公寓管理综合研究总法人团体（简称公寓研究所，理事长：水岛肇）将正式于 5 月 1 日成立，该机构致力于公寓人工智能、社交网络服务利用以及由对实际问题有着深刻理解的公寓管理专业人士提供的咨询服务。

我们的主要业务活动如下：

* 为公寓管理协会提供咨询和支持服务

* 为大型维修工程提供咨询服务

* 为供水和排水系统改造工程提供咨询服务

* 策划、运营和举办各类研讨会和培训课程

* 与上述项目相关的其他业务

我们经验丰富的公寓管理专家精通公寓管理的各个业务和实际操作环节，并运用公寓人工智能技术，提供及时、恰当的综合咨询服务。

公司成立之初，水岛理事表示：“在当今瞬息万变的环境中，我们将以专家的‘第二双眼睛’为公寓管理协会提供最大程度的支持。”

※有关公寓研究所的更多详情，请访问以下网站。

本文节选自日本国立建筑调查诊断中心于4月26日发布的第80届公寓管理协会线上研讨会。本次研讨会将介绍日本公寓管理咨询研究所代表理事水岛先生（公寓管理咨询师）的演讲，主题为“未来如何应对公寓管理协会的相关业务”。

1．冠军体系
　

在串通投标丑闻中，串通投标实际上以两种方式被发现：设计监理方式和管理公司方式。那么，为什么会采用这些采购方式进行串通投标呢？

在3月4日串通投标丑闻曝光之前，设计监理模式被推荐为最清晰透明的方式。基本上，将施工公司与设计监理公司分开的做法，被认为更有利于承包商的选择。然而，深入分析3-4起串通投标丑闻的报道后发现，这种模式反而成了串通投标的温床。

那么，谁来负责设计和监理呢？通常情况下，是由一流的建筑设计事务所或物业管理公司的设计部门来完成的。

据说，将施工公司与设计公司分开的做法之所以普遍，是因为人们认为这样可以降低串通投标的可能性。

然而，无论是一流的建筑设计事务所还是负责设计和监理的物业管理公司，都拥有众多施工公司客户。有时，施工公司甚至会在设计公司不参与实际设计工作的情况下，直接负责施工管理。

这在业内被称为“冠军制度”，这种制度表面上是设计公司负责设计工作，但实际上是由指定的施工公司完成，然后进行名义上的招标，最终中标。

此外，还有消息透露，设计公司会从中标的施工公司收取费用。

“冠军制度”是一种设计公司为了自身利益操纵并排挤特定公司的制度。管理协会被蒙蔽了。

2．承包商提供的系统
　

有些情况下，实际施工的施工公司会将项目交给设计公司。

在这种模式下，表面上是设计公司在负责项目，但实际上，是当初将项目交给设计公司的施工公司在幕后接管。

这会导致成本大幅上升，并且造成缺乏竞争的局面。

仅仅根据“一流建筑师”的头衔来判断设计公司是极其危险的，因为这种做法非常普遍。我认为这是设计和监理方法中一个值得关注的重要问题。

3．管理公司责任施工方法（管理公司方法）

首先，物业管理公司是否有人能够胜任设计工作是个问题。

我本人曾在一家物业管理公司工作过，他们的主要部门负责前台运营和财务等事务。

因此，施工部门主要负责维护工作，例如审核预算和安排承包商进行日常维修。

显然，拥有大型翻新项目经验的员工非常少。尽管如此，物业数量却很多。那么，他们是如何应对的呢？就像设计公司一样，他们别无选择，只能依赖施工公司。

统计数据显示，目前70%的大型公寓翻新项目都是以这种方式进行的。如果前台人员只是配合物业管理协会，工作自然会源源不断地到来。

物业管理公司也与许多施工公司建立了业务关系，因此按顺序安排项目是常见的做法。

最终，物业管理公司可能会根据自身的便利性而非物业管理协会来做出选择。例如，他们可能会说：“这个项目我们请A建筑公司，下一个项目就请上次帮过我们的B建筑公司。”

这里最大的问题在于，物业管理公司制定了长期维修计划，并且了解物业管理协会的财务状况和资金情况。

他们利用了“物业管理协会把事情交给物业管理公司会更放心”这种想法——这就是物业管理公司的惯用伎俩。

4．全責任コミット制度
　在物业管理公司模式下，存在一种被称为“全责承诺体系”的制度。

例如，在进行一项大型建设项目时，他们可能会营造一种紧迫感，声称“如果出现问题，当时的董事会成员将承担责任”。然而，他们随后可能会说：“但如果您委托给物业管理公司，一线员工和楼宇管理人员将负责一切。” 这就是我们所说的物业管理公司以全责承诺承担项目的情况。

5．防御措施和解决方案有哪些？
　

第一点是引入第三方支持。

如果董事会或管理人员存在偏见，就无法做出公正的判断。此外，有时情况会失控，因此第三方介入是绝对必要的。

第二点是流程透明。

无论采用上述方法，流程的透明度都至关重要。

一些管理协会现在要求投标公司签署书面协议，承诺不串通投标。

但是，如果普通管理人员无法获得此类协议，则需要寻求第三方的帮助。

第三点是利用人工智能提供支持，这也是禅健中心的研究重点。

关于禅健中心对人工智能的应用，我们将称之为“普通法人协会公寓管理咨询研究所”，简称“公寓研究所”。包括我本人在内的公寓管理顾问团队，精通人工智能的应用和管理实践，将为物业管理协会提供支持。

服务将于5月1日正式启动。请于5月1日之后与我们联系。期待您的垂询。非常感谢您今天的关注。

一般法人团体，公寓管理综合研究所（简称：公寓研究所）
东京都墨田区石原1-24-3-1404
TEL 050-3852-3770 　Email  info@mantion-soken.pro
//mantion-soken.pro

3月29日上午10点，我作为滨港网的常客，参加了在Granfore Totsuka Hillbreeze（2002年竣工，两栋楼，共206户）举办的第23届樱花节。

樱花节由住户协会与物业管理协会联合举办，今年是第23届。近年来，樱花节规模不断扩大，吸引了周边三个公寓小区住户协会和社区协会的赞助和参展。

当天天气晴朗，樱花盛开，正是赏樱的好时节，吸引了众多游客，樱花节也因此取得了圆满成功。

美食摊位上供应炒面、豚汁（猪肉味噌汤）、烤鸡肉串、牛肉盖饭、棉花糖、热狗等各种美食。本次活动包括当地初中铜管乐队、以泡泡表演闻名的杉山兄弟、户冢创作歌手Kaho*以及吉田町传统音乐团体带来的精彩演出。

樱花节的总预算约为25万日元，涵盖了社区协会会员的兑换券、铜管乐队的午餐、志愿者保险、食品摊位的煤气罐以及特邀嘉宾的演出费等各项开支。所有费用均由社区协会会费支付。

在社区协会会员人数持续下降的背景下，樱花节旨在探索通过此类活动促进居民社区凝聚力的可能性。

第23届樱花节的精彩瞬间

杉山兄弟的肥皂泡表演

孩子们被神奇的肥皂泡逗乐了

恒例の中学校吹奏楽部の演奏発表初中铜管乐队的年度演出

Kaho，一位深深扎根于户冢的创作型歌手

当地社区协会成员正在准备炒面

日本住宅改造促进协会（JHRC）于2月发布了一份题为《2025年消费者（考虑者和实施者）住宅改造实际情况调查》的报告。

报告显示，公寓改造的平均成本为316.9万日元。消费者在考虑改造时的理想预算为273.6万日元，两者相差超过40万日元。

绝大多数（59.4%）的消费者表示，他们考虑改造的原因是“想要维修房屋的设备或结构”，其次是31.0%的消费者表示“想要提升房屋的性能和设备（例如提高抗震性和能源效率、长期质量提升、隔音、防灾和安全）”。

消费者最普遍的改造期望是“彻底改造部分房间”，其次是“提高能源效率”和“营造有利于健康和疾病预防的室内环境”。

JHRC表示，此次调查的目的是通过互联网了解人们对房屋翻新的态度和行为，并考虑扩大房屋翻新需求的措施。

潜在房主期望的装修预算

实施者的翻新成本

预算成本与实际成本之间的差异

东京地方法院，2020年8月20日

案件编号：30（和）11855：关于相邻土地使用权的诉讼

【派对】

原告：物业管理协会 X（管理人）

被告：公寓相邻土地（A 地块、B 地块、C 地块）的所有者 Y

【案件概要】

涉案公寓（1988年竣工）出现老化迹象，例如西南侧外墙瓷砖松动和开裂，因此计划对整面外墙进行维修。为此，原告X物业管理协会依据《民法典》第209条第1款（使用相邻土地的权利）请求使用被告的相邻土地，用于搭建脚手架、工人通道和材料存放。

被告拒绝了原告的请求，理由是该土地已出租给第三方用作月租停车场；（1）被告不具备诉讼资格；（2）施工只能在公寓范围内进行。

因此，X物业管理协会提起诉讼，要求被告提供与涉案土地相关的证明文件。

【法院的裁决】

（1）被告的诉讼资格

被告辩称，由于其租赁土地，因此并未实际占用该土地。然而，法院认定被告作为土地所有人，间接占用了该土地，且申请使用的区域并非停车位本身，而是一条通道。因此，法院认定被告有权管理和控制该土地，并确认其具有被告的诉讼资格。

（2）使用必要性

外墙瓷砖的损坏表明该项工程具有高度必要性。为确保安全高效地施工（例如工人使用电动工具进行移动和弯腰作业），需要距离外墙约60厘米的宽度。

公寓楼场地内的空隙（约50厘米）不足，且从施工难度、损坏风险和安全角度考虑，使用架空柱或开放式走廊，或采用吊篮施工等替代方案均不合适。

（3）不利程度

如一切顺利，脚手架搭建工期约为20天，占用宽度有限。

虽然会造成一些影响，例如在安装和拆卸期间车辆通行暂时困难，但持续时间有限，经评估不会完全妨碍停车场的使用。

【结论】
法院命令被告同意使用被告地块 1 的全部、被告地块 2 的一部分（距边界 1.35 米宽）以及被告地块 3 的特定部分进行外墙维修工作。

自成立以来，国家建筑调查诊断中心已走过17个年头，每月定期发行《大型维修工程报》，以此促进与公寓管理协会的沟通。此外，中心每两个月举办一次的管理协会研讨会至今已举办80场。同时，中心还将这些积累的“经验信息”按主题汇编成册，出版发行《国家建筑调查诊断中心文库》，目前已超过60卷。中心将继续收集、整理和发布来自公寓管理协会研讨会、《大型维修工程报》采访、管理协会研讨会以及中心各项咨询服务的信息。为庆祝《国家建筑调查诊断中心文库》发行60卷，中心特向管理协会和公寓住户免费提供电子版文库。免费电子版文库书目列表请见下方网站。点击您想阅读的书籍图片，系统会提示您输入密码才能访问该书籍。输入密码（密码可在专属网站上找到）后，即可查看该书籍的电子书版本。

//z-center.net/zenkenbunko

出版商全研中心代表理事吉野解释了将其公开的原因：“许多管理协会的负责人高度重视这套丛书，认为它是宝贵的信息来源。为了实现成立普通法人协会的宗旨，我们希望通过免费向大众广泛提供这套丛书，能够帮助解决大型维修行业面临的各种问题。”他还表示，他决心“继续出版全研丛书，目标是出版100卷”。全研丛书可通过以下网站浏览或购买（纸质版）。

1. 通过注册 Zenken Library，您可以查看 Zenken 文库系列的所有电子书。
//zenken-center.com/library
Zenken图书馆订阅
//credit.j-payment.co.jp/link/creditcard/input

2.Zenken 出版社及销售公司 - 大型翻新工程参考书籍 -
//zenkenlibrary.shop-pro.jp

3.Amazon

4.TEBRA书店

5. 宣传全研文库系列出版的 60 多本书的传单

//z-book.jp/zkbunko.pdf

本文是对修订后的《标准公寓管理条例》的评述，该条例已于2025年10月17日生效，并依据近期修订的《公寓所有权法》制定。

修订后的《公寓所有权法》生效日（2026年4月1日）后，修订前管理条例中与《公寓所有权法》相抵触的任何条款均无效。因此，各公寓的管理条例必须根据修订后的法律及相关社会问题进行审查。

本书采用图表、图示和问答形式，对修订后的《标准公寓管理条例》进行清晰易懂的解释，以确保读者准确理解。

（标准公寓管理规章问答修订版.jpg）

“标准公寓管理规章问答修订版——公寓管理与复兴新体系”

出版日期：2026年4月1日

编辑/作者：渡边进

出版社：日本公寓管理中心

规格：A5尺寸，192页

价格：2,750日元（含税）

发行商：大成出版株式会社

ISBN 978-4-8028-3643-2
（关联）
//www.taisei-shuppan.co.jp/new/detail.html?code=3643

保温材料价格上涨 40%，薄型产品价格上涨高达 80%

中东地区日益紧张的局势以及由此引发的霍尔木兹海峡动荡，不仅仅是能源问题，更对大型公寓楼的翻新工程造成了重大影响，目前的状况甚至可以被视为一场“危机”。

问题在于石脑油（原油）短缺，而石脑油是约 80% 建筑材料的原材料。在石脑油短缺的背景下，主要生产商宣布保温材料价格上涨 40%，薄型产品价格上涨高达 80%。一些公司甚至开始暂停单元浴室的订单，并限制维修材料的发货。

尤其严重的是，大型公寓楼的翻新工程受到了冲击，这令物业管理协会感到担忧。

在建筑工地，“脚手架搭好了，油漆还没到”的异常情况已屡见不鲜，导致工期延误和人工成本进一步上涨，形成恶性循环。

几年前制定的长期维修计划，面对飙升至原先1.2到1.5倍的维修估价，已显得捉襟见肘。由于维修储备金不足，一些物业管理协会被迫削减维修项目，甚至被迫收取一次性款项。

毫不夸张地说，这种情况远远超出了物业管理协会自身或公寓装修承包商“自助”所能解决的范围。

　毫不夸张地说，这种情况已经远远超出了物业管理协会或公寓装修公司“自助努力”所能解决的程度。

应对“石脑油冲击”的措施有哪些？

一种选择是推迟大规模改造工程，直到情况稳定下来。然而，对于已经开工的工程，则面临着艰难的抉择，例如是否保留脚手架直到材料到货，还是拆除脚手架并暂停施工。

目前，我们正处于这样的关键时期。

针对“石脑油冲击”导致的材料价格飙升和供应不稳定，计划进行大规模改造工程的管理协会应考虑的应对措施可归纳为三点：“审查施工方案和技术规范”、“更新财务计划”和“审查合同细节”。

1. 审查施工方案和技术规范

必须根据当前的材料情况做出切合实际的决策，而不是固守之前的计划。

尤其需要注意的是，由于溶剂型涂料（例如稀释剂）供应中断，建议考虑将其替换为水性涂料。此外，如果特定制造商的材料无法获得，则可能需要考虑更换其他制造商。

为解决预算缺口，一种解决方案是重新定义“可立即进行的维修”，例如缩小和限制工作范围，例如此次仅对金属部件进行喷漆。

2. 更新资金计划

基于几年前价格水平制定的长期维修计划已不再适用。

如果预算超支已成定局，则需要在特别股东大会上讨论动用应急资金、收取一次性款项以及增加维修储备金等事宜。

3. 仔细审查合同细节

材料价格波动剧烈，由此产生的风险无法通过传统方法得到充分应对。

为避免因合同签订与开工之间的时间差而导致材料短缺，至关重要的是确保施工公司保证尽早落实材料。合同中应明确规定，如果施工期间材料价格进一步上涨，成本将如何分摊，从而明确风险。

综上所述：

关于政府的应对措施，基层人士批评其“过于宽松”，而且解决物资短缺问题可能需要时间。

此外，除了材料短缺外，聘请熟练工人（工匠）也变得越来越困难。目前，公寓翻新工程在各方面都面临着不利因素。

全日本建设中心提供专家咨询服务。有必要从专家提供的客观数据中获取信息，并采取措施缓解居民的担忧。

管理协会需要谨慎而迅速地做出决策，并假定目前的“瓶颈”将会持续下去。

＜禅肯中心・大型维修工作报社编辑委员会2026-5-02＞

民间故事《三个护身符》讲述了一个小男孩在山里快乐地采摘野菜时迷路的故事。他受邀来到一位看似和蔼可亲的山中老妪家，但老妪的善意并非真心。男孩发现老妪的真面目后，便逃走了。他依靠三个护身符才勉强活了下来。

将这个故事应用到现代社会，首先显而易见的是“人们在一切顺利的时候最容易迷失方向”。男孩一开始并没有遇到麻烦，只是因为采摘的野菜太多而沾沾自喜，以至于迷路了。这在工作和人际关系中也同样适用。当一切顺利时，人们往往会忽略一些细节。我们越成功，就越容易忽视眼前的事情。我们沉迷于便利和速度，以至于忘记了自己前进的方向。 《三枚护身符》告诉我们，迷路并非无能的表现，而是沉浸于某事的结果。因此，我们应该养成适时停下来的习惯，尤其是在一切顺利的日子里。

接下来重要的一点是“不忽视矛盾之处的能力”。山中女巫最初以慈祥老妇人的面目出现。危险很少以可怕的面孔出现，它往往以甜言蜜语、诱人的提议、过分的善意或听起来好得令人难以置信的故事的形式出现。在现代社会，这些可能被社交媒体上的信息、商业推销、有毒的工作环境或依赖性关系所取代。当事情不对劲时，你心中那微弱的警钟会在逻辑反应过来之前就发挥作用。《三枚护身符》中的男孩之所以能幸存，是因为他认清了山中女巫的真面目。换句话说，在生活中，迅速脱离危险境地的能力有时比迅速找到正确答案的能力更为重要。

此外，这个故事也体现了“小准备胜过大力量”的道理。男孩既没有宝剑也没有财宝，只有三枚护身符。但这小小的准备却成了他的救命稻草。今天也是如此；往往是朴实的准备，而非惊天动地的应对措施，才能拯救我们。比如，掌握可靠人士的联系方式，存点积蓄，学会说“不”，有勇气休息，养成辨别信息的习惯，以及在困境中可以求助的人。这些方法都不张扬，但在走投无路时却能起到决定性的作用。与其事后逞英雄，不如在问题出现之前就拥有自己的“护身符”，这才是更现实的做法。

还有一点不容忽视：不要孤军奋战到最后一刻。男孩独自逃回了寺庙，但最终战胜山妖的却是方丈的智慧。这一点至关重要。虽然尽力而为固然重要，但你无需事事亲力亲为。相反，认识到自身的局限恰恰是成熟的标志。在现代社会，你可以依靠医生和心理咨询师来应对身心疾病，可以向老板和同事寻求工作上的帮助，还可以向专家咨询法律和财务问题。寻求帮助并非软弱的表现，而是明智地避免了更大的损失。民间故事中的方丈就向我们展示了，在最后关头，你需要“一位智者”。

此外，方丈选择看穿山巫婆的本性而非以武力征服她，这一策略也颇具洞察力。现代社会的问题同样无法通过正面交锋来解决。要远离不讲道理的对手，避免情绪冲突的持续，改变游戏规则，并善用规则和体系。换句话说，我们需要的是策略，而不仅仅是强大的意志力。在这个坚持不懈似乎成为一种美德的时代，这种视角尤为重要。 “看透”胜过“忍耐”，“挣脱”胜过“反抗”。这些也都是生存之道。

归根结底，《三护身符》的故事告诉我们，“人生中总会出现像山妖一样的事物”。诱惑、疏忽、孤立、虚伪的善意、错失良机——它们以各种形式出现在每个人的日常生活中。但与此同时，这个民间故事并非只诉说悲观。它告诉我们，迷失方向是可以的，感到恐惧是可以的，逃离是可以的，寻求帮助也是可以的。它告诉我们，要相信手中的小小护身符。现代社会需要的不是无敌的力量，而是辨别危险、做好准备、依靠值得信赖的人以及明智地生存的能力。

（记者 井上胜彦）

 ＜由一位有趣的专栏作家提供＞//omosiro-column.com/

日本建筑检查诊断中心（一家综合法人团体）每两个月举办一次面向公寓管理协会的线上研讨会。感谢各位的支持，4月26日（周日）举办的研讨会是该系列的第80期，我们很自豪地说，我们为大型维修行业和公寓管理协会行业做出了重要贡献。

本次研讨会将重点讨论所有管理协会和公寓居民都无法回避的一个紧迫问题，我们诚挚地邀请大家踊跃参加。

本次研讨会还将详细介绍新成立的“日本公寓管理咨询研究所（简称“公寓研究所”）”，该研究所有望在解决串通问题方面发挥作用，研讨会将涵盖以下主题。

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目前，我们正在开展一项活动，由物业管理协会主席或代表注册，即可让公寓所有住户观看研讨会。

请抓住这次机会进行注册。

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