一般社団法人全国建物調査診断センターが4月26日に配信開始した第80回管理組合オンライン・セミナーを抜粋・採録します。今回は、『管理組合が管理会社と上手に付き合う新しい考え方』をテーマに、大規模修繕工事新聞編集部の講演の様子を紹介します。

1．マンション管理の厳しい現実
　マンション管理組合が管理会社と良好な関係を築くための新しい考え方を提示します。本来、マンションの管理運営は、管理組合が主体性を持ちつつ、管理会社を「パートナー」として尊重することが重要です。
従来のような「管理組合が会社を選ぶ」立場から、現在は「管理会社側が組合を選別し、辞退する」動きが加速しています。また、管理会社に運営を委ねる「管理業者管理者方式」には、資産を不透明に使われるリスクがあります。
それでは、まずは管理組合と管理会社が上手くっていない事例を紹介します。

2. 事例紹介

事例①：突然の管理辞退と新会社選定
　労働環境の悪化や担当者とのトラブルを背景に、管理会社から突然の辞退通告を受けた事例です。辞退の理由を特定の組合員のせいにする「演出」や、コスト削減のために導入した「部分委託」がかえって割高になるという、不透明な選定プロセスとコストの落とし穴を紹介します。

事例②：解約通告の裏にある理事会対応
　管理会社の高圧的な態度に不満を持つ理事会が、無理な契約変更を迫った結果、解約の危機に陥った事例です。実際には、理事会側の一方的な要求や理事長の過激な言動が原因であり、管理会社・理事会双方への不信感が住民間に広がる泥沼の状態となりました。

事例③：防水工事における不透明なコスト
　工事の見積もりに「管理会社活用方式」として多額の手数料が上乗せされ、管理会社と理事会が結託して強引に工事を進めようとした事例です。区分所有者は、感情的に攻めるのではなく、数値に基づいた客観的な質問状を出すことで、情報の開示とプロセスの透明化を求めるべきだというものです。

事例④：管理業者管理者方式の落とし穴
　役員不足を理由に理事会を廃止し、管理会社に管理権限を集中させた結果、会計がブラックボックス化した事例です。相見積もりの廃止や修繕積立金の不適切な流用が行われ、国のガイドラインを無視してチェック機能が完全に麻痺するリスクを紹介しました。

3. 実践的な対策と心構え
監事のチェックポイント
　管理業者管理者方式において資産を守るため、監事は「客観的な裏付け資料（領収書等）の確認」「相見積もりの有無」「管理費と積立金の区分」など、5つのポイントを徹底して監視する必要があります。
管理会社から選ばれる組合へ
　コスト増と人手不足により、管理会社は「収益性が低い」「役員がクレーマー化している（カスハラ）」といったリスクのある組合を解約するようになっています。
「一人の社員を失うくらいなら解約を選ぶ」という管理会社側の事情を理解する必要があります。

結論
資産価値を守るためには、管理会社が協力したくなるような「好まれる管理組合」を目指すことが現実的な戦略です。
管理会社をあくまで契約に基づいたパートナーとして活用し、仕様書通りの仕事がなされているかを冷静にチェックする姿勢が求められます。

一般社団法人マンション管理士総合研究所（略称：マンション総研）
東京都墨田区石原1-24-3-1404
TEL 050-3852-3770 　Email  info@mantion-soken.pro
//mantion-soken.pro

　一般社団法人日本マンション学会は4月25日、26日、東北大学川内南キャンパスで第34回学術大会＜仙台大会＞を開催しました。
　本大会の全体テーマは「マンションとまちのこれから」。区分所有法などマンション関連法が4月に施行され、マンション管理の新たなステージに入りました。行政の権限強化とともに、マンションを都市の中で、まちづくりとしてとらえる必要性が高まっています。
　メインシンポジウムのテーマは「都市政策・まちづくりから見たマンション」として、マンションと都市の関係性に光を当て、経済学、社会学、都市工学、住宅政策の研究者らが、それぞれの立場から、都市の持続的な発展とマンションの関係についてディスカッションを行いました。
　メインシンポジウムの冒頭では、仙台市・郡和子市長が来賓として挨拶を行いました。
　また、学術大会前日の24日には、エル・パーク仙台にて、「都市防災とマンション」について市民シンポジウムを開催しました。

東北大学川内南キャンパス

4月25日、メインシンポジウム・パネルディスカッション

24日市民シンポジウムの様子

来賓挨拶の仙台市・郡和子市長

24日市民シンポジウムの様子

仙台大会実行委員長の東北大学・堀澤明生准教授による趣旨説明

「都市政策・まちづくりから見たマンション」
趣旨説明 東北大学・堀澤明生准教授

1. マンションの二面性と都市政策における位置付け
　マンションは、専有部分という「私的所有」の対象であると同時に、都市の居住環境や景観を構成する「公共財（ストック）」としての側面を併せ持っています。
　近年、マンションの老朽化や管理不全、空き家化が進行しており、これらが周辺環境に及ぼす衛生・防犯上の悪影響（外部不経済）は、もはや個別の所有者の問題に留まらず、都市政策上の重要な課題となっています。

2. 都市計画・管理政策の転換
　これまでのマンション政策は、開発の促進や老朽化した建物の建て替え支援が中心でした。しかし、2025年改正マンション関係諸法によって、現在は既存ストックの適正な維持・管理や、管理不全の防止へと重点が移っています。
　自治体は、法改正や独自の条例を通じてマンションの管理状況を把握し、必要に応じて指導や助言を行うなど、都市ガバナンスの一環としてマンション管理に積極的に介入し始めています。

3. 都市機能の維持と立地規制
　人口減少社会においてコンパクトな街づくりを推進するため、マンションの立地を抑制あるいは誘導する「出口戦略」としての立地規制が検討されています。
　無秩序なマンション供給をコントロールし、都市のスポンジ化（空き地の散発的な発生）を防ぐことは、都市の価値を維持するために不可欠な視点となっています。

4. 検討すべき5つの視点と今後の展望
　本シンポジウムでは、今後のマンション政策を議論する上で以下の5つのポイントを提示します。
・経済的な知見により、マンション政策に与える含意の獲得
・現在のマンション購入者の状況や供給側の社会的知見の獲得
・都市部で既存ストック化するマンションの活用
・マンションの合理的供給コントロールとマンションが都市において果たす役割
・高経年マンションに対する地方自治体の具体的な対応策
　これらの検討を通じて、それぞれの都市の状況に「テーラーメイドされた政策」を準備し、将来にわたって安心で賑わいのある都市環境を確保することを目指します。

国際展示場案内版

南1～4ホール風景

マンション防災力向上に努める東京都・とどまるマンション促進課長「トドまるくん」

低騒音・無粉塵・高支持・美観維持で注目のアンカーピンニングエポキシ樹脂注入工

配管洗浄のスパイダーブレイド洗浄工法の実演

エレベーターの制御リニューアル。油圧式も延命

日本ビソーのゴンドラ試乗体験

6月4日～6日 東京ビッグサイト東1～3ホール

　既存マンションのリフォームにも活用できる国（国交省、経産省、環境省）の大型補助金制度「住宅省エネ2026キャンペーン」の交付申請が始まりました。主に「先進的窓リノベ2026事業」「給湯省エネ2026事業」「みらいエコ住宅2026事業」の3つが利用可能で、窓の断熱や高効率給湯器の導入で大きな補助を受けられます。

1. 先進的窓リノベ2026事業
窓やドアの断熱改修に特化した事業で、既存マンションの結露防止や省エネに最も効果的です。
補助額：最大100万円／戸（改修の工法やサイズにより変動）
対象工事：内窓の設置、ガラス交換、外窓交換

2. 給湯省エネ2026事業
省エネ性能に優れた高効率給湯器の導入を支援する事業です。
対象機器と補助額
①エコキュート（ヒートポンプ給湯機）：7万円／台
②ハイブリッド給湯機：10万円／台
③エネファーム：17万円／台

3. みらいエコ住宅2026事業
省エネリフォーム全般（窓・給湯器・断熱材など）を幅広く支援する事業です。
補助額：最大30万円〜最大100万円／戸

4. マンションで利用する際の注意点
窓サッシや玄関ドアはマンションの「共用部分」にあたるため、原則として個人で勝手に交換できません。必ず事前に管理組合や管理会社に確認・許可を得てください。
補助金の申請は、キャンペーンに登録しているリフォーム会社・施工業者を通じてのみ行えます。各事業の予算上限に達した時点で申請受付が終了するため、早めの相談と工事計画をお勧めします。

＜リンク＞
キャンペーンHP　 //jutaku-shoene2026.mlit.go.jp/
先進的窓リノベ2026事業　//window-renovation2026.env.go.jp/about/
給湯省エネ2026事業　//kyutou-shoene2026.meti.go.jp/about/
みらいエコ住宅2026事業　//mirai-eco2026.mlit.go.jp/about/

　平成31年3月22日東京地裁

【事件の概要】
　本件マンションの区分所有者2人（原告X1、X2）が、長年にわたり、管理組合理事長職を務める理事長（被告）に対して、その業務の執行および修繕工事をめぐる会計処理等に不信感を募らせて、その真相を追究するために、理事長を追いかけたり、委託契約先に対して情報開示の強要を行った。
　また原告らは「適正化の会」を立ち上げて、理事長の交代と職務責任を追及する活動を行っていた。
これに対し、理事長は、原告らの一連の行動について、臨時総会を開き、ストーカー被害として警察署に相談した事実や、原告らのいやがらせ行為の内容や回数を実際より盛った内容の書面を配付、原告らを誹謗中傷する発言をした。
　原告らは、名誉が著しく毀損されたとして本件本訴を提起し、また、理事長も本訴原告らの一連の行動によって名誉が毀損されたと反訴を提起した。
（マン管センター／マンション管理サポートネットより抜粋）

【当事者】
原告：区分所有者X1、区分所有者X2
被告：元理事長

【主文の要約】
　元理事長（被告）の責任： 原告らに対する名誉毀損が認められ、原告X1に30万円、原告X2に20万円（計50万円）の支払いを命じる。
　区分所有者（原告X2）の責任： 元理事長に対する名誉毀損（総会での発言）が認められ、元理事長へ11万円の支払いを命じる。その余の請求（高額な慰謝料請求や、元理事長が求めた謝罪文の掲示など）はすべて棄却する。

【裁判所の判断】
① 元理事長（被告）側による名誉毀損の成否元理事長が組合員に配った「被告文書」や総会での発言について
【不法行為が成立（違法）とされたもの】
・ストーカー、つきまとい行為の主張： 原告らが被告の動静を観察した事実は認められるものの、「一定時間継続して尾行した」という詳細な記録は事後的に捏造された疑いがあり、真実とは認められない。
・管理会社への暴言・嫌がらせ： 原告らが管理会社に苛立ちをぶつけた事実はあるが、記載内容は過剰に誇張されており、真実ではない。
・保険契約書の不正取得未遂： 原告X1の発言を誇張したものであり、真実ではない。
・防犯カメラ画像の公開： 原告X2が貼り紙を剥がす等の映像を組合員に公開した件。総会議題と直接関係がなく、原告らをおとしめる意図が見えるため、専ら公益目的とは言えず違法である。
【違法性が阻却（無罪）とされたもの】
・ 「200枚以上の中傷文書」という表現： 実際の枚数は80枚程度だが、多数の文書で批判された元理事長が「中傷文書が多数届いた」と信じたことには相当な理由がある。
・ 「修繕積立金の横領疑惑」への反論）： 原告らが合理的な根拠なく担保設定（横領の疑い）を主張していたことは事実であるため、真実と認められる。
② 区分所有者（原告・適正化の会）側による名誉毀損の成否
【不法行為が成立（違法）とされたもの】
・原告X2の総会での発言「元理事長が警察のブラックリストに載っている」： 虚偽の事実であり、元理事長が犯罪常習者であるかのような印象を与えて社会的評価を低下させたため、名誉毀損が成立する（11万円の賠償対象）。
【違法性が阻却（無罪）とされたもの】
・ 「元理事長がストーカー被害をでっち上げた」という記載： 前述の通り、元理事長による継続的尾行の主張には虚偽（でっち上げ）の不審点があるため、この指摘は真実である。

【コメント】
本判決は、マンション管理の透明性を求めようとした区分所有者側の行動（居住実態の調査など）に一定の理解を示しつつも、双方が感情的になり、事実を誇張した文書を配布したり、総会で根拠のないレッテル貼りの発言（ストーカー、ブラックリストなど）を行ったりしたことについて、いずれも一線を越えた名誉毀損にあたると認定した事例となった。

　全国建物調査診断センターでは創立から17年以上にわたり毎月「大規模修繕工事新聞」をマンション管理組合に発信し続けて交流を促進してまいりました。また、隔月で開催している管理組合セミナーは80回となりました。さらに、これら蓄積した「経験情報」を各テーマ別にまとめ、全建文庫として販売しておりますが、その数が62冊になりました。 今後もマンション管理組合セミナーや大規模修繕工事新聞の取材、管理組合セミナー、そして、全建センターで取り扱った各種相談などから情報を収集・編集し、発信してまいります。 なお、全建センターでは、全建文庫60冊突破を機に、管理組合、マンション居住者に同文庫の電子ブック版を無料公開しました。 無料公開の全建文庫一覧は下記の専用HPで公表、こちらから、読みたい書籍の画像をクリックすると、当該書籍閲覧するための暗証番号が求められるので、専用HPに公開されている暗証番号を入力すると、当該書籍電子ブック版が表示されます。
//z-center.net/zenkenbunko

発行元の全建センター・吉野代表理事は「貴重な情報源として多くの管理組合役員から高く評価されていることから、一般社団法人設立の趣旨から、これを広く無料公開することで、大規模修繕業界に降りかかっている様々な問題解決の一助になれば」と公開に至った心情をかたり、「100冊発刊のゴールを目指して、今後も、全建文庫の発行を続けていきたい」と決意を述べている。

全建文庫は下記サイトから閲覧または購入（紙書籍版）ができます。

1.全建Library登録で、全建文庫の全巻が電子ブックでも閲覧できます。
//zenken-center.com/library
全建Libraryサブスク登録
//credit.j-payment.co.jp/link/creditcard/input

2.全建出版販売
//zenkenlibrary.shop-pro.jp

3.Amazon

4.TEBRA書店

5.全建文庫60冊突破チラシ

令和8年4月から改正マンション関係法が施行されましたが、これに合わせ、国土交通省では9種の「マンション再生マニュアル」を整備されています。
国土交通省 マンション再生について
//www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html

　 今回の法改正とマニュアル更新の大きな特徴は、「建替え」一辺倒ではない、多様な選択肢が示されたことです。
　これまでは余剰容積を活用した建替えが主流でしたが、今後は工事費の高騰や資金力の不足により、それが困難なケースが増えることが予想されます。
　新たな指針では、建替えに加え、共用部と全専有部を一体的に改良する「建物更新（一棟リノベーション）」や、敷地を売却して関係を解消する「マンション敷地売却」、さらには維持管理が困難な場合の「除却（取壊し）」といった手法が、多数決決議で実施可能となりました。
　管理組合にとって最も大切なことは、自分たちのマンションの現状を客観的に把握し、最適な手法を選ぶことです。
　マニュアルは、初期の「準備段階」から「検討段階」、そして「計画・実施段階」へと進むプロセスを明確に示しています。
　特に初動期においては、有志による勉強会を立ち上げ、将来のビジョンを共有することが欠かせません。改修と他の再生手法の効果や費用を総合的に比較することが、円滑な合意形成への第一歩となるのです。
　さらに生命や身体に危険を及ぼす恐れがあるマンションについては、迅速な対応が求められます。
　耐震性不足や配管の腐食などが一定の基準に該当し、「要除却等認定」を特定行政庁から受けることができれば、容積率や高さ制限の緩和といった特例措置を受けることができます。
　安全性を欠く建物が放置されることは、地域社会全体の課題です。
　管理組合はこうした制度を能動的に活用し、資産価値の維持と居住環境の改善を急ぐべきです。
　また、団地型マンションにおいては、棟ごとに老朽度やニーズが異なるという特有の難しさがあります。これに対し、マニュアルは特定の棟のみを先行させる「棟別再生」や、敷地を分割して再生する「敷地分割」といった柔軟な手法を解説しています。大規模な団地の再生は地域全体の活性化にも直結するため、周辺地域との連携も視野に入れた検討が重要となります。
　マンションの再生は、あくまで区分所有者の自助努力が基本です。
　しかし、数億円単位の事業を個人の力だけで進めるには限界があります。国や地方公共団体は、相談窓口の充実や情報提供を一層強化し、マンション管理士や建築士といった専門家を円滑に活用できる環境を整えなければなりません。
　再生への議論を先送りすれば、それだけ選択肢は狭まり、費用負担も重くのしかかります。区分所有者一人ひとりが、自らの住まいの「終活」を自分事として捉え、将来に向けた対話を今こそはじめるべきです。
　新しいマニュアルが、安心・安全な都市生活を次世代に引き継ぐための実実務的な羅針盤として広く活用されることを切に期待しています。

＜全建センター・大規模修繕工事新聞論説委員会2026-6-02＞

　　雪の降る寒い日に、貧しい老夫婦が売り物の笠を一つも売れず、それでも道ばたで雪をかぶって立つお地蔵さまたちを見て、その笠を惜しみなくかぶせて帰る。そして翌朝、思いがけない贈り物が家に届く―多くの人が知る、素朴であたたかな物語である。子どものころには「よいことをすると、よいことが返ってくる話」として受け止めていたが、大人になって読み返すと、この昔話はもっと深く、現代社会に生きる私たちへの静かな問いかけを含んでいるように思える。
　まず心に残るのは、老夫婦の行動が「余っているものを分け与えた」のではないという点である。彼らが差し出した笠は、生活に余裕がある中での親切ではなかった。むしろ、それは売れなければ年を越すのも苦しいという切実な品だった。現代では、寄付や支援、思いやりといった言葉が、ともすれば「余力のある人がすること」のように受け止められがちだ。しかし『笠地蔵』は、本当の優しさとは、自分の都合だけでは測れないものだと教えてくれる。大きな富や立派な肩書きがなくても、人は誰かの寒さに気づき、自分の手の中にあるものを差し出すことができる。そこにあるのは、善意の規模ではなく、心の向きである。
　この物語が現代的なのは、「見返りを前提にしていない」という点でもある。今の社会では、何かをするときに、成果、評価、効率、対価が強く意識される。職場では生産性が求められ、SNSでは親切さえも可視化され、「それをして何になるのか」と問われやすい。だが、老夫婦はお地蔵さまに笠をかぶせる瞬間、翌朝の褒美を期待していたわけではない。ただ、雪の中に立つ姿が気の毒だったから手を伸ばしただけだ。ここには、損得ではなく想像力によって動く人間の美しさがある。相手の立場に身を置いてみる力、目の前の存在を「モノ」ではなく「痛みを持つもの」として見る力こそ、分断の進みやすい現代に欠かせない徳なのだと思う。
　また、『笠地蔵』は「貧しさの中でも心まで貧しくならないこと」の尊さを語っている。物価高や将来不安、競争の激しさの中で、私たちはしばしば「まず自分が生き残らなければ」と考える。それ自体は自然なことだろう。しかし、その気持ちが強くなりすぎると、他者へのまなざしを失い、余裕のなさがそのまま冷たさへと変わってしまう。老夫婦は、暮らし向きこそ厳しくても、自分たちの苦しさだけに閉じこもらなかった。だからこそ、物語の結末で与えられる贈り物は、単なる“ご褒美”というより、「温かな心は世界を温かくし、そのぬくもりはめぐっていく」という象徴に見えてくる。
　さらに、この昔話は「信頼のない社会」への処方箋にも読める。現代では、だまされないこと、損をしないこと、警戒することが重視される。もちろん、それは必要な知恵である。だが一方で、警戒心だけでできた社会はひどく息苦しい。誰かに親切にする前に「利用されないか」と考え、善意を見ても「裏があるのでは」と疑ってしまう。そんな時代だからこそ、『笠地蔵』の無名の善行はまぶしい。名声のためでもなく、拍手のためでもなく、ただ自分の良心に従って行動すること。その姿は、失われつつある信頼の土台を静かに思い出させてくれる。
　私はこの物語の教訓を、決して「親切にすれば必ず得をする」という単純な因果応報にはしたくない。現実には、善意がすぐ報われるとは限らないし、誠実な人ほど損をする場面もある。けれどそれでもなお、人にやさしくする意味はある。なぜなら、その行為は相手を救うだけでなく、自分自身がどんな人間でありたいかを決めるからだ。『笠地蔵』の老夫婦は、豊かだったから善良だったのではない。善良であろうとしたから、結果として心の豊かな人として物語に残ったのである。
　忙しさと不安が人を急がせ、効率が思いやりを後回しにしがちな時代に、『笠地蔵』は小さな声でこう語りかけているように思う。あなたの手元にある笠は何か、と。時間かもしれない。ねぎらいの言葉かもしれない。席を譲ること、誰かの話を最後まで聞くこと、困っている人に一言かけることかもしれない。大きな善行でなくていい。自分の持つものを、必要としている誰かにそっと差し出せるかどうか。その積み重ねが、冷たい社会に雪よけの笠をかぶせることになる。昔話は古びない。むしろ、世の中が複雑になるほど、その単純でまっすぐな光が、私たちの足もとを照らすのである。　（ジャーナリスト　井上勝彦/絵：吉田たつちか）

 ＜おもしろコラム提供＞//omosiro-column.com/

今回のセミナーでは、

なぜ今、管理組合は修繕計画を見直すべきなのか

修繕費の高騰、担い手不足、合意形成の難化。いまのマンション管理は、一度つくった計画を信じて進めるだけでは立ちゆかない時代に入っています。長期修繕計画は、「作れば安心」ではなく「見直し続けなければ崩れる」ものへと変わりました。

また、全建センターの新サービス「認定理事長方式」と「逆算式長修計画見直しシステム」の詳細解説とその利用の仕方も解説しますので、ご期待ください。

//zenken-center.com/81sm/