时间白白流逝的风险。我认为，凭借我多年从业经验，我可以加快这一进程。
木村：您说会在任期内取得进展，那么巴巴先生，您的背景和判断力如何呢？
马场：我在采购部门工作期间，养成了在规划和开发工作中从各个角度、多角度核查的习惯。我在制定中期计划、合同谈判、价格评估和谈判以及供应商评估方面也拥有丰富的实践经验，因此我相信我在推进和协调建设项目方面比其他人更有经验。
“快速决策”这个词通常带有贬义，但“快速判断和正确判断并不矛盾”。
我一直秉持着“信任但要核实”的原则，对信息进行核查和整理，并能立即回答询问，我相信这使我能够快速做出决策。
木村：您当初决定不让马场先生负责这个项目的原因是什么？
马场：管理协会的理事都是些外行，而且实行一年轮换制，所以他们的知识和判断力都比较有限。很明显，他们对施工工作缺乏了解，判断失误的可能性很大，而且决策过程也会非常耗时。
木村：管道检查是在九月底，检查报告是十一月出的，翻新工程是在十二月底。从构思到最终方案的时间非常短。您当时是怎么想的？
马场：对于这种翻新工程，管理协会希望能够主导并按照他们满意的方式进行。
我们也是这么想的，所以最终我们努力与咨询公司协调，最终达成了一致。
木村：这么短的时间内，我们一起去了自来水局和道路局，还开了六场居民说明会，大家都累坏了，对吧？
马场：我觉得如果没有所有居民的理解，工程就无法进行，所以我努力详细解释，加深大家的理解，因为我相信这一切都是为了工程的成功，也是为了给居民做贡献。我努力这样做，但真的非常累。
木村：即便如此，那次特别居民大会的气氛也很热烈，对吧？
马场：只要我确信，就能回答大家提出的任何问题。
虽然有些人强烈反对，但正因为如此，我才能在说明会上详细地向大家解释我们正在考虑的内容，我认为这加深了大家的理解。
最终，大家似乎都理解了工程的必要性，翻新工程及其预算的决议也获得了通过。
木村：那么，在进行翻新工程时，您最注重的是什么？
马场：物业管理协会最重要的职责是营造一个让住户感到“住在这里真好”的环境，所以这次施工最重要的就是确保住户觉得“一切都值得”。此外，我们也确保禅健中心和施工公司能够顺利开展工作，让翻新工程顺利进行。
我们并没有要求施工公司包揽一切；物业管理协会确保做好自己该做的事情，这样施工公司和禅健中心就不会遇到任何问题，工程也能顺利进行。
木村：我认为情况正是如此。在很多公寓里，住户都不愿意允许施工人员进入他们的私人区域。我认为物业管理协会的成员挨家挨户地走访，通过对讲机联系住户，说服他们同意进入，这起到了很大的作用。
马场：关于进入私人区域，许可表格的制作、分发、收集和后续跟进通常由施工公司负责，但物业管理协会也参与其中。
木村：此次公共区域改造的设计及成本估算为3.5亿日元。共有七家公司投标，其中一家退出。与施工公司的谈判以及价格谈判进展如何？
马场：得益于全建中心的成本估算，整体施工成本一目了然，便于比较各公司的报价。每个项目的对比表格也让我们更清楚地了解哪些工作需要完成才能控制在预算之内。
在谈判中，我们没有直接要求降价，而是运用了全建中心的评估方法，最终筛选出一家最有潜力的公司。
我们向物业管理协会解释了他们的处境，并寻求他们的理解。在面谈中，我们观察他们的态度，判断方案是否可行，并从各个角度进行谈判，最终获得他们的理解和同意。
不合理的要求必然会导致偷工减料和偷工减料。关键在于找到一个双方都能接受且合理的价格。
木村：很多业主委员会都会挑选三家左右的公司，分别进行面试，并与三家公司都进行谈判。但这次你们只选了一家公司？
马场：如果这家公司不接受我们的要求，我们会选择下一家。我们早就考虑到了这一点。
木村：装修期间，住户们的配合情况如何？
马场：我们经常召开说明会，分发宣传册，所以我并不太担心住户的配合。因此，我觉得大家都很配合。
木村：最后，从您的角度来看，您对理想的业主委员会形式有什么建议吗？
马场：业主委员会是一个通过协商而非命令运作的组织。
因此，对于房龄超过20年的公寓，至少应该每两年更换一半的管理人员。理想情况下，每三年应该更换三分之一。
同样，我认为聘请一位专门从事维修的顾问是绝对必要的。
建筑物的各个部分都可能出现问题，所以我认为应该听取专家的意见，而不是普通人的意见。
木村：最让我印象深刻的是马场会长先生的热情和坚持到底的决心。
马场先生，感谢您分享宝贵的经验。
本次研讨会的视频录像可在 Vimeo 和 YouTube 上观看，网址如下。
//zenken-center.com/79sm
本次研讨会的更多详情请参阅《全研文库》第60期“公寓楼给排水管道改造的真相：成功完成给排水管道改造项目之道”。
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日经国际展览中心都市开发及店铺开发综合展览 日本住宅协会会长柿沼先生发表演讲
3月3日至6日，日经新闻在东京国际展览中心（Tokyo Big Sight）举办了“日经都市开发与零售店开发综合展览会”。在“建筑与建材展”中，设立了“公寓管理与改造专区”，日本住宅管理协会（NPO Japan Housing Management Association）在该专区提供了公寓管理方面的免费咨询服务。
3月3日，日本住宅管理协会会长柿沼秀夫举办了题为“旨在提升公寓居住价值：愿景制定与独立管理”的研讨会。
研讨会阐述了日本住宅管理协会倡导的“旨在提升公寓居住价值的独立管理”的重要性。研讨会建议，管理协会应主导制定清晰的愿景，并开展民主、高度透明的运营，而不是过度依赖物业管理公司。
具体支持措施包括审查长期维修计划、就大规模维修工作进行咨询，以及举办研讨会以促进居民达成共识。
该指南概述了如何从硬件和软件两个层面采取措施，应对老旧建筑和居民老龄化等挑战，从而实现超越资产价值的宜居水平。此外，该指南还收录了成功的重建项目案例，为可持续住房建设提供了切实可行的途径。
柿沼会长演讲片段
日本住宅协会非营利组织免费咨询亭
有人竟然在原本以为无人居住的公寓里？！ 法院已下令禁止拒绝进入私人区域，并禁止妨碍管道疏通及其他相关工作。
东京地方法院，2024年11月27日
[当事人]
原告：物业管理协会（非法人团体）
被告：单元业主（由家庭法院指定为缺席财产管理人，由律师代理）
[判决]
1. 被告不得拒绝原告或原告指定的承包商进入专属使用区域，检查并清理厨房、洗手间、浴室、厕所和洗衣机区域的排水管道。
2. 被告应允许原告或原告指定的承包商进行上述工作。
3. 被告不得妨碍原告或原告指定的承包商进行检查和清理工作。
4. 被告应向原告支付律师费及滞纳金957,000日元（含税）。
【案件概要】
本案涉及被告拒绝原告进入其私人单元进行排水管道清理长达十余年，导致楼下漏水的情况。原告物业管理协会依据管理条例起诉被告，要求其接受排水管道检查和清理，禁止其干扰清理工作，并支付诉讼产生的法律费用。
【事实认定】
• 2013年10月，东京家庭法院根据被告亲属的申请，指定一家非居住物业管理律师事务所作为被告非居住物业的管理人。随后，该律师事务所开始管理被告的物业。
• 该物业管理公司多年来一直无法联系到被告，且拖欠管理费。因此，原告申请了强制执行令，并启动了强制拍卖程序。
• 拍卖过程中，法警打开被告私人单元的房门时，发现屋内有人。
• 此人挥舞金属棍棒拒捕，妨碍强制执行程序继续进行。
- 指定律师多次前往被告住所，但住户未对门铃或电话作出回应。
- 2022年5月，被告住所楼下天花板发生漏水。物业公司代表和指定律师前往被告住所，但住户未开门。
- 原告认为漏水情况紧急，强行进入被告住所，确认水槽下方有漏水痕迹，且浴室排水管堵塞，无法排水。
- 在上述检查过程中，被告住户多次喊叫“请离开！”
- 2023年5月，原告在例行股东大会上决议提起诉讼，请求法院颁布禁令，禁止干扰消防设备检查和排水管道清理工作。本案于同年10月提起。
【法院判决】
- 法院完全支持原告的诉讼请求，并责令被告不得拒绝检查和清理排水管道、不得擅自打开大门以及不得妨碍工作。
- 关于经济利益标准的适用，原告拒绝了被告提出的承认诉讼主要内容的和解方案，并敦促法院进行审理，导致争议解决困难。
- 鉴于上述特殊情况，应将经济利益计算为800万日元的一半，即400万日元。
【结论】
- 除责令被告接受检查外，法院还责令被告支付95.7万日元（含税）作为律师费和滞纳金。
本实用指南以2026年4月1日生效的修订版《公寓所有权法》为基础，运用流程图、示例表格和常见问题解答，为公寓管理协会最高决策机构——“业主大会”的运作提供了切实可行的方法。本书汇集了“东京律师协会公寓管理咨询服务处”律师们丰富的咨询经验和法律专业知识。
如果程序或议程项目存在缺陷，业主大会的决议可能会被宣告无效。本书清晰阐述了如何妥善召开业主大会，以避免由此引发的争议。本书堪称“公寓管理协会的必备指南”。
《公寓业主大会操作手册》
——明确管理协会的决策流程——
出版日期：2025年10月21日
编者：东京律师协会律师执业改革委员会公寓部
规格：B5尺寸，378页
价格：4,950日元（含税）
出版社：新日本法器出版株式会社
ISBN：978-4-7882-9607-7
<链接>
如何应对公寓维护成本的“通货膨胀”浪潮
物业管理费上涨7.5%，维修储备金上涨16.5%
据东日本不动产流通机构（EJRO）的调查显示，2024财年东京都市圈二手公寓的平均月物业管理费为13,847日元（较2020财年上涨约7.5%），平均月维修储备金为13,177日元（较同期上涨约16.5%）。换算成每平方米，物业管理费为216日元（2020财年为201日元），维修储备金为205日元（2020财年为176日元）。
过去，由于所谓的“失去的30年”经济增长缓慢，人们一度认为物业维护成本“保持不变”，但如今，通货膨胀的浪潮正席卷而来，令家庭预算负担日益加重。
“劳动力短缺”和“材料成本上涨”
导致物业管理费上涨的最大因素是由于劳动力短缺而导致的劳动力成本飙升。楼宇管理人员和清洁人员的短缺问题日益严重，再加上分包商对设备检查和其他服务的工资要求不断提高，直接推高了物业管理费。
此外，公共区域的电力成本上涨以及由于灾害风险增加而调整的火灾保险费也推高了物业管理费。
与此同时，建筑成本的急剧上涨直接影响了维修储备金。自2012年以来，建筑成本一直在稳步上涨，预计到2023年涨幅将超过30%。特别是建筑材料，自2020年左右以来涨幅尤为显著。
此外，许多公寓采用“逐步增加储备金制度”，即初始维修储备金金额较低，以促进销售，然后逐步增加。从结构上看，未来的价格上涨不可避免。
过于保守的长期维修计划
物业管理公司制定的长期维修计划的“内容”往往被忽视。许多计划过于保守，将安全放在首位。
例如，有些计划甚至在设备使用仅12年后就更换了原本预期使用寿命为15年的设备。
虽然这对物业管理公司来说是一项安全措施，但却增加了业主协会的成本。如果事先评估一下这些维修工作是否真的有必要，就有可能节省数百万甚至数千万日元的费用。
避免被物价上涨吞噬的措施
那么，我们需要采取哪些措施来应对这波通胀浪潮呢？
这并非意味着简单地接受物价上涨，而是需要从“管理角度”出发，对支出和计划进行根本性的审查。
1. 仔细审查管理规范
通过审查检查和清洁的频率是否过高，以及楼宇管理人员的工作时间是否合理，我们可以在保证服务质量的前提下削减成本。
此外，还可以采取一些“创收”措施，例如将空置的停车位出租给外部机构，或将未充分利用的公共设施改造成创收设施。
2. 大幅延长维修周期
就维修储备金而言，“延长维修周期”至关重要。
通过使用高耐久性材料，并将重大维修的间隔从传统的12年延长至15-18年，可以显著降低公寓的终身成本。
物业管理公司通常会制定保守的计划，在很多情况下，这些计划包括提前更换仍可使用很长时间的设备。
3. 利用第三方“第二意见”
在审查“具体成本明细”和“未来收支预测”时，第三方专家会判断这些计划是否合理。
利用基于专家诊断的“第二意见”是防止价格过度上涨的最快捷径。
◇◇◇
保护公寓的资产价值并非物业管理公司或政府的责任，而是住户自身的“利益”。
在不降低公寓管理质量的前提下优化成本的关键在于维护每位住户的“利益”。营造一个让不同年龄和性别的住户都能就管理发表意见的环境，而不是完全交给少数几位董事会成员，才能实现稳健运营并维护资产价值。
在放弃并接受“价格上涨无法避免”的现实之前，请先查看您所在公寓的管理规范和长期维修计划，并咨询专家，讨论未来的收支情况。
<全日本建设中心 - 大型改造工程报编辑委员会，2026年4月2日>
“Apartment AI®”使用技巧#7 让我们咨询一下“Apartment AI®”吧！
让我们咨询一下“Apartment AI®”吧！
目前，禅研中心开发的“Mansion AI®”系统收到了来自公寓业主委员会成员和住户的大量咨询，并且已有Mansion AI实际应用并解答相关问题的案例。
本节将介绍物业管理协会在过去几个月中使用“Mansion AI®”的实际案例。
[指导教师] 佐藤成幸，禅研中心高级理事
Q
请给我一些建议，如何一次性更换我所有房屋的所有窗框。
A
以下是关于同时更换所有家庭窗户窗框的一些建议。
1. 提前收集住户意见：正如书中所述，进行住户调查以了解他们的需求至关重要。这将有助于您规划出符合住户需求的翻新方案。
2. 明确优先事项：考虑到预算限制和工程的紧迫性，需要明确本项目与其他维修工作的优先级别。例如，书中举了一个例子，其中一项大型维修工程被推迟了两年，而窗框翻新则被优先考虑。
3. 选择合适的施工方法：书中介绍的“覆盖法”是指用新窗框覆盖现有窗框，这种方法可以缩短工期并降低成本。考虑采用这种方法是一个不错的选择。
4. 致力于提升隔热性能：使用“低辐射双层玻璃（高隔热双层玻璃）”窗户可以提高隔热和隔热效果，从而节省能源。这将降低水电费，并提高住户的舒适度。
5. 考虑安装空调管道套管：本书指出安装新的空调管道套管是一个需要考虑的问题。安装套管可以更方便地布置空调管道，从而提升住户的便利性。但是，必须进行仔细的现场勘测，以避免切割钢筋，并且必须采用合适的施工方法。
6. 提升安全性
如常见问题解答中所述，安装安全膜和加固窗户锁具可以提升住户的安全。
7. 利用补贴项目
通过利用本书中介绍的补贴项目（例如隔热改造项目补贴），可以减轻经济负担。建议由专业承包商或物业管理协会负责补贴申请流程。
8. 力求提升资产价值
本书的案例研究表明，翻新后房屋的转售价值和资产价值均有所提升。向住户清晰地解释翻新的好处，将有助于获得他们的支持。
9. 重视承包商的选择
选择可靠的承包商至关重要，以确保工程质量。建议参考其过往业绩和客户评价。
10. 与住户充分沟通并告知信息
务必向住户详细解释施工进度和细节，以便他们理解。同时，建议提前告知他们施工期间可能产生的噪音和不便。在规划和实施所有住户同时更换窗框时，请参考以上几点。细致周到的服务是提高住户满意度的关键。
11. Zenken中心咨询服务
Zenken中心设有专门的“入户门窗翻新咨询室”，为住户提供窗框翻新方面的建议和支持。
他们还提供以下信息：
• 窗框翻新方法（例如，遮盖法）及所用玻璃类型（例如，低辐射双层玻璃）的说明
• 翻新效果（减少冷凝、提高空调效率、改善隔音效果等）
• 如何申请补贴项目（例如，隔热翻新补贴）
此外，禅健中心还设有在线咨询室，您可以使用 Zoom 轻松进行咨询。详情及申请方式，请访问禅健中心官方网站 (//zenken-center.com)。
《猴子与螃蟹》中展现的社交媒体网络风暴现象。
想象一下，一只螃蟹一动不动地站在便利店收银台旁，手里紧紧抓着一个饭团。这时，一只油嘴滑舌的猴子走过来，低声说道：“如果你现在吃掉它，就全没了。但如果你用它换一颗种子，以后就能丰收。”这是一个甜蜜却又在意料之中的场景，就像投资骗局、副业推销或积分制经济体系里的情节。
螃蟹不情愿地用饭团换了一棵柿子树，结果到了收获的时候，所有的果实都被猴子——这个“平台强人”——夺走了。到目前为止，弱者承担重担、强者夺回果实的这种模式，在现代社会中显得格外真实。
问题出在后半部分。 《猴子与螃蟹》的恐怖之处不在于螃蟹的死亡，而在于它遭受了“信仰的考验”——未成熟的柿子——最终丧命（或身负重伤）。之后，孩子开始复仇。栗子、蜜蜂、研钵和牛粪等“帮手”纷纷聚集，分工合作，在“敌人”的房子里设下陷阱。这既令人感到满足，又令人不寒而栗。因为对正义的声援很容易演变成对私刑的声援。
这与社交媒体上的网络风暴有着惊人的相似之处。受害者的视频片段迅速传播，各种引语和谴责的传播速度甚至超过了举报按钮。施暴者瞬间被定性为“故事中的恶棍”，甚至无辜的人也加入了声援的行列。正义的呼声令人感到欣慰。但这种热情越是高涨，“叙事的一致性”就越会凌驾于事实核查之上。焦点从“谁种了柿子”转移到了“谁应该受到惩罚”。这就是为什么近年来这个故事被“淡化”的原因。
我们不想看到暴力，也不想让我们的孩子看到暴力。这可以理解。然而，在处理现实世界的问题时，简单地复制粘贴“故事的后半部分”通常是行不通的。当报复占据主导地位时，对方就会声称自己是受害者，于是又一种“团结”诞生了。
即使你进行了报复，时间线上的柿子也不会变甜。唯一变甜的只有愤怒的味道。让我们从民间故事法庭的角度来看待这个问题。猴子认罪，控方要求严惩，辩方则辩称猴子应该在活着的时候赎罪——这种情况清楚地表明了我们内心的两种欲望。
一种是“清算旧账”。另一个是“防止重蹈覆辙”和“恢复”。两者都至关重要，但如果顺序错误，正义就会变成武器。
如果我们要从中汲取一个现代教训，那就是“在交出种子之前，先制定规则和退出策略”。交换（合同）需要问责，利润分享需要透明。
如果遇到麻烦时有第三方可以求助（咨询服务、调解、记录保存、证据），那么根本就不会出现问题。团结不仅可以用于复仇，还可以用于重获新生——我们应该在柿子树下培育的不是战胜敌人的英雄故事，而是一个确保“下次不会再上当受骗”的体系。
（记者：井上克彦）
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