オンライン・セミナー第1部の抜粋・採録です。今回は、『談合問題を受けて―いまさら聞けない大規模修繕工事の発注方式について―』をテーマに、一般社団法人全国建物調査診断センター所属・矢口直也氏（アバター理事）による講演の様子を紹介します。

 　2026年9月28日、公正取引委員会が関東地区のマンション大規模修繕工事をめぐる談合について排除措置命令と課徴金納付命令を出しました。
　本日は今さら聞けない大規模修繕工事の発注方式についてと題して、よく耳にする設計・監理方式と責任施工方式とは何なのか、そして管理組合が騙されない発注をするために何をすればよいのかを緊急配信セミナーと題し、基礎からお話しします。

1．談合事件の概要
　9月28日、公正取引委員会は、関東地区の1都6県で、マンション管理組合が発注した大規模修繕工事について、独占禁止法第3条「不当な取引制限の禁止」に違反する行為があったと認定しました。違反が認定されたのは、設計コンサル業者2社、施工業者40社です。対象となった工事は171件、その受注額の合計は約310億円に上ります。
　注目は、施工業者だけでなく、管理組合から業務を受けていた設計コンサル業者が違反の当事者として認定されている点です。

2．違反行為の構図
　まず、管理組合は大規模修繕工事を進めるために設計コンサル業者に業務を委託します。建物の調査診断や設計施工業者の選定のお手伝いをしてもらうためです。
　本来、このコンサルタントは管理組合の味方のはずです。
　ところが設計コンサル業者は業務の中で知った設計予算、つまり管理組合が決めた発注予定金額などの情報を特定の施工業者に提供していました。そしてその施工業者を受注予定者とするという関係ができていました。

　受注予定者はコンサルと協議するなどして、各社の見積価格を決めます。他の施工業者は、受注予定者から連絡された価格で見積もりを出したり、参加を辞退したりして協力していました。
　こうして受注予定者が工事を受注します。そして受注した施工業者は、契約金額の一定割合を手数料として設計コンサル業者に支払っていました。報道によれば、その目安は契約額の5%とされています。
　つまり、管理組合から見ると、複数の会社から見積もりを取って、一番良いところを選んだつもりでも、実際には受注する会社が事前に決まっていたということです。

3．抑えておきたい2つのポイント
　本日のお話の前提として、2つのポイントを抑えておいてください。
（1）設計・監理方式そのものが悪いのではない
この後、詳しく説明しますが、設計・監理方式は本来、設計する人と工事する人を分けてチェックが働くようにした仕組みです。
今回問題になったのは、本来中立であるべき設計コンサルタントが施工業者側と通じていたことで、チェック機能が働かないどころか、逆に談合の道具に使われてしまいました。大切なのは方式の名前ではなく、誰が何をどこまでチェックするのかを管理組合が把握しておくことです。
（2）課徴金は管理組合に返金されない
課徴金は国に納める行政上の措置であって、被害にあった管理組合へのお金の返還ではありません。
もし工事費を余分に支払ったとして、その分を取り戻したいということであれば、課徴金とは別に損害賠償請求などを検討する必要があります。

4．設計・監理方式と責任施工方式の比較
　第三者チェックは設計・監理方式は構造上働きますが、それはコンサルが中立であることが前提です。
　責任施工方式は第三者チェックが働きにくいので、第三者へのスポット依頼などで補う必要があります。
　価格の比較は設計・監理方式は共通の仕様で比べられますが、責任施工方式は会社ごとに仕様が異なるので、比較ができません。
　費用的には、設計・監理方式はコンサル費用（設計費、工事監理費）が別に必要。責任施工方式は施工業者の責任において実施するため、工事費に含まれているという考え方となります。
注目していただきたいのは、主なリスクの業です。
　設計・監理方式のリスクは、設計コンサルトと施工業者との癒着、施工業者間の談合。責任施工方式のリスクは、過剰な工事割高な価格、品質の自己判断です。
どちらにもリスクがあるわけです。
ここで強調したいのは、設計・監理方式を選べば安心ではないということです。

5，方式の優劣よりチェックの仕組み
　大切なのは方式の優劣ではなく、チェックの仕組みです。
　どの方式を選んでも、管理組合が主体となって組み込んでいただきたい4つの柱があります。
（1）情報の管理
設計予算など、施工業者に見せてはいけない情報の取り扱いルールを決めることです。
（2）競争の確保
見積もり合わせが形だけにならないよう、複数の会社が本当に競争する状態を作ることです。
（3）利害関係の確認
設計コンサルタントと施工業者の間に癒着がないかを書面で確認することです。
（4）第三者の目
　利害関係のない専門家に客観的に確認してもらうことです。

6．不適切コンサルタントの6つの警戒サイン
　設計コンサルタントの不適切な業務については、国土交通省が平成29年にも管理組合向けに注意喚起をしていました。今回、公正取引委員会の法的措置に至ったことで問題が改めて浮き彫りになったといえます。
　業界で一般に注意すべきとされている6つのサインをご紹介します。
（1）コンサル費用が相場より著しく安い
　業務料に見合わない安さの裏には、施工業者からの手数料、いわゆるバックマージンで利益を得る前提があるかもしれません。
（2）施工業者の公募条件が厳しすぎる
　　特殊資本金や実績件数などの条件で特定の業者しか応募できないように絞り込んでいる可能性があります。
（3）見積金額が各社で近い、あるいは設計予算にぴったり
　設計予算の情報が漏れている可能性があります。
（4）見積に参加する業者がいつも同じ顔ぶれ
（5）設計コンサルタントが特定の業者を強く押す
（6）選定過程の資料。例えば応募業者の数や辞退した理由・評価の内容などを見せたがらない。

7．設計予算の扱いと手数料等
（1）設計予算の扱い
　設計予算とは、管理組合が決める発注予定金額のことです。これは施工業者に知られてはならない最重要情報です。
　この情報が漏れると、各社が予算ギリギリの金額で見積もりを出せてしまい、競争が働かなくなります。理事会や修繕委員会でこの情報をどう扱うかを方針として決め、議事録や資料の配付範囲を限定しておくことが大切です。
（2）手数料等
　公正取引委員会は、施工業者から設計コンサルタントに手数料が支払われていたことを確認しています。報道によれば、その目安は契約額の5%です。
　管理組合としてはコンサルタントと施工業者の双方に、互いの間に金銭のやり取りがないことを制約書などの書面で確認することをお勧めします。

8．管理組合が今日からできる対策チェックリスト
A．コンサルタントや業者を選ぶとき、複数の会社から提案と見積もりを取って比べる。
　コンサルと施工業者の間に資本関係、人的関係、手数料のやり取りがないことを制約書で確認する。担当者の資格や体制、管理の頻度を契約書に明記する。
B．施工業者を選ぶとき、公募の条件が必要以上に厳しくないか管理組合自身も確認する。そして最重要なのが設計予算を外部に出さないこと、また応募した業者、金額、事態理由を一覧で見せてもらい、ヒアリングには理事や委員が直接参加する。
C．工事中・工事後、管理報告つまり写真や検査記録を定期的に受け取る。追加工事や変更工事は、根拠と金額を確認した上で承認する竣工書類・保証書・アフター点検の予定を受け取って保管する。
D．迷った時・疑わしい時、国土交通省や自治体関係団体の相談窓口を確認する中立的な第三者、例えば建築士、マンション管理士、弁護士などにセカンドオピニオンを求める。

9．本日のまとめ

（1）設計・監理方式は、設計と施工を分けて透明性を確保する方式です。ただし、設計コンサルタントの中立性が大前提です。
（2）責任施工方式は一社にまとめて任せ責任を一元化する方式です。ただし、第三者のチェックと価格の比較を工夫で補う必要があります。
（3）今回の談合は、設計予算の漏洩と施工業者から設計コンサルタントへの手数料が結びついた構造でした。
（4）最大の防御策は、方式の優劣ではなく、管理組合が主体となってチェックの仕組みを組み込むことです。
　大規模修繕工事は、皆様が長年積み立ててきた大切な修繕積立金を使う事業です。
　人任せにせず、ポイントを抑えて管理組合が発注の当事者として進めていきましょう。
　特に、関連会社への発注など利益相反の有無を確認し、調査診断や竣工検査などの要所で第三者の目を入れることを検討してください。
　本日はご清聴いただき、誠にありがとうございました。

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　公正取引委員会は9月28日、設計コンサル業者（㈱リノシスコーポレーション、翔設計㈱）が関与した関東地区のマンション大規模修繕工事において、受注した施工業者ら（38社）に対し、独占禁止法３条（不当な取引制限の禁止）に違反する行為を行っていたとして、排除措置命令および課徴金納付命令を行ったと発表しました。
　リノシスコーポレーション関与が37社、翔設計関与が20社、合計延べ57社（実数42社）が違反に関与。談合の対象となったマンションの工事名（リノシス関与95件、翔設計関与76件）も公表されています。

＜公正取引委員会HP＞
//www.jftc.go.jp/houdou/pressrelease/2026/sep/260928_daiyon.manshon.html

＜本件の概要＞
//www.jftc.go.jp/houdou/pressrelease/2026/sep/260928_daiyon_manshon_04.pdf

【違反内容】

・設計コンサル業者と施工業者が、工事ごとに受注予定者を事前に決定し、他の業者はその受注予定者が受注できるよう協力していた。

【命令の内容】
・違反行為の中止と再発防止策の実施（役員・従業員への周知、研修、行動指針の作成など）
・違反事業者には合計約16億円の課徴金納付命令
・関係する管理組合や従業員への通知義務

違反事業者；違反事業者と課徴金額　//z-book.jp/203-ihj.pdf
対象マンション1；施工業者35社が受注したリノシスコーポレーションの特定大規模修繕工事（95件）//z-book.jp/mn01.pdf
対象マンション2；施工業者19社が受注した翔設計の特定大規模修繕工事（76件）//z-book.jp/mn02.pdf

 住宅金融支援機構が発行する『マンションすまい・る債』について、11月2日から追加募集を行います。

追加募集の概要は以下の通りです。
//www.jhf.go.jp/kanri/smile/index.html

追加募集の基本情報
追加募集の期間：2026年11月2日（月）〜 2027年1月15日（金）※先着順
発行予定日：2027年2月22日（月）
満期・償還日：10年満期（償還日：2037年2月20日）
募集口数：合計582,089口（1口50万円 / 総額2,910億4,450万円）の枠内での対応
対象：マンション管理組合・事業者
主な応募要件：長期修繕計画の計画期間が20年以上であること
利率（年平均・税引前）
・通常マンションすまい・る債：2.000%（税引後 1.6938%）
・ステップアップすまい・る債：2.050%（税引後 1.7361%）
・認定すまい・る債：2.100%（税引後 1.7784%）

特徴・仕組み
・中途換金：初回発行日から1年以上経過していれば、修繕工事などのために手数料無料で1口（50万円）単位の中途換金が可能
・保護預り：機構が無料で保管するため、盗難や紛失の心配がない
・申込窓口：住宅金融支援機構（またはみずほ銀行〈事務受託銀行〉）

◇ ◇ ◇

通常募集（4月13日～10月9日）の応募状況は以下の通りです〈10月9日時点〉。
応募口数：366,162口（対前年度同営業日比211.6％）
応募組合数：5,991組合（対前年度同営業日比179.0％）
（内訳）
・通常マンションすまい・る債：236,085口（4,468組合）
・ステップアップすまい・る債：40,751口（672組合）
・認定すまい・る債：89,326口（851組合）

　東京都は、2050年代を見据えた新たな「東京都住宅マスタープラン」の策定に向けて、重点施策の一つとして「100年マンション」（マンションを100年安心して暮らせる居住基盤へ）の提唱を打ち出しました。
　今後は12月頃、住宅政策審議会からの答申を受け、新たな「東京都住宅マスタープラン」（案）をとりまとめ、パブリックコメント（意見募集）を実施。年度内を目途に新たな「東京都住宅マスタープラン」を策定するとしています。

新たな「東京都住宅マスタープラン」策定に向けた都の考え方（概要）
//www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp

○主な取り組みの方向性
　東京都では、「新築から再生まで」のライフサイクル全体を見据え、以下の重点施策を力強く推進するとしています。
1．管理状態の「見える化」と評価
しっかり管理されているマンションが市場で正当に評価・選択される環境を整備
2．状況に応じた「再生」の誘導
建て替え、長寿命化改修、敷地売却など、物件ごとの最適な選択肢をサポート
このほか、災害時における「在宅避難」の推進や、既存住宅の「省エネ性能向上」への取り組み加速なども盛り込まれています。
◇ ◇ ◇
私たちが住むマンションが「買うだけの消費財産」から「100年受け継ぐ資産」へ――今後の東京都の具体策に注目が集まります。

令和5年12月4日東京地裁 請負代金等請求事件

【当事者】

原告：施工会社X、同代表者X1
被告：Y管理組合、前理事長Y1

【主文】
1．被告は、原告に対し、951万4,379円および年14.6%の割合による金員を支払え。
2．原告のその余の請求をいずれも棄却する。

【事案の概要】
マンションの門扉、面格子、フェンス等の交換修繕工事において、当時の理事長Y1氏は「組合内部はまとまっている」として、総会の正式承認前であるにもかかわらず、施工会社Xへ1,188万円の工事発注書を交付。Xはこれを受けてマンション専用の特注部材を下請けに発注しましたが、その後組合員の反対が相次ぎ、新体制の理事会が開催した臨時総会では、総会決議自体を取り消す決議が行われました。
このため、Xは、①製造工程分の代金、②解約に伴う損害賠償などを求め、東京地裁へ提訴しました。

【裁判所の判断】
1．契約の有効性：
高額な修繕工事であり、修繕積立金の取り崩しを伴う事項は、総会決議を要するが、平成30年10月13日の定期総会決議によって、手続上の不備（瑕疵）は治癒され、契約は有効に成立したと認定しました。
その後に管理組合が総会決議を取り消したとしても、一度成立した契約の効力には影響しないと示されました。
2．請負代金の支払い義務：
現地での取付け工事は未着工であったものの、他へ流用できない特注部材の製造工程は完了していました。
裁判所は「製造工程」と「取付工程」は可分であるとし、完了した製造工程相当分として 9,514,379円および年14.6%の約定遅延損害金の支払いを管理組合に命じました。
3．損害賠償請求の棄却：

一方で、施工会社Xが求めていた解約に伴う損害賠償（倉庫保管料や廃棄費用、逸失利益など）については、管理組合側が契約の存在自体を否認していたため「民法641条の任意解除」には当たらないとして退けられました。

【結論】
　理事長が総会決議を経ずに発注書を出した場合でも、その後に総会で可決されれば契約が有効に成立します。
　その後に役員が交代して反対派が主導権を握り「総会決議の取消」を行っても、既に有効成立した相手方との契約義務からは逃れられず、完成済みの部材代金等の支払い義務を負うことになります。
　　施工会社側の主張では、解除に関する損害賠償について、相手方が「契約の存在自体を否認」しているとして、「損害賠償」や「未着工の工事費」の主張が認められませんでした。
いずれにしろ、総会決議前の着手はリスクが高く、慎重を期する必要があるでしょう。

　奄美大島へは今年7月に初めて行きました。
　奄美大島に到着した翌日、大浜海浜公園の海岸を眺めてから、奄美海洋展示館に入り、ウミガメの餌やりをしました。（写真1奄美海洋展示館）（写真2ウミガメの餌やり）
　ウミガメの餌はキャベツで草食動物。近海の亀を捕獲して、大きな水槽に入れ大きく成長したら海に返すと飼育係の女性に説明を受けました。
　その後、東シナ海側を走り、宮古崎、国直海岸を見た後、大和村にある、穴の空いた「トゥルス岩」、パワースポットで知られる「マテリアの滝」に行きました。
（写真3トゥルス岩）（写真4マテリアの滝）
　奄美大島で一番長い網野子トンネルは4,243mもあって驚かされました。何しろ奄美大島はトンネルだらけ。2,000m近くもあるのも複数ありました。（写真5網野子トンネル）
　奄美の最北端のホノホシ海岸とヤドリ浜とも綺麗な海でした。ヤドリ浜で見た日没前のサンセットは素晴らしかった。（写真6ホノホシ海岸）
　その後は一路ホテルへ。１時間20分走りました。ホテルに戻ったのが遅くなったので、夕食は近くのラーメン屋「クロベエ」で、奄美大島酒造の「じょうご」を飲みながらすませました。
　最後に奄美大島についてお伝えします。
　沖縄本島と鹿児島県の真中で鹿児島県の離島です。面積は712k㎡、日本では佐渡島に次いで２番目の大きな島です。南北で約90km、車で約2時間弱です。
　奄美大島は日本では5番目に、沖縄北部と西表島合わせて、自然世界遺産に登録されました。サトウキビ、タンカン、マンゴー等のフルーツ類、大島紬も有名です。
　昨年の観光客は約45万人で、増えているそうです。一方、人口は奄美市など5市町村で54.600人。毎年減少しているとのことです。
　何と言ってもサンゴ礁に囲まれた海がものすごく綺麗で、創作料理もとても美味しい。ぜひ一度奄美大島へ出かけられることをお勧めします。

　　マンションの大規模修繕工事の談合問題で、設計コンサルタント2社、施工会社40社に排除措置命令が発せられましたが、不正や構造的な問題の元凶は「管理会社にある」という業界関係者は少なくありません。
　管理会社は建物の劣化診断から資金状況の把握までを掌握し、自らの利益を上乗せした工事提案や業者選定を行うことで市場の競争原理を歪めている実態があります。さらに、そうした利益誘導は施工中のミス隠蔽にもつながり、設計コンサルタントすらも管理会社のコントロール下にあるという声が多く聞かれます。

具体的な関係性と構造の特徴は以下の通りです。
（1）管理会社による市場と情報の支配
　管理会社はマンションの日常管理だけでなく、建物の劣化診断や修繕積立金の貯蓄状況などすべての情報を把握・支配しており、大規模修繕業界では70～80%を管理会社が仕切っているとされています。そのため、自らの儲け・利益を加味した工事提案を主導して行える立場にあります。
（2）あらかじめ決められる利益と「形ばかりの相見積もり」
　管理会社は業者選定に入る前から自らの取り分（利益）をあらかじめ決定し、その条件に合った施工会社を指名して相見積もりを作成するよう差配することが可能です。そのため、選定プロセスにおいて最初から市場の自由な競争原理が存在していません。
（3）「指名外し」への恐れによる従属関係
　施工会社側は、管理会社の意向や取り分設定に対して反論や抗議を行うと「次回からの指名外し（選定対象からの排除）」を受けることを恐れているため、管理会社に対して何も言えない立場に置かれています。
（4）施工ミスの隠蔽や構造的な利益相反
　このような力関係は、工事中や工事完了後に施工ミスが発生した際にも、管理会社によってそれが隠蔽される問題へとつながります。また、普段の管理業務を行いながら大規模修繕工事で利益（時には工事費の2割～3割に及ぶケースもある）を得る構造には、避けられない利益相反が存在しているといえるでしょう。
◇
　全建センターでは以前より、管理会社や設計コンサルタントが主体となる発注方式を否定し、独自の「トータル・マネジメント（TM）方式」を提案しています。
　この方式は、従来の「責任施工方式」をベースにしつつ、全建センターが工事全体を管理することで、コスト削減や品質向上を実現する仕組みです。設計・監理方式のように設計コンサルタントを必要としないため、コストと時間を削減できます。
　また、第三者である全建センターが中立的な立場で工事全体を監視し、不正やトラブルを防ぎます。管理会社が入る余地はありません。
　TM方式は、特に修繕積立金が限られている管理組合や、工事の透明性を重視する場合に適しているとされています。全建センターの中立的な立場と専門知識を活用することで、管理組合が抱える課題解決の手段の一つと検討してみてはいかがでしょうか。

＜全建センター・大規模修繕工事新聞論説委員会2026-11-02＞

　おばあさんが川で洗濯をしていると、大きな瓜が流れてきて、その中から小さな女の子が生まれるという奇跡的な出来事から始まる。おじいさんとおばあさんはその子を大切に育て、瓜子姫は美しい娘に成長する。ある日、おじいさんとおばあさんが留守にしている間に、天邪鬼がやってきて、瓜子姫を連れ去る。物語は地域によって異なる結末を迎えるが、一般的には天邪鬼に成り代わり、輿入れを図るという展開が見られる。
　瓜子姫は、老夫婦にとって文字どおり「授かりもの」だった。川から拾って割ったら女の子が出てくる——そんな異常誕生は、いまの言葉なら奇跡であり、同時に過剰な期待の始まりでもある。二人は姫を大切に大切に育て、機織りを覚えさせ、きれいな声で歌わせる。けれど姫は、家の外を知らない。
　見落とせないのは、姫が瓜という「器」から生まれたことだ。瓜は古くから霊の宿る依代とされてきた。瓜子姫は最初から、誰かの願いを入れるための箱だった。名前を与えられ、役割を詰め込まれ、期待の重さだけを背負う。現代の子どもも、生まれた瞬間から「こう育ってほしい」という願いの器にされる。姫が外へ出ようとしたのは、器から一人の人になろうとした瞬間だったのだ。
　物語の鍵はここにある。瓜子姫は監禁されているわけではない。ただ「守られている」だけだ。守ることは、ときに閉じ込めることと見分けがつかない。老夫婦が町へ買い物に出た隙を、天邪鬼は狙う。扉を破るのではなく、「外の世界はこうだよ」と囁いて連れ出す。危険は外から来るのではなく、内側の無知に手を引かれて入ってくる。
　天邪鬼という名前は、そもそも「模倣する者」の意味を含んでいる。逆らう者、他人の真似をする者、声を写し取る者。昔話は何百年も前から、なりすましという犯罪の構造を正確に描いていた。奪うのは金ではなく、名前と、その名前が背負っている信頼である。
　現代の天邪鬼は、皮をはいで回る必要がない。プロフィール写真を一枚保存し、表示名を変え、自己紹介を数行コピーすれば、それで「本人」の出来上がりだ。声まで盗める時代になった。数十秒の音声からその人の声を複製し、家族に電話をかける。昔話の生皮は、いまやデータでできている。しかも本物より速く増える。偽アカウントは一晩で何十も作られ、消してもまたできる。かつて天邪鬼は一匹だったが、いまは群れで来る。
　瓜子姫は、保護という名の密室にいるすべての人の物語である。大事にされることと、外へ出ることを、私たちはまだ上手に両立できていない。天邪鬼を退治するより先に、姫に鍵の開け方を教えておく。それがいまの昔話の読み方だと思う。

　（ジャーナリスト　井上勝彦×AI/絵：吉田たつちか）

 ＜おもしろコラム提供＞//omosiro-column.com/

2026-11

談合問題解決策を一挙公開！！

このセミナーで学べること

第１部　いまさら聞けない、大規模修繕工事の発注方式について
第２部　大規模修繕工事　AIコンサルタントサービス Z
第３部　給排水設備コンサルタント M

//zenken-center.com/83sem1025/

　全国建物調査診断センターでは創立から17年以上にわたり毎月「大規模修繕工事新聞」をマンション管理組合に発信し続けて交流を促進してまいりました。また、隔月で開催している管理組合セミナーは82回となりました。さらに、これら蓄積した「経験情報」を各テーマ別にまとめ、全建文庫として販売しておりますが、その数が66冊になりました。 今後もマンション管理組合セミナーや大規模修繕工事新聞の取材、管理組合セミナー、そして、全建センターで取り扱った各種相談などから情報を収集・編集し、発信してまいります。 なお、全建センターでは、全建文庫65冊突破を機に、管理組合、マンション居住者に同文庫の電子ブック版を無料公開しました。 無料公開の全建文庫一覧は下記の専用HPで公表、こちらから、読みたい書籍の画像をクリックすると、当該書籍閲覧するための暗証番号が求められるので、専用HPに公開されている暗証番号を入力すると、当該書籍電子ブック版が表示されます。
//z-center.net/zenkenbunko

発行元の全建センター・吉野代表理事は「貴重な情報源として多くの管理組合役員から高く評価されていることから、一般社団法人設立の趣旨から、これを広く無料公開することで、大規模修繕業界に降りかかっている様々な問題解決の一助になれば」と公開に至った心情をかたり、「100冊発刊のゴールを目指して、今後も、全建文庫の発行を続けていきたい」と決意を述べている。

全建文庫は下記サイトから閲覧または購入（紙書籍版）ができます。

1.全建Library登録で、全建文庫の全巻が電子ブックでも閲覧できます。
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2.全建出版販売
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4.TEBRA書店

5.全建文庫66冊突破チラシ