大規模修繕工事新聞2026年7月 第199号
全建中心/ 向取消理事会的管理组合提出新建议，开始审计服务 “公寓管理师审计制度” 「マンション管理士監査制度」
在全建中心，我们建立了一个以管理协会和理事会为主体，同时由公寓管理师从实务、法律和技术方面进行支援的体系。这就是“公寓管理师监督制度”。通过建立能够适当运作的支援体制，旨在实现高度透明的运营和顺利的意见形成。 目前，包括新建公寓在内，管理公司正在推进废除理事会的“管理公司管理者方式”。然而，如果没有作为消费者的区分所有者参与，管理公司就能随意使用区分所有者的钱进行理事会废除后的第三方管理，这当然会产生利益冲突。 因此，全建中心在保持管理协会主体性的同时，开始了补充专业性的“公寓管理师监督制度”。 作为专家的公寓管理师会支援管理协会和区分所有者（决策主体），提高理事会的运营和功能。
公寓防灾 “留在东京的公寓”登记要求将被重新审查 将实行五级评价，必须进行软性措施（防灾活动）
关于东京都实施的“东京停留公寓”登记显示制度，2026年6月5日，公布了重大修订。这次修订的目的是提高在地震等灾害发生时“互助（居民之间相互帮助）”的有效性，更明确地评价居家避难的准备情况。主要变化有两个：一是“防灾活动相关登记要求的修订”，二是“刷新为五等级星级显示（排名制度）”。
1. 登记要求的修订（软性对策的变化）
在保持“拥有耐震性”等前提条件，以及非常用电源等“硬性对策”的基本路线的同时，软性对策（防灾活动）的选择项目有部分改变和强化。
修订前（之前的选择项目）
・每年参加至少一次防灾演练
・储备大约3天的饮用水和食物
・确保应急用器材
・完善灾害时的联络体系
・从以上中至少做一项
修订后（新的选择项目）
・每年参加至少一次防灾演练 或 构建平安确认的方法
・从之前的选择中，必须实施与灾害发生后直接相关的生存确认或互助的其中一项（作为选择项目进行修订）。
2. 登记显示制度的改革（改为最高5级评分）
以前防灾应对能力的显示是分三档的，现在改成了根据实施情况，用最高五颗星（★1〜★5）来评价的方式。必须先注册基本的“软性对策（防灾活动）”，然后再加上硬性对策等项目，就能增加星数。
3. 可加算的硬件对策项目
①应急电源： 即使停电也能供水或至少运行一台电梯的电源安装
②防止电梯困人对策： 安装重新启动运行功能
③电梯早期恢复对策： 安装自动诊断和临时恢复运行功能
④确保防灾储备物资设备： 根据手册确保储备空间和物资设备
【评论】
以前的制度下，只通过“硬件对策”也可以进行登记，但这次的改定中，如果没有登记“软件对策（防灾活动）”，无论有多少硬件对策，都不会增加星标（★）。
所以公寓内的防灾组织和手册运用等软件方面，将被更加重视。
登记完成后，会发放可以在入口等处张贴的新设计“登记贴纸”，外面的人一眼就能看出这个公寓在做哪些防灾工作。
因为这还关系到各种补助金（电梯对策、防灾水井、防灾储备设备等的补助）的申请条件，所以在管理委员会重新审视防灾计划以及准备总会、理事会的议案书时，需要以新的标准为基础进行考虑。
建筑物翻新·更新调查结果 管理委员会委托市场达到1万亿日元，比上年增加约3成
国土交通省综合政策局·建设经济统计调查室在6月12日进行了建筑物翻新·更新调查，并将第一季度到第四季度的订单汇总为令和7年度的整体数据进行发布。调查对象是拥有建筑业许可的5000家公司。
令和7年度“住宅总计”的翻新·更新订单额为4兆9033亿日元，比上年度增长18.7%，由管理委员会订购的订单额为9539亿日元，同比增长29.8%。
从管理委员会订购的工程类型订单额来看，“住宅”的“改造·维修”为8562亿日元，增长30.8%。“非住宅”则为570亿日元，增长12.8%。
按用途、结构分类的订单额中，在“共用部分”一项中，“混凝土结构”为10545亿日元，增长19.7%，“钢结构”为545亿日元，增长16.1%。
从年度住宅总计订单额（图表）来看，可以看出每年都在增加。
7年度管理委员会订购的订单额为9539亿日元，约增长三成，已接近1万亿日元。
如何保护管理委员会的维修储备金呢？公布的数字也凸显了工程费用上涨的问题。
令和7年度对管理业者进行全国统一入访检查 整改指导等的实施为112家公司中有31家公司/国土交通省
国土交通省在5月29日以不动产・建设经济局参事官的名义宣布，对31家管理公司进行了整改指导。各地方整备局以及北海道开发局、内阁府冲绳综合事务局，对全国112家公寓管理公司进行了统一的办公室等突击检查，并公布了结果。
这次的突击检查是在公寓管理公司注册总数为1,735家（截至令和7年度末）的情况下，对其中112家（去年为107家）进行的。收到整改指导的总比例（包含重复的情况）为27.7%，相比去年（20.6%）增加了7.1个百分点。
国土交通省表示：“因为修订后的《公寓适正化法》以及同法施行规则从今年4月1日起施行，今后对于采用管理者管理方式的公寓，如果存在利益冲突的可能，还会重点指导相关的交易事前说明等法律遵守事项。” 对相关团体也要求说：“为进一步加强法律遵守，会推动培训活动等措施，对员工进行指导，促进公寓管理业务整体的规范化。”
《公寓楼维修基金被盯上》
针对施工公司进行的公平交易委员会的突击检查、暗地回扣、管理公司的利益冲突……谈判勾结的根源到底在哪里？冒充他人操控管理委员会的“入侵者”、继承人不明的空置房、因房屋缺陷造成的健康损害和家庭瓦解等“建好就不管”的政策问题，我们将揭示为什么储备基金会被盯上、为什么会被掠夺的原因。
此外，这次公寓相关法律的修改会带来哪些变化？关于“管理公司管理者方式”的陷阱，也从管理委员会的监察员那里了解了实际情况。
作者是首次提出建筑物与居住者“双重老化”概念的非虚构作家山冈淳一郎。在花大钱购买的公寓中，区分所有者的管理费和储备基金依旧成为被盯上的对象。山冈先生提出：“自己的资产自己守护，为此要如何运营管理委员会。”
《公寓：被盯上的维修储备基金》
2026年6月15日出版
作者／山冈淳一郎
系列·卷次／平凡社新书·1108
尺寸／新书版·240页
定价／1,210日元（税込）
出版／㈱平凡社
ISBN 978-4-5828-6108-2
（链接）
//www.heibonsha.co.jp/book/b676311.html
《公寓维修工程施工实战手册口袋版》【PVC系防水施工篇】
公寓翻新技术协会是一个团体，致力于通过设计师、施工方和材料厂商的三位一体合作，推动大型公寓维修工程的改革，并不断提升专业技能。通过共享三方在现场的经验，协会能够开展更实用的质量提升要点和施工技术标准研究，这是其优势所在。
本书是作为协会活动成果出版的《施工实践手册·上下卷》的分册，口袋版第10卷。已发布的系列如《密封工程篇》《防滑乙烯基地板复合防水工程篇》等，书籍详情及购买请联系协会事务局（03-5289-8641）。
《公寓维修工程 施工实践手册口袋版》
【PVC系板防水工程篇】
2026年4月发行
编辑发行／一般社团法人 公寓翻新技术协会
规格／A5判·53页
定价／1,200日元
※书籍购买请从这里
（一社）公寓翻新技术协会
电话03-5289-8941 电子邮件：mansion@marta.jp
//marta.jp/official-publication2018
如何保护公寓的“共同利益”——围绕第59条拍卖和继承的法律问题
1 案件概要
【申请人】管理委员会
【被告】分户所有者A：在该公寓的共用部分放置物品，或者与其他住户发生纠纷，制造噪音等行为。
2 从第59条拍卖请求诉讼到拍卖开始决定被撤销的经过
4月5日： 管理委员会会长以违反共同利益行为的分户所有者A为被告提起了根据《区分所有法》第59条的拍卖请求诉讼，口头辩论结束
4月22日： 宣判支持申请人（管理委员会）的请求
5月3日： 判决书送达给被告A
5月17日： 经过两周，上述判决生效
6月3日： 申请人根据确判判决对A所有的区分所有建筑提出拍卖申请
7月11日～20日之间（推定）： 在拍卖程序进行中，原被告分户所有者A去世
拍卖程序进行中： 法院在程序中确认A已去世的事实
9月5日： 法院依职权决定撤销拍卖程序
3 法院的判断
法院认为，第59条拍卖的目的是排除特定分户所有者违反共同利益的行为，因此该判决的效力基于该所有者的个人属性，不会继承给继承人（包括继承人）。
同时，如果分户所有者发生变更，则可以认为拍卖的目的“排除障碍”已经实现。
4 评论
该案件是关于，管理委员会对严重扰乱共同生活的区分所有人提出拍卖申请，并在判决生效后，该本人去世的情况。
法院认为，既然第59条拍卖的目的是排除某个特定个人的义务违约行为，其效力归属于本人固有属性，不会继承给继承人（包括继承人）。因此，法院主动取消了拍卖程序。本判决在一定程度上理解了为了追求公寓管理透明而采取行动的区分所有人（例如调查居住实际情况），但也认定双方因情绪化，发布夸大事实的文件、在总会上发表无根据的标签性言论（如跟踪狂、黑名单等），均已越过了名誉损害的界限。
确实，从法理上讲，第59条拍卖审理的是“特定区分所有人的属性”。因此，所有者若更换，从形式上看，“消除障碍”的目的可视为已达成。
然而，如果区分所有人更换，虽然共同利益受损的状态可能得以解决，但实际上，如果存在管理费拖欠等问题，仅仅因为区分所有人的变动问题并未解决，后续处理仍可能改变情况。
也就是说，如果被申请的共同利益背反行为者在口头辩论结束后将区分所有权转让，管理委员会就必须再次以新受让人为对象提起诉讼。
此次裁定继承了当前判例的趋势，但同时也暴露了现行法的局限性。如果继承人不能迅速消除共同生活的障碍，管理委员会将被迫从零开始再次斗争，这显然是不合理的。
排除特定区分所有人只是解决共同利益侵害行为的“手段”，而非“目的”。从实务角度看，如果不这样理解，就会承认规避法律的所有权转移。
平成23年11月16日东京高裁案件中，管理委员会对继续侵害共同利益行为的区分所有人取得了胜诉判决，但在诉讼口头辩论结束后，该所有人将其持有的物业“5/4”转让给其弟弟代表的公司。
法院认为，即便强烈怀疑其有规避法律的意图，但不能因此立即扩大民事诉讼法上“继承人”的范围，结果该所有人是“5分
全建文库，突破65册/全建文库电子书版已免费公开。
在全国建筑物调查诊断中心，自成立以来已经有17年以上，每月都会向公寓管理委员会发送《大规模修缮工程报》，以促进交流。此外，每两个月举行一次的管理委员会研讨会，已举办到第80次。更进一步，我们将积累的“经验信息”按主题整理，作为全建文库进行销售，目前数量已达62册。今后，我们将继续通过公寓管理委员会研讨会、大规模修缮工程报的采访、管理委员会研讨会以及在全建中心处理的各种咨询来收集、编辑并发布信息。
值得一提的是，全建中心在全建文库突破65册之际，向管理委员会和公寓住户免费公开了文库的电子书版。免费公开的全建文库列表可以在以下专用网站查看，点击想阅读的书籍图片时需要输入密码，输入专用网站公布的密码后即可显示该书籍的电子书版。
//z-center.net/zenkenbunko
发行方全建中心的代表理事吉野表示：“由于作为珍贵的信息来源受到许多管理委员会委员的高度评价，因此基于设立一般社团法人这一宗旨，通过广泛免费公开，希望能够在解决大规模修缮行业面临的各种问题上提供帮助。”他同时表示，“以发行100册为目标，今后也希望继续出版全建文库。”
全建文库可以通过以下网站浏览或购买（纸质书版）：
1. 注册全建Library后，可在电子书形式下阅读全建文库的所有册数。
//zenken-center.com/library
全建Library订阅注册
//credit.j-payment.co.jp/link/creditcard/input
2. 全建出版销售
//zenkenlibrary.shop-pro.jp
3.Amazon
4.TEBRA書店
《通过照片回顾 随心所欲的旅行日记》（其二）
京都·拍紫阳花的6月22日、23日
6月22日，从昨晚开始我就来京都拍紫阳花了。说到紫阳花，游览过被称为京都第一的三室户寺（照片1）。紫阳花园非常棒，简直太美了。紫阳花有50个品种，约两万株盛开（照片2）。而且寺庙也很宏伟，非常值得一访。今天的紫阳花之行原计划是三室户寺和藤森神社，但在三室户寺快结束时开始下雨。因为没带伞，本打算直接回酒店，但一上火车雨就突然停了，于是我决定也去藤森神社（照片3）。那里的紫阳花园也很漂亮（照片4）。
在京都站·伊势丹的11楼，吃了京野菜餐厅的稍好料理，午晚餐都在这里，一边喝啤酒和麦烧酒，一边美美地享用。23日去了洛西附近两个以紫阳花闻名的寺庙。从阪急洛西口前往西山天王山，坐出租车约10分钟（2100日元）。
楊谷寺·柳谷观音（写真5）据说是9世纪创立的古老寺庙。本堂是江户时代建造的，供奉着据说能治眼病和各种疾病的十一面千手千眼观音菩萨。在本堂和书院之间，有都府指定名胜庭园的净土苑，从书院可以欣赏庭园景致。6月，寺内约有5000株紫阳花盛开（照片6），还举办了“柳谷观音紫阳花周”，人非常多。除了可以欣赏多种多样的紫阳花散步外，用紫阳花装饰的手水“花手水”也特别适合在社交媒体上分享。伞装天空和花阶梯也很漂亮。
【串标问题】公平交易委员会对36家施工公司、2家咨询公司下达排除措施命令 明确写上『串标违约金特别条款（违约金10%）』
在大规模维修工程的串标问题上，公平交易委员会认定36家施工公司和2家设计咨询公司违反了《反垄断法》（不正当交易限制），并预计将发布排除措施命令，要求防止此类事件再次发生（如右表所示）。
施工公司将被要求缴纳总计约16亿日元的附加罚款。
接下来，作为受害的管理委员会，有权依法向施工企业或咨询公司提出损害赔偿请求，或者要求返还违约金。管理委员会为夺回被不正当榨取的维修储备金而采取的行动正变得更为现实。
在实际推进索赔时，我们整理了影响成败的关键点和法律依据。
1. 是否存在“串标违约金特约”
管理委员会能否顺利提出索赔，关键在于当时的施工承包合同书中是否包含“串标违约金条款”。
① 如果合同书中有“特约”（非常有利）
近年来的工程，特别是国土交通省在2025年6月后针对“串标违约金特约条款”提供了示范并建议引入的合同，很可能包含该条款。
【国土交通省】关于公寓维修工程承包合同中的串标违约金特约条款
//www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2025/06/ca152a36b4081c30fa985ae10c5c1f9b.pdf
② 如果合同书中没有“特约”（难度较大但仍有可能）
如果是由施工方主导的合同书中遗漏了该特约，则可以依据民法的“侵权行为（第709条）”或“债务不履行（第415条）”来请求损害赔偿。
但是，受害方（发包方）要证明“原本的合理价格是多少”，在技术上是非常具有挑战性的。
根据过去的判例，一位律师表示，“工程金额的5%可能是合理范围。如果是1亿日元的话，损害赔偿金可能约为500万日元。”
2. 对恶劣的“违规顾问”的追责
如果在大型维修中，有顾问或管理公司滥用主流的“设计·监理方式”，私下从施工方收取回扣（kickback）并主导串标，那么也可以基于违反善管注意义务，对他们提出损害赔偿请求。
3. 管理委员会现在就应该采取的4个步骤
1．检查合同书的“特别约定”
翻出过去的大型维修合同书，确认其中是否包含“串标”“不正当行为”“违约金”等条款。
2．妥善保管所有证据文件
当时的估价单（包括其他公司的比价）、选定流程的会议记录、与顾问的邮件记录、给住户的说明会资料等，要严格保管，避免丢失或被销毁。
3．注意“时效”
因不法行为提出的赔偿请求权是“从知道损害及加害者之日起3年（或行为发生日起20年）”，而债务不履行原则上是“从知道可行使权利之日起5年”。由于被视为通过公平交易委员会的处理报道而“知道”，所以需要注意截止时间。
4．咨询专业律师或值得信赖的公寓管理师
直接向施工方询问是严格禁止的，因为可能给证据销毁或推脱留下机会。首先请擅长公寓法律或建筑争议实务的律师查看合同书，并制定索赔方案，这才是明智的做法。
＜全建センター・大規模修繕工事新聞論説委員会2026-7-02＞
《“公寓AI®”使用技巧⑩ 来向“公寓AI®”咨询看看吧！》
来试着向“公寓AI®”咨询吧！
目前，全建中心的“公寓AI®”已经收到了来自许多公寓理事或会员的问题，并且公寓AI也做出了回答，这里有这样的实际案例。
在本栏目中，我们将介绍过去几个月管理委员会如何利用“公寓AI®”的实际例子。
【监修】全建中心首席理事・佐藤成幸
Q
大规模维修工程刚开始，搭好脚手架准备作业的时候，有业主跑到工地办公室投诉说“我们家的阳台不用施工！”，导致作业停止了。阳台上乱七八糟堆了东西，他还说“在自己家放东西有什么不对”。
对于不配合施工的业主，我们应该怎么处理呢？
A
虽然阳台允许住户专用使用，但法律上仍属于“共有部分”。因此，住户不能拒绝管理协会决定的维修工程，也不能随意放置私人物品妨碍工程进行。
1. 说服的三个法律和规约依据
首先，从以下三点明确管理协会的正当性。
① 阳台是“共有部分”
阳台和走廊、楼梯一样属于“共有部分”。不是“自家的专有部分”，所以不能凭个人判断拒绝工程。
② 住户有“配合维修的义务”
根据区分所有法以及管理规约（标准管理规约第23条“必要地方的进入”等），管理协会有权在为了维护和维修共有部分而需要的范围内进入住户房屋或阳台进行作业，住户不得拒绝。
③ 个人物品的清理义务
原则上，阳台上的私人物品（储物柜、花盆、私人财物等）在大规模维修工程时必须由住户自行负责清理。如果因放置不动导致工程延误，延长的脚手架费用或人工费用等损失，个人可能会被要求赔偿。
2. 解决问题的四个步骤
应避免直接向施工现场办公室投诉。要保护施工公司，将问题作为管理协会的问题来处理。
步骤1：将施工公司的接洽窗口统一到管理协会
告诉施工公司的现场代理人，“不需要直接和住户交涉或说服”，所有投诉窗口集中到管理协会（理事会·维修委员会）。如果现场发生争吵，会影响工人的安全和施工质量。
步骤2：结合管理公司进行“事实确认和倾听”
首先，要了解住户为什么如此坚持拒绝，理事会和维修委员会成员陪同聆听对话。住户心里可能有隐藏的理由，例如“在自己家放东西有什么问题”，背后可能有别的真实想法。
常见隐藏理由
・物品太重，因年纪大或身体状况不好，无法独自搬动。
・没参加过维修工程的总会决议或事前说明会，完全不了解内容。
・过去与管理协会或其他住户有过纠纷，心里存在报复心理。
步骤3：提出妥协方案（整理支持）
如果理由是“身体上无法整理”或“没有费用”，作为管理委员会或施工公司，可以提出以下现实的救济措施（妥协方案），消除对方拒绝的理由。
・ “由施工公司的工作人员或理事会成员帮忙搬入室内（也会进行保护措施）”
・ “允许在施工期间暂时将物品存放在场地内的空地或集装箱等处”
・ “如果有确实无法移动的大型储物物，只避开那部分进行施工（但是，如果将来那里发生漏水，需要签署备忘录，明确责任和费用自负）”
步骤4：书面法律警告（最后手段）
如果对方不回应对话，或者拒绝妥协方案继续妨碍，可以理事会名义（或律师名义）通过内容证明邮寄等方式发送“劝告书”或“警告书”。
在这些“拒绝施工”的案例中，多数情况下，在第2到第3步“耐心倾听并提出实质性帮助，比如帮忙收拾”等阶段，对方的态度会软化，问题也会逐渐得到解决。首先可以在理事会和维修委员会一起合作，不要情绪化，以“有什么需要帮忙的吗？”的态度去接触对方。如果仍然被完全拒绝，为了防止整体损失，尽快准备第4步的法律措施（比如咨询律师）是明智的。
正义变成愤怒的时候——《咯吱山》映射的现代
在所有的民间故事中，《嘎吱山》尤其是一个余味苦涩的故事。调皮捣蛋的狸猫不断折磨老夫妇，最终作为报应，被兔子进行执着且巧妙的报复。小时候读这篇故事时，只能把它当作“作坏事的人会受到惩罚”这样简单的教训，但长大后回头看，这个故事并不止于此。更可怕的是，复仇者的逻辑看起来太“正确”，让人不由自主地认同。 在现代社会，这种情况也并不罕见。某人的不正当行为或失言被暴露后，批评立刻涌来，当事人的立场和生活被彻底逼到绝境。当然，追究责任是必要的，但纠正错误和彻底摧毁对方是两码事。当这条界限变得模糊时，我们不知不觉中就不再是受害者的同情者，而是“享受惩罚的观众”。 《嘎吱山》里的兔子肩负着受害老夫妇的痛苦。因此，读者在心里某种程度上会对它的残酷感到认同。但这种“认同”或许正是寓言的核心。当人们举起正义的旗帜时，会很难控制怒气。一旦站在审判的一方，对方的痛苦就会被视为“理所当然的代价”，被排除在想象之外。那里的不是法律或秩序，而是情绪驱动的私刑。 SNS上的网络暴力、职场上的公开指责、对失败者无法挽回的烙印……这些现代景象都是《嘎吱山》的延伸。憎恶恶行的情感是自然的，但愤怒带有放大装置。一旦火苗点燃，“没必要做到这地步”的声音就会被淹没。发出嘎吱声的不仅是背上的柴火，还有我们心中蔓延的、类似正义感的兴奋。 （记者 井上胜彦 / 绘：吉田たつちか）
（ジャーナリスト 井上勝彦/絵：吉田たつちか）
＜おもしろコラム提供＞//omosiro-column.com/
在这次的研讨会上，
1. 串通问题的本质以及管理委员会正确的应对方式是什么？
2. 解决串通问题的王牌“公寓管理师审计制度”是什么？
将围绕这两个主题进行提案。
※现在串通问题正受到关注，原先的研讨会主题做了些许调整，请多包涵。
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