国土交通省在2026年4月到8月期间，对公寓管理公司做出的监督处分如下。这些行政处分信息是由国土交通大臣、各地方整备局局长等对公寓管理公司采取的处分措施定期整理而成的。
　前管理人员挪用款项的案件有两起（近铁住宅管理株式会社、大和Life Next株式会社）。株式会社Biken Techno的案件中，前课长（负责前台事务）在9年内从14个管理协会挪用了约9亿日元。这名前课长被判处实际监禁5年6个月，Biken Techno也从令和8年5月19日至令和8年9月15日，被下达根据《公寓管理适正化法》第82条的停业120日的命令。根据《公寓管理适正化法》第81条的指示处分，为了防止此次违法行为再次发生，指示采取以下措施：①迅速并彻底通知公司职员；②制定并持续实施公司内部培训和教育计划；③对日常业务运营进行调查和检查，完善内部业务管理体系；④制定合适的再发防止措施并持续实施。

关于国土交通省对公寓管理公司实施的监督处分中，在株式会社Biken Techno（总部：大阪府吹田市）发生的挪用事件，我们来详细看看。

【事件概况】
这起事件是公司前公寓管理课长（60多岁的男性）滥用所受托的14个管理委员会的存折和印章，非法提取维修储备金等存款，进行挪用和侵吞的案件。

【主要经过及受害情况】
2023年11月左右，公司因无法联系该员工而产生怀疑，进行了调查，结果发现多年不法提取行为。
不法行为从2015年持续到2023年，受害管理委员会共有14个，受害总额约为9亿1,000万日元。被认为是公寓管理委员会财产挪用中规模最大之一。

【立案与逮捕】
2025年1月，大阪府警首先以前管理课长挪用大阪市中央区管理委员会约4,700万日元积立金等业务款项的嫌疑进行逮捕。随后还进行了追加起诉，以及对下属的诈骗嫌疑立案。
2025年9月，大阪地方法院以“长期、巧妙且恶劣”为由，对前管理课长判处有期徒刑5年6个月。

【案件暴露背景及治理问题】
1．印章与存折的“分离管理”流于形式
根据《公寓管理适正化法》，为防止不法行为，规定存折与印章的保管者必须分开，但该课未遵守规定，使前员工能够自由挪用和操作账户。

2．业务长期黑箱化，检查流于形式
前课长一个人独自负责同一的会计和管理工作，内部检查和相互制衡机制未能发挥作用。

3．管理程序未明确
公司内部未将基于标准业务流程书或管理指南的操作进行书面化和彻底执行。

【比建科技的再发防止措施】
事件发生后，成立了由外部专家（律师、公认会计师）参与的调查委员会，制定并实施了以下组织性的再发防止措施。

1. 加强公寓管理课的体制
・全面书面化符合《公寓管理适正化法》的业务流程
・为了避免权力集中于某一负责人，提高成员间相互制约（双重检查制度）的有效性
・作为选项之一，也考虑将公寓管理业务本身转移或分离到集团公司

2. 加强管理与审计部门
・财务部：为了加强对公寓管理课的检查与制约功能，增加管理职人员
・审计室：制定关注法律纪律和业务特性的专业审计方针，增加人员以充实内部审计

【事件后的应对与影响】

比建科技方面承认公司管理体制存在缺陷，并表示将对受害的各公寓管理委员会承担损害赔偿义务，推进全额退还及赔偿程序。
国土交通省于2026年4月对公司下达了业务停止命令等监管处分。公司方面通过全额赔偿损失，并推进上述治理体制的更新，正处于恢复信任的过程中。
公司业绩受到的影响一度非常严重，但另一方面，据报道，由于主营业务如大楼维护和酒店业务非常稳健，因此避免了危及企业存续的业绩和股价的致命打击。

这是一般社团法人全国建筑调查诊断中心于8月30日开始发布的第82届管理协会在线研讨会的摘录和记录。这次的主题是“解决串标问题，首先要从长期修缮计划的审视开始”，将介绍一般社团法人全国建筑调查诊断中心所属的濑川香里（虚拟理事）进行讲演的情况。

今天的主题是“解决串通问题，首先要从重新审视长期维修计划开始”。然后我想用通俗易懂的方式，向大家介绍利用AI机器人、由公寓管理师监督的新长期维修计划审视服务、新的建筑诊断书的概念、资金计划的重新审视以及如何推进居民共识形成。

近年来，关于公寓的大规模维修工程，随着管理公司、设计与监理事务所、施工公司等涉嫌串通的问题曝光，人们对施工行业采购透明度以及工程费用合理性的关注日益增加。
在这种背景下，我们全国建筑调查诊断中心今天想传达的是，问题的本质之一并不仅仅在于施工实施阶段，而是在施工前的长期维修计划的制定、修订，以及管理委员会决策的组织方式上。
今天的研讨会中，我们将通俗易懂地介绍利用AI机器人、由公寓管理员监督的新型长期维修计划修订服务、全新的建筑诊断书理念、资金计划的修订，以及如何推进居民的意见达成。

今天的主题大致分为六个方面：
1. 为什么现在需要修订长期维修计划
2. 为什么大规模维修工程的串通问题与长期维修计划修订有关
3. 全国建筑调查诊断中心即将启动的服务——结合AI机器人、公寓管理员监督和新型建筑诊断书的修订服务特点
4. 通过模型案例展示具体费用差异和资金计划
5. 如何与居民进行意见达成
6. 管理委员会从今天起应该做些什么

1. 为什么现在需要重新审视长期维修计划
　首先，我想再次确认一下，为什么这个主题现在非常重要。
　大家手中的长期维修计划，仅仅是基于制定时的前提条件而已。考虑到公寓的老化速度、各种设备的使用状况、居民构成，以及近年来的物价上涨和施工费用激增，这个计划在制定时的内容，不一定会一直适用到未来。
　也就是说，长期维修计划并不是一次制定就完事的计划，而是需要根据建筑物的现状不断进行调整和修订的计划。
　这次我们利用AI机器人制作的服务中，重新审视的必要原因包括：随着时间推移，原本设想与现实之间必然会出现偏差；通过共享脚手架或提前进行施工，可以控制整体总成本等。
　在模型案例中，如果目前的维修储备金保持每月1万2,000日元不变，预计30年后将会短缺约9,300万日元。
　这种短缺不会突然发生。在推迟重新审视计划的过程中，它会悄悄累积起来。
　正因为如此，我们有必要在问题浮现之前就采取行动。

2. 为什么大规模维修工程的串标问题和长期维修计划的重新审查有关联
　提到串标，很多人可能首先会想到招标或报价的场景。
　但实际上，问题往往出在更早的阶段，也就是“做什么、什么时候、以什么规模、为什么去做”等都不明确，这种不透明的发包就成了串标的基础。
　管理委员会缺乏充分的判断材料，建筑诊断内容太复杂难以整理清楚，工程的必要性和优先顺序不明，向居民解释的资料也不足。
　处在这种情况下，决策很容易变得被动。
　通过重新审查长期维修计划，管理委员会可以用自己的语言解释：为什么这项工程是必要的，为什么选在这个时间，有没有其他选择。
　这就是长期维修计划重新审查与串标对策之间的本质联系。

3. 全国建筑调查诊断中心开始提供的使用AI机器人、由公寓管理专家监督的新建筑诊断书结合的重新评估服务的特点
　本服务的特点在于结合了中立立场、由公寓管理士监督、AI分析以及新的建筑诊断书。
首先是中立性。不是从管理公司或施工公司的立场，而是以第三方的身份来重新审视计划，为管理会提供一个更容易向住户解释的基础。
接着，不仅依靠AI分析，还包括管理会运营实务、法律事务，以及管理会的意见形成。在这些视角下，经验丰富的公寓管理士（国家资格）会将计划调整到可执行的状态。
另外，AI并不是做最终判断的存在，而是作为辅助者和支持者，整理过去的数据、工事项的相关性、时间调整的可能性等，并将信息可视化，使对比更加容易。
还有就是新的建筑诊断书。在总结以往经验的基础上，仔细把握建筑的现状，并进行符合实际情况的调整，从而制定不仅仅停留在纸面上的现实长远维修计划。推进方式分为四个阶段（调查诊断计划、调整、资金计划协调、意见形成）进行整理。

4. 通过模型案例具体的费用差异和资金计划
　从这里开始，我们来看一些具体的数字。
作为示范案例，这里展示的是位于东京都的一栋RC结构、15层、50户、建成15年的公寓。
下面是我们在此次服务验证中得到的结果。
在这个案例中，如果维修基金维持每月1万2,000日元不变，预计30年后会有大约9,300万日元的缺口。
另一方面，通过优化工期调整时机、整合施工项目等方式，30年的累计维修支出可以从调整前的约4.19亿日元压缩到调整后的约3.98亿日元，约有2,100万日元的削减空间。
这种削减并不是简单的成本削减。
施工本身并没有被取消，而是通过重新组合，比如共享脚手架相关工程同时进行，根据建筑的老化情况提前或推后施工等，从前提优化的角度进行调整后得到的结果。
也就是说，维修费用的变化不仅取决于做哪些工作，更大程度上取决于如何安排施工。这里就是我们开始服务——长期维修计划调整的重要价值所在。
例如，屋顶防水单独来看，金额有时会显得增加。
但是，如果与其他工程同时进行，就能节省脚手架费用并提升整个工期的效率。
密封工程也是同样道理。提前施工可以防止渗水和外墙老化造成的二次损害，从而在未来减少大额维修费用。
另外，大规模维修工程本身也不能一味延后。根据建筑状况，适当提前施工在整体上可能更合理。
也就是说，调整并不是减少工程，而是根据建筑实际情况重新安排整个计划。包括这些内容在内，维修基金的调整和提高，是多数管理协会中最难处理的主题。

　ただし、修繕積立金をどうしても値上げしなければダメか、あるいは、値上げをしないかの二択になりがちですが、本当に大切なのは、どのような値上げの理由なら、住民の納得を得ながら将来不足を避けられるかという視点です。
　今回示されている考え方では主に3つの方向があります。一つ目は現状維持です。月額1万2,000円のままで進める案ですがこの場合は30年後に約9,300万円の不足が見込まれます。2つ目は一気に引き上げる案です。
　早い段階で18,000円へ改定することで、資金不足を回避しやすくなります。3つ目は段階的な改定です。
　今回の提案では、6年後に15,000円、16年後に18,000円という2段階の増額案が示されています。
　この段階的改定の利点は、急激な負担感を抑えながら必要な資金を計画的に確保できる点です。
　また、比較資料として2018年度の平均修繕積立金額が15,257円であることも示されており、18,000円という水準が極端に高すぎるものではないことも読み取れます。
　積立金の見直しは、単なる値上げの話ではありません。
　将来、一時金徴収や借り入れとなることを避けるために、今どう備えるかという問題です。

5．如何与居民达成共识
　在重新审查长期维修计划时，最终必然会遇到的问题就是如何达成共识。
　无论计划多么合理，如果不能传达给各个分户业主，是无法实施的。就算理事会内部达成了共识，如果在业主大会上得不到理解，也无法推进。
　这次的通知中，并不是直接在业主大会上做决议，而是先共享方向性，然后举行调查说明会、问答环节，最后再进行决议。
　只有让居民理解、感受到必要性、并且真正认可采取行动，这个计划才是真正可行的。

6. 管理组合从今天起应该开始做什么

那么最后来总结一下今天的内容。第一点，长期维修计划不是做一次就完事的。需要根据建筑物的现状和社会环境的变化，定期进行修正。第二点，维持现状并不是安全的选择。以模型案例来看，月缴1万2千日元的话，30年后预计会有约9300万日元的不足。第三点，修正不仅仅是涨价，而是对维修计划的重建。通过重新审视施工的时间、范围和组合，30年累计大约可以节省2100万日元。

第四点，AI不是替人做决定的，而是辅助人判断的工具。第五点，最后的关键是达成共识。居民理解并认可才能推进，是可执行计划的条件。长期维修计划的修正不是简单的数字调整。由于从串通问题开始，什么是重点已经变得不清楚了。而且不知道该相信什么、信任谁，对于参加本次研讨会、关注问题意识高的管理委员会成员来说尤其如此。由可信赖的国家资格人员——公寓管理师，对从AI获取的客观数据进行监督。我可以断言，目前这是最合适的方法。

想深入了解今天主题的人，以及正在考虑修订长期维修计划的管理委员会，请参考说明页面及服务详情页面。非常感谢大家的聆听。

住宅入室盗窃的情况
根据警察厅今年8月发布的《令和7年刑法犯罪相关统计资料》，以住宅为发生地点的入室盗窃认知件数，从令和3年起，每年在16,000件到18,000件之间交替出现。令和7年为18,007件，比去年大约增加了6.2个百分点。
按住宅类型来看，独栋住宅占七成以上，明显居多，但共同住宅中，楼层越低的认知件数也越多。

抓获率普遍下降，抓获率在令和7年降到了50%以下，为46.3%。
另外，最近出现了无论家中是否有人，都破坏窗玻璃进入住宅的恶劣手法进行入室盗窃和抢劫的案件。为了保护您和家人的人身安全及财产安全，确认一下入室犯罪的现状吧。

※“其他”指的是除空屋盗窃、潜入和在家盗窃之外的仓库抢劫以及其他入室盗窃的手法。

令和6年6月25日 东京地方法院 损害赔偿请求事件

【当事人】 原告：区分所有者X公司、X公司代表取缔役X1 被告：当时的理事长Y1、理事Y2 【主文】 驳回原告的所有请求。 1 案件概要 本案发生在昭和52年竣工、总共10户的小型公寓。平成29年6月，1楼商铺（区分所有者X公司）的天花板发生大量漏水。原因是上层浴室排水管及户外共用排水管的堵塞引起回流。因此，X公司向担任管理会理事长的被告Y1以及理事Y2提出了以下理由的损害赔偿请求。 【原告主张】 忽视清扫义务：自平成21年以来约8年间未进行排水管清扫。被告违反了善管注意义务，因而原告遭受了损害。 排除召开总会：自平成23年至令和3年11月，故意只不给X公司发送总会召集通知。如果X公司出席，总会就会定期进行排水管清扫，本次事故本可防止。

【被告主张】

骚扰行为：X公司长期未支付管理费，当代表董事X1出席总会时，还与其他住户争吵，对他们进行骚扰，导致本次管理委员会的运作出现严重障碍，因此暂停了总会的召集通知。 原告请求的违背诚信性：管理委员会无法进行排水管清扫是由于资金不足，其中一个原因就是X公司一次都未支付管理费和修缮储备金。像X公司这样的人向个人理事长Y1等提出本次请求，是明显违反诚信的。 诉讼争点是，栏杆的更改是否属于区分所有法规定的“产生特殊影响”的情况。如果认定存在“特殊影响”，则需要受到不利影响的区分所有者同意。 法院虽然推定因为板化导致日照和视野比以前差，但基于以下理由驳回了原告X的请求。

【争点】

在这起诉讼中，最大的争议点可以说是“管理委员会的成员是否对各个区分所有者直接负责”。法院根据区分所有法和管理规约判断，管理者虽然与“区分所有者团体（管理委员会）”存在委托关系，但不能解释为与“每个区分所有者个别存在委托关系”。

也就是说，成员所承担的善良管理义务，仅仅是针对“管理委员会这个组织”，而不是针对作为委员会成员的X公司。

此外，关于基于不法行为（民法709条等）的责任，也作出了裁决。

清洁实施判断：何时进行排水管清洁，取决于考虑了委员会财务状况和其他优先事项的“管理者（理事长）的裁量”。鉴于X公司长期拖欠管理费，未进行清洁并不被认为是违法。

总会召集通知的遗漏：未发送通知本身被认定为“履职懈怠”，但即使X公司参加了总会，也不能认定这将立即导致进行清洁、从而防止事故的“因果关系”。

【结论】
东京地方法院未承认X公司主张的理事长Y等的债务不履行和不法行为，全面驳回了诉求。

ビーチトレイン

東莱邑城址

7月28日～8月5日 钻石公主号邮轮之旅《后篇》

　出港第4天的31日，早上7点到达韩国釜山港。完全不懂韩语的我参加了价值18,000日元的釜山观光路线。
　首先在海云台的海边散步，然后从海云台尾浦（Mipo）到青沙浦（Chongsa-po）、松亭（Songjeong）这一段搭乘海云台蓝色公园线路的海边小火车（照片1 海滩列车），在青沙浦塔里特尔展望台以及突入海中的桥上眺望景色。
　午餐享用了釜山名物东莱葱煎饼（Chijimi）和米酒（Makgeolli）后，前往东莱邑城址（Donrae Eupseongji）（照片2 东莱邑城址）。这里保存了很多朝鲜王朝时期的历史建筑，也是在丰臣秀吉出兵朝鲜时，釜山的主要战场。
　第5天是从釜山前往青森的移动日。第6天上午10点下船，前往“Wa Rasse”，准备从傍晚7点开始的“睡魔祭”。
　睡魔祭经过的新町通非常拥挤，餐厅普遍被预约满。当我向一位看起来是当地人的年长女士咨询时，她竟然让我使用沿路设置的座椅，令我非常惊讶。那位女士是沿街的地主，也是12层公寓的业主。据说这些座椅也提供给来观看睡魔祭的游客，我坐到了最前排最佳座位，真是超级幸运。（照片3 沿路设置的座椅）
　没有椅子的路边，人们会提前4~5小时就占好位置，所以能够用上那位女士提供的座位，真的很感激。那位女士还是“青森明之星中学与高等学校”校友会会长，是当地的名人。多亏她，我才能享受到最棒的睡魔祭。
　能看到这么精彩的睡魔祭，让我明年也想再来。
　看完整个长达1小时30分钟的睡魔祭后，返回邮轮，在14楼的餐厅Horizon Court吃了夜宵。我住的房间也在同一层。
　在这次“暑假巡游·热闹庆典的日本周游及韩国9日游”里，睡魔祭成为我最美好的经历之一。

在熊本地震中得到的许多教训里，有一个我们特别需要关注的主题是“公寓的受灾情况”。
这次，我们来看看从实际受灾案例中显现出来的，公寓特有的弱点以及应对要点。

首先，是关于灾害发生后如何在住宅内保护自己的教训。由于剧烈的摇晃，室内可能散落破碎的陶器和玻璃碎片，连站脚的地方都可能没有，非常危险。即使在室内，也需要能安全行走，所以平时在卧室准备好鞋子，这一步是保护生命的必要措施。

更严重的问题是玄关门的损坏。由于强烈的震动，门框可能变形导致打不开，如果为了避难强行撬开，反而可能再也关不上。很多情况下，人们会在墙上打洞，并用链锁或密码锁进行临时封锁来应对。

这里比较难处理的是分产权公寓特有的情况。由于门属于公共部分，修理需要通过业主委员会达成一致并筹措资金。如果这一步滞后，各住户的门可能就无法锁住，只能放置。在悲哀的是，灾区的混乱中，总会有庆幸别人不幸的小偷，频繁的入室盗窃案件表明，这种防盗问题仅靠个人能力是无法解决的。

接下来，基础设施和生活必需设施的损害也不能忽视。即使是配备了地震时管制装置和门开行走保护装置等最新功能的电梯，也发生了被困事故。在熊本地震中，曾有被困者救出耗时3到3个半小时的案例。为防万一，建议在电梯内设置带饮料、简易厕所和照明设备的防灾箱。

此外，在公寓中排水设施损坏是致命的。

而且，很容易被忽视的是“垃圾管理”。在自治体的垃圾收集停止的情况下，如果没有制定规则，各自把垃圾放到垃圾场，很快就会堆满未分类的垃圾山。
灾害发生时，垃圾收集要恢复可能需要一个月，这会带来恶臭和卫生问题。有些管理委员会由于无法自行整理或处理垃圾，最终委托了专业公司，结果不得不承担超过100万日元的意料之外费用。
在非常时期，正是要求强烈的自律：管理委员会没有指示之前，各户必须“分类并保存垃圾”。
公寓的防灾，光靠个人准备是不够的。从防盗措施到厕所使用，再到垃圾管理，都需要作为“共同体”的管理委员会制定规则并建立协作体系，才能真正发挥作用。
不把熊本地震留下的这些真实教训当作别人的事情，不妨重新审视一下自己所住公寓的防灾能力。

＜全建センター・大規模修繕工事新聞論説委員会2026-10-02＞

有一种说法认为，昔话《火男》是神乐面『ひょっとこ』的语源。
　故事讲的是，一位老人山上腹痛，救了一个脸丑的年轻人，把他带回家。在他为报恩而帮忙的时候，用自己那奇丑尖突的嘴巴像吹火用的竹子一样，很巧妙地点起了厨房的火。年轻人在的时候，家里很兴旺，但婆婆渐渐开始疏远他，把他赶走后，家里迅速衰败的故事。
　如果换到现代就是……
　郊外有一家生意兴隆的定食店。厨房深处，有一个盯着火看的男人，已经十七年了。对自己的长相没有自信，话也不多，甚至不敢与客人对视。
　除了老顾客，没人知道他的名字，就连店里的新人也笑说：“那家伙完全没用，只会在后厨打杂。”
　但是店里的火，无论是开店前的准备，还是中午的烹饪，全都由他掌管。煮饭的水温、炸物的油温、炭火在烤网上颜色的变化，他一清二楚。
　二代店主的妻子不喜欢他，觉得他没礼貌，不愿学服务顾客，也不想把他放在招牌照片里。
　结果，他被赶出了店。
　他离开一个月后，店里的味道开始不稳定，点评网站的评分下降，最终店铺倒闭。
　你所在的职场里，那把『火』是谁在默默燃烧呢？那个默默工作、看似不显眼的人，实际上可能是公司不可或缺的人呢。

（记者 井上胜彦/绘画：吉田たつちか）

＜提供有趣专栏＞

//omosiro-column.com/

このセミナーで学べること

 

在第83届在线研讨会上，全国建筑物调查诊断中心将详细介绍最近启动的新服务——《公寓AI®顾问系统 Z》。这是一个利用当前热门的AI机器人，在公寓管理师监督和新的建筑诊断报告的基础上，重新审查长期维修计划的创新系统，也能解决招标问题。我们自信地推出了这一系统。建议大家尽早了解并尽快尝试。

//zenken-center.com/83sm/

全国建筑物调查诊断中心自成立以来已经17年以上，每月向公寓管理委员会发送《大规模修缮工程报纸》，以促进交流。此外，隔月举办的管理委员会研讨会已经举办了82次。我们还将这些积累的“经验信息”按照各个主题整理，作为全建文库进行销售，目前已有66册。 今后，我们将继续通过公寓管理委员会研讨会、大规模修缮工程报纸的采访、管理委员会研讨会以及在全建中心处理的各种咨询收集、编辑并发布信息。 顺便提一下，全建中心在全建文库突破65册之际，向管理委员会和公寓住户免费公开了文库的电子书版。 免费公开的全建文库列表可以在以下专用网站查看，点击想要阅读的书籍封面时，会要求输入阅读该书的密码，在专用网站上公布的密码输入后，即可显示该书的电子书版。 //z-center.net/zenkenbunko

发行方全建中心代表理事吉野表示：“由于作为宝贵信息来源受到了许多管理委员会干部的高度评价，因此本着设立一般社团法人宗旨，将其广泛免费公开，希望能为解决大规模修缮行业面临的各种问题贡献一份力量。”并谈到了公开的心情，还表示：“以发行100册为目标，今后也会继续发行全建文库。”

全建文库可以通过以下网站进行浏览或购买（纸质版）。

1. 全建Library注册后，可以以电子书方式浏览全建文库全册。 //zenken-center.com/library
全建Library订阅注册 //credit.j-payment.co.jp/link/creditcard/input

2. 全建出版销售 //zenkenlibrary.shop-pro.jp

3. Amazon

4. TEBRA书店

5. 全建文库66册突破传单